주택임차인 보호 및 거래안전을 위한 주택임차권 공시방법 개선방안 = Improvement of the Public Notice of Housing Leasehold for the Protection of Tenants and the Safety of Transactions

국문 초록 (Abstract)

주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 주택의 인도, 주민등록, 확정일자라는 간이한 수단으로 공시된다. 그러나 주민등록은 권리관계를 표시하지 못하는 행정 목적의 제도로서 비공개 원칙의 지배를 받고, 전입세대확인서, 확정일자부의 열람도 일정한 이해관계인에게 제한되어, 잠재적 이해관계인은 계약 전에 임대차 정보에 접근할 수 없다. 대항력 발생시기를 조정하는 입법론이나 열람권자를 확대하는 정부 대책만으로는 공시 결여라는 근본 문제가 치유되지 않는다. 한편, 고액 임차보증금의 반환채권은 우선변제권과 결합하여 사실상 담보물권화하였음에도 공시의 사각지대에 놓여 있다. 이 글은 고액의 임차보증금이 수수되는 주택임대차에 대하여 대항력과 우선변제권의 공시를 임차권등기로 일원화할 것을 제안한다. 주택임대인의 등기협력의무를 강행규정화하고, 임대인이 협력하지 않으면 공증을 받은 임대차계약서에 의한 임차인 단독신청을 허용하여 등기의 진정성을 담보하며, 임차보증금 교부의무와 등기협력의무를 동시이행관계로 구성한다. 이 체계에서 임차인은 점유를 잃어도 권리를 유지하고 배당요구 없이 당연히 배당받으며, 제3자는 등기 열람만으로 임차권의 존부와 순위를 확인할 수 있다. 소액 임차보증금부 월세계약에는 현행 대항요건을 존치한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Under the Korean Housing Lease Protection Act, a tenant's opposing power and right to preferential payment are publicized only through delivery of the house, resident registration, and a fixed date. Resident registration, however, is an administrative institution that neither indicates legal relations nor is open to the public, and access to the relevant records is limited to specified interested persons; potential interested parties thus cannot verify existing leases before contracting. Adjusting the effective time of the opposing power or expanding access to the records cannot cure this fundamental absence of public notice. Moreover, the claim for the return of a large lease deposit, coupled with the right to preferential payment, functions as a de facto security right yet remains unpublicized. This article proposes unifying the public notice of both rights through leasehold registration for housing leases involving large deposits: the housing landlord's duty to cooperate in registration is made mandatory; where the landlord refuses, the tenant may apply for registration unilaterally on the basis of a lease contract notarized as a deed or authenticated by a notary; and the duty to pay the deposit and the duty to cooperate in registration are construed as concurrent obligations. The tenant then retains the registered rights regardless of possession and receives distribution without demanding it, while any third party can ascertain the existence and priority of the lease from the register alone. The current requisites are retained for monthly-rent leases with small deposits.