주택분 종합부동산세 과세기준일 이전 아파트 매매거래가 아파트 매매가격의 변화에 미치는 영향에 관한 연구 -수도권을 중심으로- = A Study on the Impact of Apartment Transactions Prior to the Comprehensive Real Estate Tax Assessment Date on Apartment Price Changes -Focusing on the Seoul Metropolitan Area-

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 종합부동산세가 아파트 매매가격에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 2016년 1월부터 2024년 5월까지 수도권 59개 시군구를 대상으로 불균형 패널데이터를 구축 하고, 하우스만 검정을 통해 고정효과 모형을 적용하여 추정하였다. 또한, 전체시기와 문재인 정부 시기를 구분하여 비교분석을 실시하였다.
분석결과, 전세가격지수는 매매가격에 정(+)의 영향을, 전세가율과 거래량은 부(−)의 영향 을 미치는 것으로 나타났다. 거시경제변수 중 회사채수익률은 부(−), M2와 소비자물가지수는 정(+)으로 유의한 영향을 보였다. 본 연구의 핵심 변수인 과세기준일 이전(1-5월) 거래량과의 상호작용변수는 아파트 매매가격에 부(−)의 영향을 미쳤으며, 특히 4월과 5월에서 통계적으 로 유의한 결과를 보였다. 이는 6월 1일 종합부동산세 과세기준일 이전에 매도 물량이 집중 되면서 가격 하락이 발생함을 의미한다.
연구결과에 따르면 고액 자산 보유자가 정책 변화에 민감하게 반응해 과세기준일 직전 선 제 매각이 몰리는 현상이 확인되었다. 이러한 단일 과세기준일(6월 1일)로 인한 치우침을 방 지하기 위해 기준일 분산(분기 기준일 또는 취득월 연동)이나 시행 전 90·60·30일 별로 순차 공지를 하는 단계적 시행과 사전 예고의 표준화의 도입으로 기준일 직전 거래 치우침을 완화 할 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study empirically analyzes the impact of the Comprehensive Real Estate Tax on apartment transaction prices. Using unbalanced panel data covering 59 cities and counties in the Seoul Metropolitan Area from January 2016 to May 2024, we applied a fixed-effects model validated through the Hausman test. Additionally, we conducted comparative analysis between the entire period and the Moon Jae-in administration period.
The analysis results show that the Jeonse price index has a positive (+) effect on transaction prices, while the Jeonse price ratio and transaction volume have negative (−) effects. Among macroeconomic variables, corporate bond yields showed negative (−) effects, while M2 and consumer price index showed positive (+) significant effects. The key variable of this study—the interaction term between transaction volume and the pre-assessment period (January-May)—demonstrated a negative (−) impact on apartment transaction prices, with statistically significant results particularly in April and May. This indicates that concentrated selling volume before the June 1st Comprehensive Real Estate Tax assessment date leads to price declines.
Research has shown that high-net-worth individuals are sensitive to policy changes, leading to a surge in preemptive selling just before the tax base date. To mitigate this bias caused by a single tax base date (June 1), spreading the base date (quarterly or month-based) or implementing a phased approach (90, 60, and 30 days prior to implementation) and standardizing advance notice could alleviate this bias.