5년임대주택의 분양전환제도 개선방안 연구 = Policy Suggestions for Disposition of the Five-Year Public Rental Housing

국문 초록 (Abstract)

1990년대 이후 정부는 공공임대주택을 입주자 등에 분양전환하는 임대주택을 공급하여 무주택자의 자가소유를 촉진해 왔다. 공공임대주택 중 유일하게 분양되고 있는 5년 임대주택은 과거 10년간(2001년~2010년) 약 51만 호가 분양전환됨으로써 주택공급측면에서 적지 않은 비중을 차지하고 있다.
그러나 최근 5년임대주택의 분양전환가격산정 등 분양전환과 관련하여 주택구입자와 주택사업시행자간에 법적분쟁이 빈번히 발생하는 등 많은 문제점이 드러나고 있다. 첫째, 분양전환가격산정 시 적용되는 ｢임대주택법｣ 및 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 등 관련 법령 상의 산정방식이 복잡하고, 명확하지 않아 5년임대주택개발 시행자와 주택 구입자간의 법적 분쟁이 발생하고 있다.
둘째, 5년임대주택의 분양전환가격은 시장가격보다 낮기 때문에 분양전환 이후 주택 가격상승률이 매우 높아 5년임대주택의 최초분양자에 많은 개발이익이 사유화되는 문제가 발생하고 있다.
이에 본 논문은 분양전환가격 산정의 신뢰성을 확보하고, 주택배분의 형평성을 제고하며, 주택개발이익의 사유화를 방지하기 위해 다음과 같이 정책대안을 제시하였다.
첫째, 5년임대주택의 분양전환가격 산정 방식을 기존의 복잡한 산식을 활용하는 원가 방식보다는 감정평가금액으로 일원화하되, 정책목적 달성을 위해 일정 비율의 할인율을 적용하는 대안을 고려할 필요가 있다.
둘째, 타 주택에 비해 5년임대주택의 가격상승률이 높아 개발이익이 사유화되는 등의 문제가 있다는 점을 감안하여, 주택배분대상자를 무주택자 중 일정 수준 이하의 소득 및 자산을 보유한 가구로 제한할 필요가 있다.
셋째, 분양전환이후 주택구입자가 해당주택을 타인에게 전매할 경우에는 별다른 제약을 받지 않고, 그에 따른 양도차익을 사유화하는 문제를 해소하기 위해, 일정 기간 이내에 분양받은 5년임대주택이 전매되는 경우에는 최초 분양자가 할인받은 금액을 국민주택기금 등에 반환하는 제도를 도입할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since 1990s Korean government has promoted home-ownership of the people who do not own a house through ‘the Disposition of 5-year Public Rental Housing’(DPRH) which permits sale to the lessee of public rental house after obligatory 5-year rent period. During last ten years, more than 500 thousand units of public rental housing have been sold to the lessee through 5 year DPRH.
However, examining the DPRH, some institutional problems were identified as follows. First, due to the complex and inaccurate regulations of the calculation of the price for converting housing-for-rent into housing-for-sale, there are many legal disputes about sale prices between the purchasers and the developers of public rental housing.
Second, the sales price of public rental housing is usually lower than market price, so the first purchaser of a public rental house would realize capital gains by selling the house.
This paper suggests some institutional improvement to DPRH. First, instead of the present calculation mode of sales price, there is needed to adopt another appraisal method, based on market price. Considering the policy goal of DPRH, however, there should be applied a certain level of discount rate to the appraisal price. Second, the target group of 5-year public rental housing should be adjusted from the people who do not have a house to the people below a certain level of income and asset as well as do not have a house.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 공공임대주택 분양전환 관련 선행연구 검토
• Ⅲ. 5년임대주택 분양전환가격의 산정 규정과 법적 분쟁의 원인
• Ⅳ. 5년임대주택의 시세변동률 및 거래동향 분석
• Ⅴ. 결론 및 정책과제
• 참고문헌
• 국문요약

참고문헌 (Reference)

1 국토해양부, "임대주택업무편람" 2008

2 히라야마 요스케, "일본주택정책의 역사적 전개와 특성" 대한주택공사 223-248, 2002

3 김형현, "수요자 측면에서 본 분양전환 임대주택정책의 효과에 관한 연구" 전주대학교 대학원 2009

4 "서울고법 2010.4.8. 선고 2009나64965 판결"

5 김태호, "분양전환 공공임대주택의 분양가 산정에 관한 쟁점과 개선방안 연구 : 법원 판례를 중심으로" 세종대학교 산업대학원 2011

6 "대법원 2011. 7. 28. 판결 2010다55309"

7 "대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결"

8 "국토해양통계누리"

9 "국토해양부 홈페이지"

10 장경석, "공공임대주택 분양전환제도 개선을 위한 정책과제: 5년임대주택분양전환가격 산정을 중심으로" 국회입법조사처 2011

11 양정필, "공공건설 임대주택단지의 수익성 분석에 관한 연구" 14 (14): 175-183, 1998

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13 Stone, Michael, "Shelter Poverty : New Ideas on Housing Affordability" Temple Univ. Press 1993

14 Chan, Kam-Wah, "Prosperity or Inequality : Deconstructing the Myth of Home Ownership in Hong Kong" 15 (15): 29-44, 2000

15 Pierson, Paul, "Dismantling the Welfare state?: Reagan, Thatcher, and the Politics of Retrenchment" Cambridge Univ. Press 1996

16 Saunders, Peter, "A Nation of Home Owners" Unwin Hyman 1990

17 국토해양부, "(보도자료) 분양가상한제 기본형건축비 9월 정기고시"

18 국토해양부, "(보도자료) 5년 임대주택에 대해 공공택지 공급 재개"