신개발지역의 지역제 운영방안

국문 초록 (Abstract)

개발 가용지가 풍부하여 신개발의 압력이 높은 경기도는 1980년대 이후부터 택지개발지구와 지구단위계획구역의 지정을 통해 신도시와 중ㆍ소규모의 주택단지 등 다양한 형태의 신개발이 진행되어 왔다. 그러나 대부분의 신개발지역은 고층아파트 위주의 주거용도로 획일화되어 있고, 비교적 규모가 큰 신도시에서조차도 대부분의 주거용지는 고층아파트 위주로 구성되고 일부 조성되어 있는 저층 주택용지는 점포주택들로 채워져 과밀하고 혼잡한 상업지역의 모습으로 변화되었다.
이와 같이 계획적으로 조성된 신개발지역이 기성시가지의 과밀과 혼잡의 전철을 밟고 있는 이유는 기성시가지를 관리하는 지역제가 신개발지역에도 동일하게 적용되고 있기 때문으로, 기성시가지를 관리하기 위해 다소 느슨한 기준을 갖는 현행 지역제가 신개발지역에 동일하게 적용되어 기성시가지의 부작용을 개선하거나 차별화된 환경을 조성하지 못하는 것이다. 따라서 기성시가지에서 나타나는 과밀과 혼잡을 해소하고, 기성시가지와 차별화되고 개선된 물적 환경을 구현하기 위해서는 보다 정교하고 다양화된 관리수단이 필요하다.
신개발지역에서 기성시가지와 같은 과밀과 혼잡을 개선하기 위해 기성시가지에 적용되는 건축기준과는 차별화된 기준을 적용한다는 개념에서 대두된 지역제의 근본 취지를 고려하더라도 계획적인 개발이 진행되는 신개발지역에서 차별화된 물적환경을 구현하기 위해서는 좀 더 정교하고 구체적인 지역제 운영방안을 모색할 필요가 있다.
이러한 배경 하에 본 연구에서는 우리나라 도시관리의 근간이 되는 지역제의 성격과 일반적 특징을 개괄적으로 검토하고, 경기도 시군의 지역제 관리체계를 살펴보았다. 또한, 택지개발사업지구, 지구단위계획구역 등 신개발지역의 지역제 운영실태를 파악하여 문제점과 원인을 진단하고 개선방안을 제시하였다.
우리나라의 지역제는 법ㆍ제도상에서는 용도지역의 세분화가 진행되어 어느 정도 개선이 이루어졌으나 주로 일반주거지역의 세분화에 그치는 등 특정 용도지역에 한정되어 있어 선진국가와 비교해 볼 때 그 세분의 정도가 미흡한 실정이다. 이와 같은 특성은 경기도에서 추진되는 신개발지역의 용도지역 지정 현황을 살펴보면 더욱 두드러지게 나타난다. 주거지역에서는 다양한 주택유형이 입지하거나 복합적인 활동을 수용할 수 있는 여지가 없이 고층 고밀의 아파트 입지가 가능한 용도지역에 편중하여 지정되어 있고, 상업지역에서는 상업기능의 위계에 따라 고도의 기능을 담당하는 일반상업지역과 주거지역의 근린서비스를 제공하는 근린상업지역으로 적정하게 배분되어 분산 지정되기 보다는 대부분 일반상업지역으로 특정지역에 집중하여 지정되고 있는 것으로 나타났다.
또한 현재의 지역제는 용도지역별 허용용도 기준에 큰 차이가 없어, 단독주택 위주의 주거환경을 조성하기 위한 전용주거지역이나, 주거지역 외 면적의 대부분을 차지하고 있는 자연녹지지역 등에서 사실상 대부분의 근린생활시설이 허용되고 있다. 따라서 기존 상업지역에서 밀려난 근린상업기능들이 전용주거지역과 자연녹지 지역에 무분별하게 입지하여 주거환경을 악화시키고 녹지기능을 저감시키는 등 당해 지역의 계획목표를 훼손하는 결과를 초래하고 있다.
따라서, 본 연구에서는 신개발지역의 계획적 관리를 위해 다음과 같은 제도적 정비방안을 제안하였다.
먼저, 지역제 체계의 개편과 정비가 필요하다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지역 분류를 다양화하되 그 기준은 건축유형과 건축밀도에 따라 세분화하고, 허용용도군을 주요기능과 시설용도를 기준으로 세분하여 이들을 중첩하는 방식으로 용도지역의 종류를 다양화 할 필요가 있다. 이와 함께 「건축법」과 동법 시행령에서 규정하고 있는 건축물의 용도를 건축유형과 건축밀도를 고려하여 구체적으로 세분화한다. 제1종ㆍ제2종 근린생활시설을 성격에 따라 영리성 편익 시설과 비영리성 편익시설로 구분하고, 주거환경의 보호가 필요한 지역의 경우에는 1호 또는 2호의 주택과 비영리성 편익시설의 입지만 허용하게 하는 등 세분화된 건축유형 및 밀도와 세분화된 허용용도의 적절한 조합을 통해 용도지역의 종류를 다양화할 수 있다.
다음으로, 지역제 운영지침의 보완이 필요하다. 현재는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지역의 지정에 관한 구체적인 기준이 없어, 용도지역의 종류를 다양화하고 세분화한다 하더라도 그 실효성을 기대하기가 어려운 상황이므로, 「도시관리계획 수립지침」에서 각 용도지역의 지정기준을 구체화할 필요가 있다. 즉, 택지개발사업지구와 같이 한정된 범위를 대상으로 지구단위계획으로 관리되는 신개발지역에서 현재와 같이 도시기본계획의 도시기능상의 위계에 따라 지정하도록 되어 있는 기준만으로는 한계가 있으므로, 중심지 위계뿐 아니라 다양한 물리적 조건까지도 포함된 구체적인 용도지역 지정요건 및 기준을 마련할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The study investigates management strategies of the zoning system in new development areas. To do this, a review of the related literature and case study are conducted. The literature review examines the zoning system of Korea and the case study shows the characteristics of zoning system applied in new development areas.
The new developments occur in different types of areas such as urban or suburban areas. The new developments in suburban areas give good chances to prevent the congestions and confusions occurred in urban areas, and to shape a characteristic townscape and urban form with the contextual buildings and vital places.
However, the zoning system of Korea is not precise and diversified to shape a contextual urban form in new development areas. Thus, the zoning category in developed areas is applied to new developing areas without considering the characteristics of urban and suburban areas. As a result, all new development areas come to be in a uniform townscape and urban form with very tall apartment buildings.
To make a better urban form and townscape with contextual buildings and vital places in newly developing areas, the zoning system need to be amended. The study suggests to amend the zoning system with precise and diversified zoning categories and to provide the specified operation guide to the zoning ordinance.
The zoning amendment is recommended as follows;
First, the existing zoning ordinance needs to be amended to subdivide the categories of use districts and to specify the use groups.
Second, the operation guide should contain the criteria of applying use district according to the physical conditions such as block and lot size, road ratio, as well as functional hierarchy.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론
• 제2장 예비적 고찰
• 제3장 경기도 지역제 운영실태
• 제4장 신개발지역의 지역제 운영실태
• 제5장 신개발지역의 지역제 운영방안
• 제6장 결론 및 정책제언
• 참고문헌
• Abstract
• 부록
• 연구요약
• 머리말