아파트 거래량과 가격 변동성의 관계: 거래량 기반 가격 불확실성 지수의 구축과 활용 = Apartment Transaction Volume and Price Volatility: Construction and Application of a Transaction-Volume-Based Price Uncertainty Index

국문 초록 (Abstract)

주택시장에서 관측되는 가격 변동성에는 가치의 실제 변동과 거래 희소성에서 오는 표본 잡음이 혼재되어 있으나, 기존 지표는 이 두 성분을 구분하지 못한다. 본 연구는 헤도닉 가격모형 잔차의 이동 구간 표준편차 및 거래 건수를 반영한 거래량 기반 가격 불확실성 지수(price uncertainty index, PUI)를 구축하였다. PUI와 기존 변동성 지수(realized volatility, RV)의 상관계수는 0.38에 불과하여 두 지표가 상이한 정보를 담고 있음을 확인하였다. 거래량의 변동성 설명력은 가격 잡음의 시변성을 경유하여 작동하였으며, PUI는 RV가 포착하지 못하는 미래 거래량 변화를 유의하게 설명하였다. 호황기·경색기 비대칭 분석에서는 거래가 충분한 시기에는 추가 거래가 변동성에 영향을 주지 않지만 경색기에는 변동성 증폭 효과가 강하게 나타났으며, 이 비대칭적 반응은 PUI에서 더 뚜렷하게 관찰되었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Observed housing price volatility comprises both fundamental value changes and sampling noise arising from transaction scarcity; however, conventional indicators fail to distinguish between these two components. This study aimed to addresss this problem by constructing a novel transaction- volume-based price uncertainty index (PUI), defined as the rolling standard deviation of hedonic model residuals divided by the square root of the number of transactions. Using apartment transaction records and building registry data, a quarterly panel of 93 districts across the Seoul metropolitan area and five major metropolitan cities was constructed. The correlation between the PUI and realized volatility (RV) was only 0.38, confirming that the two indicators captured distinct information. The explanatory power of transaction volume on volatility operated through time-varying pricing noise, and the PUI significantly predicted future transaction volume changes that RV failed to capture. Asymmetric analysis revealed that additional transactions had no effect on volatility during boom periods, whereas volatility amplification was pronounced during market contractions; this asymmetry was more clearly observed in the PUI than in RV.