등기부 권리분석을 통한 부동산 거래모니터링 방안 연구

국문 초록 (Abstract)

부동산의 공공성은 헌법상 명시되어 있습니다. 즉, 헌법 제16조에서 주거의 자유를, 헌법 제35조에서 국가의 주거생활 보장 의무를, 헌법 제21조에서 경자유전의 원칙을 명시하고 있습니다. 요컨대, 부동산거래에 대한 공공의 모니터링이 필요한 이유는, 법령에 규정되어 있으니 집행되어야 한다는 기술적인 측면을 넘어서, 그 바탕에는 부동산의 공공성이 자리잡고 있습니다.

부동산거래의 다양한 유형 중에서 모니터링의 필요성이 높은 유형은 매매거래와 임대차거래로서, 이는 부동산 거래의 대부분을 차지합니다. 매매거래와 임대차거래는 둘다 호가 단계, 계약 단계, 신고 단계, 이행 단계를 거칩니다.

우리나라가 1945년 해방에 이어서 1960년 부동산등기법을 제정하는 과정에서 일제 시대의 부동산등기 제도를 대부분 그대로 계승한 관계로, 등기 사무를 행정부가 아니라 사법부가 계속 관장했습니다. 대장 사무의 소관청과 등기 사무의 소관청이 분리된 결과, 대장과 등기부 간의 일치 문제가 지속적인 과제로 남게 되었습니다. 대장과 등기부 간의 일치 문제 중의 하나로서, 대장상 주소를 기초로 하여 등기부를 검색할 때 따로 주소 정제를 하지 않고서는 등기부를 100% 검색하지 못하는 문제도 있습니다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 개관
• 1-1. 부동산의 공공성 1
• 1-2. 부동산거래의 유형 및 절차 2
• 가. 부동산거래의 유형 2
• 나. 부동산거래의 절차 3
• Ⅱ. 부동산등기 제도
• 2-1. 부동산등기 제도의 연혁 8
• 가. 부동산등기 소관청 8
• 나. 부동산등기 전산화 8
• 2-2. 부동산등기 제도의 체계 11
• 가. 공시(公示)와 공신(公信) 11
• 나. 물적 편성주의 11
• 2-3. 부동산등기부에 기록되는 사항 13
• 가. 개론 13
• 나. 갑구에 기록되는 사항 14
• 다. 을구에 기록되는 사항 17
• 2-4. 미래등기시스템 구축사업의 개요 20
• 2-5. 부동산등기 정보 확보 방법 21
• 가. 일반적 확보 방법 21
• 나. 간편한 확보 방법 22
• Ⅲ. 부동산거래 모니터링 제도
• 3-1. 부동산거래의 위반행위 유형 24
• 가. 호가 단계 24
• 나. 계약 단계 26
• 다. 신고 단계 29
• 라. 이행 단계 34
• 3-2. 부동산거래 모니터링의 현행 체계 36
• 가. 호가 단계 36
• 나. 계약 단계 38
• 다. 신고 단계 38
• 라. 이행 단계 40
• 3-3. 부동산등기 정보의 연계 문제 41
• 가. 연계의 필요성 41
• 나. 연계의 어려움 42
• 다. 연계의 기본적 방향 45
• 3-4. 부동산등기 AI 권리분석의 필요성 46
• 가. 선행 사례 46
• 나. 자동화의 장점 46
• 다. 공정성의 장점 47
• 3-5. 시장동향, 특이동향, 이상거래, 위반행위에 대해 47
• Ⅳ. 시장동향과 특이동향에 대한 모니터링 방안
• 4-1. 개론 49
• 4-2. 양도인 보유기간 49
• 가. 등기정보에 대한 설명 49
• 나. 등기분석에 의한 통계(예시) 50
• 4-3. 양수도 시점의 실이용 비율 50
• 가. 등기정보에 대한 설명 50
• 나. 등기분석에 의한 통계(예시) : 직전 소유자의 양도 시점의 실이용 비율 51
• 다. 등기분석에 의한 통계(예시) : 현재 소유자의 양수 시점의 실이용 비율 51
• 4-4. 현재 시점의 실이용 비율 51
• 가. 등기정보에 대한 설명 51
• 나. 등기분석에 의한 통계(예시) 52
• 4-5. 외국인 소유 부동산 현황 52
• 가. 외국인 소유 토지의 경우 52
• 나. 외국인 소유 주택의 경우 53
• 다. 등기분석에 의한 통계(예시) : 외국인 단독보유 부동산(단독소유, 합유) 54
• 라. 등기분석에 의한 통계(예시) : 외국인 공동보유 부동산(공유, 공유 및 합유) 54
• 4-6. 근저당권 설정 목적 55
• 가. 등기정보에 대한 설명 55
• 나. 등기분석에 의한 통계(예시) 55
• 4-7. 근저당권 급증 현상 56
• 가. 등기정보에 대한 설명 56
• 나. 등기분석에 의한 통계(예시) 56
• 4-8. 주택 임차인에게 불이익한 등기변동 56
• 가. 등기정보에 대한 설명 57
• 나. 등기분석에 의한 통계(예시) 58
• 4-9. 등기정보광장의 통계 정보를 활용하는 방안 58
• Ⅴ. 이상거래와 위반행위에 대한 모니터링 방안
• 5-1. 개론 61
• 5-2. 등기신청 미이행 : 장ㆍ단기 미이행 61
• 가. 개관 61
• 나. 등기분석 활용 제1단계 : 잔금 지급예정일부터 60일까지 62
• 다. 등기분석 활용 제2단계 : 잔금 지급예정일부터 60일이 되는 날의 다음 날 63
• 라. 등기분석 활용 제3단계 : 실거래가 신고 정보의 공시 65
• 마. 등기분석 활용 제4단계 : 등기신청 장ㆍ단기 미이행 의심 사례의 처리 66
• 바. 기타 참고사항 ① 67
• 사. 기타 참고사항 ② 67
• 5-3. 등기신청 미이행 : 장기 미이행 68
• 가. 개관 68
• 나. 쟁점 1. : 해당 부동산이 토지거래계약 허가 대상인지 여부에 따른 처리 68
• 다. 쟁점 2. : 장기 미등기가 아닌 명의신탁으로 인정되는 경우에 따른 처리 72
• 5-4. 명의신탁 의심 사례 74
• 가. 개관 74
• 나. 처분권능 확보 유형 75
• 다. 교환가치 확보 유형 (A) 76
• 라. 교환가치 확보 유형 (B) 78
• 마. 처분권능과 교환가치를 함께 확보하는 혼합 유형 79
• 5-5. 다운계약 의심 사례 81
• 가. 개관 81
• 나. 근저당권 활용 유형 (A) : 기존 근저당권 활용 81
• 다. 근저당권 활용 유형 (B) : 신규 근저당권 활용 83
• 5-6. 재산은닉 의심 사례 86
• 5-7. 농지법 위반 증여 의심 사례 87
• Ⅵ. [보론] 등기부 권리분석을 통한 주택 임차인 보호 방안
• 6-1. 개론 91
• 6-2. 깡통전세의 구조적 특징 92
• 6-3. 깡통전세 모니터링의 구성 94
• 6-4. 단기 매집 모니터링 94
• 6-5. 악성 매집 모니터링 96
• 가. 제1단계 : 모니터링 주체의 조사 96
• 나. 제2단계 : 교란행위 신고센터의 조사 96
• 다. 제3단계 : 행정조사에 따른 조치 97