도시형 생활주택의 공급현황과 활성화 방안에 관한 연구 = Study on the supply status and expansion strategy of urban-life-housing

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recent reports show that South Korean society is undergoing dramatic changes that may correspond with increasing number of single householders and also decreasing size of average family in urban area. The government introduced urban-life-housing program to solve small-size houses shortage and to meet the demand of single householders’ needs.

To boost supply of urban-life-housing, the government tried to make the Housing Act, relevant laws and other residential construction standards regarding urban-life-housing less strict compared to the general public housing. The construction funding institutions was established by the National Housing Fund. As a result, urban life housing was introduced, which have led to increase of 20,529 households in 2010 and 22,372 households in May 2011.

However, recently there have been problems in urban-life-housing market where small and medium-size construction companies supplied most of urban-life-housing. These companies are facing limited housing supply area and rising housing prices. To solve these problems, the government needs to find solution and develop new expansion strategy.

This study defined that the increasing supply of urban-life-housing can explain with reforming regulatory and improving financing sector for using supply status and result of problem analysis. And this thesis was inspected with business analysis of policy effectiveness.

In financial sector, this study was introduced for expansion of credit PF loans, the National Housing Fund loans, and loans for construction of quasi dwelling. By reforming regulation, it aimed at deregulation of households in the urban-life-housing regarding the construction housing area, urban-life characteristics, land price, and applying different price ceiling depending on the size of housing.

These expansion strategy slightly improves the housing profit margin when market increase to expand PF loan for providing reinforcement. In addition, even if these margins do not consider, PF loans can support to small and medium-sized construction company for overcome to financial problem; therefore, expanding PF loan can effect efficiently to increase supply of urban-life-housing.

In reforming regulation sector, when expanding to householders' maximize number from 300 to 500, the result is slightly improved profit margin. and also if number of size householders increase 500, business expanded scale near the 50 billion won by a large construction company to enter the housing market. Therefore, the problems, which is small and medium-sized companies supply most of urban-life-housing, can solve and supply good quality small house to satisfy single householders.

In this study, after the introduction of urban-life-housing policy and deriving the problems, It has suggested financial support methods and reforming regulation for increasing supply urban-life-housing. Since the urban-life-housing policy is not fully settled in the housing market, the study has limited information to prove that such expansion strategy can lead to an increase of urban-life-housing. In the near future, urban-life-housing system is going to be more stable, and this thesis will be able to explain to expansion supply much specific for the demand and supply of housing in urban-life-housing system.

국문 초록 (Abstract)

최근 1∼2인 가구의 증가, 도심지역 평균가구원수의 감소, 1∼2인 가구 주택구입능력 저하에 따른 소형주택의 수요증가와 소형주택 재고의 감소, 신규 소형주택 공급의 감소에 따른 소형주택 공급부족 현상을 조기에 해소하기 위하여 2009년 5월 도시형 생활주택 제도가 도입되었다.

정부에서는 도시형 생활주택 공급을 활성화하기 위하여 주택법 등 관련 법령과 각종 주택건설기준을 일반 공동주택 대비 완화하여 적용하고 국민주택기금을 통한 건설자금 지원제도를 마련하였다. 그 결과 도시형 생활주택은 도입 이후 2010년에 20,529가구, 2011년에는 5월까지 22,372가구가 공급되는 등 활성화되고 있다.

그러나 최근 중소형 건설사 위주의 공급, 공급지역의 집중, 분양가 상승 등의 문제점이 제기되고 있어 이러한 문제점을 보완할 수 있는 공급 활성화 방안의 필요성이 대두되고 있다.

이에 따라 본 연구에서는 공급현황 및 문제점 분석 결과와 선행연구 분석 결과를 토대로 도시형 생활주택의 공급 활성화 방안을 금융지원 부문과 규제개선 측면으로 구분하여 제시하고 주요 활성화 방안에 대한 사업수지 분석을 통하여 정책적 효용성을 검증하였다.

금융지원 부문에서는 PF대출 확대를 위한 신용보강, 국민주택기금 대출 확대, 준주택 건설자금에 대한 국민주택기금 대출 확대 방안을 제시하였고, 규제개선 부문에서는 도시형 생활주택의 세대수 및 건축지역 규제 완화, 도시형 생활주택이 공급되는 지역특성, 대지비, 전용 및 공급면적별 분양가상한제 차등 적용, 지속적인 유지관리제도가 도입되어야 함을 주장하였다.
이러한 주요 활성화 방안에 대하여 실제 사례를 통한 사업수지 분석 결과 금융지원 부문의 PF대출 확대를 위한 신용보강이 제공되면 이익률이 다소 향상되는 것으로 나타났다. 뿐만 아니라 이러한 이익률을 고려하지 않더라도 PF대출을 통한 건설자금 지원 자체가 어려운 중소형 건설사의 경우에는 PF보증을 통하여 PF대출을 받아 사업을 추진하고 최소한의 이익률이라도 실현할 수 있는 여지가 있으므로 도시형 생활주택을 공급하는 건설사에 대한 PF보증 확대가 효과적일 것임을 입증하였다.

규제개선 부문의 세대수 규제 완화 방안의 경우에도 도시형 생활주택 건축 상한선을 300세대에서 500세대로 확대하면 이익률은 다소 향상되는 것으로 나타났다. 세대수 규제를 완화할 경우 사업규모는 500억원 가까이 확대되어 대형건설사가 도시형 생활주택 시장에 진입할 수 있는 유인을 제공할 수 있다. 따라서 중소형 건설사 위주의 도시형 생활주택 공급에 따른 문제점을 완화하고 양질의 소형주택 공급을 활성화하는데 기여할 것으로 나타났다.

본 연구에서는 도시형 생활주택 제도의 도입 배경과 공급현황을 분석하고 문제점을 도출하였으며 공급 활성화를 위한 금융지원 방안과 규제개선 방안을 제시하였다. 그러나 도시형 생활주택 제도가 아직 완전히 정착되지 못한 상태이며 이에 따른 자료의 미비 등으로 다각도의 분석과 구체적인 공급 활성화 방안을 제시하지 못한 한계가 있었다. 향후 도시형 생활주택 제도가 보다 안정화될 경우 도시형 생활주택의 수요 및 공급에 대한 보다 체계적인 실증분석을 통하여 구체적인 공급 활성화 방안을 제시할 수 있을 것으로 기대된다.