다주택자 조세 제도 및 개편 현황이 주택분산 의사결정에 미치는 영향

국문 초록 (Abstract)

정부의 부동산 정책은 구체적인 목표를 달성하기 위해 체계적이고 안정적인 결정과 집행이 이루어져야 한다. 2017년 현 정부 출범 이후 부동산 정책의 구체적 목표 중 하나가 무주택자의 주택 수요를 충족시킴으로써 부동산가격을 안정시키는 것이다. 현 정부는 이러한 목표를 달성하기 위해 실수요자인 1주택자에 대한 혜택 및 다주택자에 대한 제재를 목적으로 하여 많은 부동산 정책과 그에 따른 보완책을 지속적으로 발표하였다. 2017년 현 정부 출범 이후 개인 다주택자의 주택 보유, 처분과 관련된 조세 제도는 2017년 8·2 부동산 대책, 2018년 9·13 부동산 대책, 2019년 12·16 부동산 대책, 2020년 7·10 부동산 대책이다.
본 연구는 정부의 다주택자 관련 조세 정책 도입효과를 확인하고자 다주택자 조세부담 시나리오 분석을 통해 다주택자 주택처분 의사결정과정을 분석하였다. 분석결과, 주택가격이 상승하는 기간에 다주택자의 보유주택수가 많을수록, 보유기간이 길수록, 양도차익이 클수록, 양도보다 증여를 통한 세부담이 낮은 것으로 나타났다. 즉 양도차익이 일정 수준을 넘어가는 경우에는 현재 조세 정책의 의도와 달리 다주택자의 주택처분 의사결정시 증여를 선택하고자 하는 유인이 발생할 수 있다는 것이다. 이는 다주택자의 보유주택의 분산효과를 위한 보유세 강화정책이 실질적인 무주택자의 주택 보유 기회보다는 기존 동일 세대 내 주택 이전을 통한 분산 효과를 증가시킬 가능성이 있음을 제시한 결과이다.
본 연구는 시나리오 분석을 통해 다주택자에 대한 현재 조세 제도가 부동산 정책 목적과 다른 다주택자의 처분 의사결정이 나타날 수 있으며 조세 정책의 일관성 유지를 위해서는 부동산 보유 과정 전체 과세간의 관계를 고려해야 할 필요가 있음을 제시한다는 공헌점이 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The government's real estate policy requires systematic and stable decisions and execution to achieve specific goals. Since the inauguration of the current government in 2017, one of the specific goals of the real estate policy is to stabilize real estate prices by satisfying the housing demand of homeless people. In order to achieve this goal, the current government has continuously announced a number of real estate policies and supplementary measures for the purpose of providing benefits to single-homeowners, who are end users, and sanctions against multi-homeowners. After 2017, the tax system related to the ownership and disposal of houses by individual multi-family dwellers is the August 2, 2017 Real Estate Measure, the September 13, 2018 Real Estate Measure, the December 16, 2019 Real Estate Measure, and the July 10, 2020 Real Estate Measure.
This study analyzed the decision-making process for disposing of houses for multi-homeowners by analyzing the multi-homeowner tax burden scenario in order to check the effect of the government's introduction of tax policies related to multi-homeowners. As a result of the analysis, it was found that the higher the number of houses owned by multi-homeowners, the longer the holding period, and the greater the transfer profit, the lower the tax burden through house donation than house transfer during the period of house price rise. In other words, if the gains on house transfer exceed a certain level, contrary to the intention of the current tax policy, there may be incentives for multi-homeowners to choose to donate a house when making a decision to dispose of a house.
This is the result of suggesting that the policy of strengthening the ownership tax for the effect of diversification of houses owned by multi-homeowners has the potential to increase the effect of diversification through relocation of existing houses within the same household rather than the actual opportunity for homeless people to own houses.
The contribution points of this study are as follows. Scenario analysis can reveal the decision to dispose of multi-homeowners whose current tax system for multi-homeowners is different from the real estate policy purpose. Therefore, in order to maintain the consistency of tax policy, the relationship between the taxation of the entire real estate holding process should be considered.

목차 (Table of Contents)

• 초록(국문) 4
• ABSTRACT 5
• Ⅰ. 서론 9
• Ⅱ. 부동산 과세 체계 및 현황 10
• 2.1. 양도소득세 11
• 2.2. 증여세 16
• 2.3. 취득세 17
• 2.4. 종합부동산세 19
• 2.5. 재산세 22
• Ⅲ. 주택 실질 매매가격 및 공시가격 변동과 다주택자 현황 23
• 3.1. 아파트 실질 매매가격 현황 23
• 3.2. 공동주택 공시가격 평균 현황 25
• 3.3. 다주택자 관련 현황 26
• Ⅳ. 정부의 다주택자 부동산 정책 현황 28
• 4.1. 2017년 8월 2일 부동산 대책 29
• 4.2. 2018년 9월 13일 부동산 대책 29
• 4.3. 2019년 12월 16일 부동산 대책 31
• 4.4. 2020년 7월 10일 부동산 대책 32
• Ⅴ. 다주택자 조세 부담 시나리오 분석 34
• 5.1. 분석대상 34
• 5.2. 공동주택 공시가격 평균 분석결과 35
• 5.3. 실거래가 표본을 활용한 공시가격 분석 결과 40
• 5.4. 2023년 이후 증여시 취득세를 고려한 분석 결과 44
• Ⅵ. 결론 45
• Ⅶ. 참고문헌 47
• <부록> 48