土地利用計劃制限과 損失補償에 관한 硏究 = (A) study on the restriction of land use by planning and it's compensation

국문 초록 (Abstract)

土地는 國家形成의 土臺이며 國民生活의 기본조건이 되는 生活空間으로서 快適한 生活空間의 確保물 위하여 土地計劃, 土地制限 및 土地開發등 行政計劃의 形式에 의하여 土地財産權의 行使가 規制되고 있다. 이러한 都市計劃이 결정되고 나면 그 計劃內容에 따라 地價의 騰落이 따르게 되어 開發利益이라는 엄청난 不勞所得을 얻는 자와 開發損失을 보는자가 必然的으로 발생하게 되는데 이러한 特別한 損失이나 開發利益을 個人이나 企業에 歸屬시키는 것은 衡平에 어긋나기 때문에 開發利益의 적정한 還收와 아울러 損失補償은 매우 重要한 意義를 가진다. 그러나 이에 관하여는 체계화된 理論을 찾기 어려울 뿐만 아니라 實定法에서도 극히 예외적으로 규정하고 있는 실정으로 문제의 심각성을 가진다. 그러므로 私有財産權保障과 公平負擔의 견지에서 調節的인 補償과 開發利益의 還收는 時急한 政策課題가 아닐 수 없다.
따라서 計劃制限에 따른 損失補償要否에 대한 法理論을 규명하고 私權救濟의 觀點에서 塡補方案강구에 목적을 두었다.
木 硏究의 硏究方法은 文獻調査를 통한 記述的 硏究方法을 사용하였다. 이에 대한 資料로는 國內外 文獻, 學術論文, 統計誌, 報告資料등을 참고하였다.
本 論文의 構成內容은 다음과 같다.
第1章 序論에서 計劃制限에 따른 損失補償에 대한 問題提起를 하고 本 硏究의 目的과 方法 및 範圍를 밝힌다.
第2章에서는 計劃制限의 理論的 背景으로서 憲法上 財産權保障과 限界를 살핀후, 現代國家의 生活空間規制로서의 計劃制限의 槪念과 根槪를 밝히고 計劃制限에 따라 어떠한 土地利用規制가 향하여지며 規制現況이 어떠한가를 본다.
行政計劃에 있어서 광범위한 計劃裁量을 어떻게 統制하여 私權을 保護하고 있는가를 보기 위하여 行政計劃의 節次的 統制, 行政救濟 司法審査를 索한 衡量命令, 信賴保護 등을 西獨의 最近 學說 判例를 중심으로 考察한다.
第3章에서는 損失補償의 法理論에 따라 計劃制限의 각 態樣에 있어서의 損失의 實態와 補償要否를 검토하였다.
內在的 制約論과 警寮制限 公用制限說이 대립되어 있으나 公用制限의 一種으로서의 計劃制限이 所有權의 本質的 內容을 制限하거나 土地利用의 본래의 기능을 侵害하는때, 또는 이미 現實化되어 있는 開發行爲를 沮止하는 것일 때에는 特別한 희생으로 보아 損失補償이 要한 다른 것이 일반적인 견해이다.
그러나 行爲制限을 규정한 根據法에서 損失補償에 關한 明文規定이 없음을 理由로 補償이 실현되지 못하고 있다.
따라서 土地利用規制를 하면서 補償規定을 두지 않은 것은 立法의 疵라고 하지 않을 수 없다. 이런 경우 損失塡補를 위하여 收用類似侵害·收用的侵害理論을 원용하여 憲法親定에 의하여 직접 損失補償을 請求할 수 있다는 理論과 違憲無效說에 따라 損害賠償을 請求함이 可하다는 理論이 있으나 現行憲法 第23條의 규정이나, 現實的으로 문제점이 있다고 하겠다. 결국 이러한 損失補償問題의 해결은 立法의 整備 및 適正한 行政施策을 통해서 해결할 수밖에 없다.
土地利用制限에 대한 補償은 土地收用의 경우와는 달리 損失은 쉽게 客觀化되지 않고, 補償與否의 限界를 긋기도 극히 어렵다. 이에 따라 補償代替的, 擬似的 措置가 보다 現實的인 私權保護措置로 등장하고 있다.
첫째, 稅制上의 措置로 固定資産稅의 非課稅나 輕減.
둘째, 買收請求權制度로 現狀凍結的 規制된 土地는 賣買도 어려운 경우가 있게 되므로 買收請求權을 보장하여 公有地化하는 것이다.
세째, 規制對象土地가 小規模 生活財일 경우는 無補償代身 代替地의 幹旋, 提供등 生活再建 措置의 강구 등이다.
現代의 土地利用計劃制限은 公用制限과는 달리 計劃區域 全體의 土地를 機能과 適性에 따라 用途를 分類 규제하는 것이므로 開發權의 高度化 與否는 政府의 決定如何에 달렸다. 즉 地價騰落은 政府의 決定에 달려있는 것이다. 이러한 都市計劃의 決定·變更 告示 또는 公共投資事業의 施行으로 생긴 土地의 減價인 開發損失은 開發利益還收에 대응하여 調節的 補償을 하여야 할 것이다.
土地利用計劃制限에 따른 開發損失補償은 收益地·開發地로부터의 開發利益을 吸收함으로써 全地域的인 調整手段에 의하여야 한다는 것이 先進各國의 最近動向이다. 開發權公有化와 讓渡制度도 이 흐름인 것이다.
第4章에서는 所有權에서 分離하여 移轉할 수 있는 開發權의 成立背景과 機能을 살펴보고 英國의 開發權 公有化制度와 美國의 開發權 讓渡制度를 考察評價하고 우리나라에 導入可能性 및 適用例와 具體的 推進方案은 검토하였다.
第5章 結論에서는 法解釋論으로 보아 計劃制限이 모두 財産權의 內在的 制限으로 볼 수 없는데도 불구하고 補償親定을 두지 않고 補償이 실현되지 않고 있는데 立法의 整備·行政施策으로 適正한 私權救濟가 이뤄져야 할 것이다.
첫째, 土地利用規制 立法過程에서 事前的 統制와 住民의 參與로 葛藤要因을 事前에 除去해야 할 것이다. 또한 補償代替的 擬似措置로서 租稅輕減, 代替地 提供, 買收請求權制 擴大施行으로 公有地를 增大시켜야 할 것이다.
둘째, 開發權公有化制 및 開發權讓渡制度를 導入하여 土地行政에 있어서 社會的 衡平을 具現하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The land is the foundation to form a nation, and basic space of life to become a basic condition of the life of national, so the execution of the land ownership has been restricted for the purpose of the administrative planning for the plan of land,the restriction of land, and the development of land. Therefore the writer has made a study on how to compensate for the damages to the restriction of the ownership and on the view to save the ownership on the basis of the theory of laws.
In the Chapter 1 "Introduction" to the Chapter 2, the concept and ground of the planning control for the restriction of the space of life of the modern state has been written, so the writer has studied on how to use and restrict land according to the administrative planning and how to control the planning option and to preserve the ownership of land.
In the Chapter 3, the writer has studied on the actual state of damages and whether or not the compensation is realized according to the shape of the restriction by plan on the basis of the theory of laws to the compensation for damages.
The restriction by plan may be realized for an inner matter, but most of the restriction by plan mainly is realized for the purpose of the public restriction. Therefore there are many cases which need the compensation for damages generally. But the compensation has not been realized yet because there are no written rules and regulations concerning the compensation for damages in the laws to stipulate the restriction of act. So a legislative arrangement and a suitable policy of administration are required for the resolution of such matters for compensation for damages.
The compensation for the restriction of land use is different from the case of land expropriation. So the damages is not easy to objectify and it is difficult for us to make a limit to yes/no of compensation. Accordingly, a measures to preserve the ownership needs actually more than an alternation for compensation or any quasi-measures.
According to the restriction to use and plan the land, the compensation for the damages from the development absorbs the development interest from the developed land, it can be realized according to the measures of global-national arrangement in the advanced countries. Such a tendency is generaly adopted in the advanced nations now. The public ownership of development and the transfer system is commonly trended now.
In the Chapter 4, the background to form the development rights and its function which can transfer and separate the ownership has been considered, and the writer has studied and reviewed the development rights and the public ownership system of the British Kingdom and the transfer system of the development rights of the United States of America in order to introduce it to Korea.
In the Chapter 5, first, the residents' participation in the process of legislation for the restriction of land use makes the elements of trouble prior to things for the purpose of removing the previous control. And the extended policy for the alternation of compensation, quasi-measures, taxes, offer of the deveopment rights and the transfer system of the development rights, the administration of land shall be realized in a social balance of equality.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = 0
• 국문요약 = i
• 목차 = v
• 표목차 = viii
• 제1장 서 론 = 1
• 제1절 문제의 제기 = 1
• 제2절 연구의 목적 = 2
• 제3절 연구의 범위와 방법 = 4
• 제2장 계획제한의 이론적 배경 = 6
• 제1절 헌법상 재산권의 보장과 한계 = 6
• 1. 재산권보장에 관한 헌법규정과 연혁 = 6
• 2. 재산권의 보장 = 8
• 3. 재산권규제의 한계 = 11
• 4. 재산권의 제한과 그 보상 = 12
• 제2절 토지이용의 계획제한 = 13
• 1. 계획제한의 의의 = 13
• 2. 계획제한의 내용 = 17
• 3. 토지이용규제 현황 = 33
• 제3절 계획제한에 대한 통제와 사권 보호 = 41
• 1. 통제의 필요성 = 41
• 2. 행정계획의 절차적 규제 = 43
• 3. 계획제한과 행정구제 = 46
• 4. 행정계획과 신뢰보호 = 48
• 5. 계획재량과 형량명령 = 49
• 제3장 계획제한과 손실보상 = 55
• 제1절 손실보상의 일반이론 = 55
• 1. 손실보상의 의의 = 55
• 2. 손실보상의 근거 = 55
• 3. 손실보상의 원인 = 57
• 4. 손실보상의 현대적경향 = 64
• 제2절 계획제한과 손실보상 여부 = 66
• 1. 계획제한에 따른 손실의 실태 = 66
• 2. 지역ㆍ 지구별에 의한 토지이용규제와 보상 = 72
• 3. 도시계획시설의 건설에 있어서의 권리제한과 보상 = 76
• 4. 사업계획지의 건축제한과 보상 = 77
• 5. 토지이용계획 변경 폐지와 보상 = 78
• 6. 계획의 부적합으로 인한 손실보상 = 81
• 제3절 계획제한과 손실보상 내용 = 82
• 1. 토지이용규제에 대한 손실보상 특수성 = 82
• 2. 토지이용제한에 대한 손실보상의 구체적 범위 = 83
• 제4절 손실보상이외의 대체적 사권보호 = 85
• 1. 조세법상의 특별조치 = 86
• 2. 매수청구권제도 = 86
• 3. 대체지의 제공등 = 87
• 제5절 계획제한에 따른 손실보상의 문제점 = 88
• 1. 실정법의 문제점 = 88
• 2. 현실적인 문제점 = 89
• 3. 문제해결의 새로운 동향 = 93
• 제4장 개발권양도제도의 도입 = 95
• 제1절 이전할수 있는 개발권(TDR) = 95
• 1. 개념 = 95
• 2. 배경 = 96
• 3. 기능 = 96
• 제2절 영ㆍ미의 개발권공유화와 양도제도 = 98
• 1. 영국의 개발권공유화제도 = 98
• 2. 미국의 개발권양도제도 = 100
• 제3절 개발권양도제도(TRD)의 도입 가능성 = 106
• 1. 개발제한구역과 TDR제도의 도입 가능성 = 107
• 2. 한옥보존지역 = 107
• 3. 우리나라의 적용례 = 108
• 4. 구체적인 추진방안 = 108
• 제5장 결 론 = 110
• 참고문헌 = 114
• Abstract = 118