부동산 개발사업의 활성화를 위한 PFV구조 연구 = A Study on the PFV(Project Financing Vehicle) Structure for Revitalization of the Real Estate Development Project

국문 초록 (Abstract)

1990년대부터 등장한 부동산개발업체(시행사)는 2001년부터 주택경기가 활성화 되자 IMF 때 도입된 프로젝트 파이낸싱의 금융기법을 사용하여 적은 액수의 자기자금으로 부동산개발사업을 성공적으로 수행하기 시작하면서 많은 사업이익과 경험을 쌓게 되었다.
프로젝트 파이낸싱은 프로젝트에서 발생하는 현금흐름을 대출원리금 상환재원으로 보고 자금을 공급하는 방식이지만 부동산개발업체(시행사)의 열악한 자본과 낮은 신용도, 금융기관의 부동산개발사업에 대한 이해 부족 등으로 국내에서는 이외에 별도로 신용도가 높은 시공사 등의 신용을 담보로 하는 형태로 이루어졌다.
최근 프로젝트 파이낸싱의 대출 방식이 증가하면서 금융기관의 경험이 늘어나고 체계적인 운용으로 인해 안전성이 입증되어 기존 대출 관행에서 점차 인식이 변화되고 있으며, 시공사에서는 지급보증, 책임준공, 채무인수 등의 우발채무에 대한 재무적 부담을 회피하고자 하는 경향이 생기고 있다. 또한 2004년 1월 법인세법 개정으로 도입된 PFV(Project Financing Vehicle, 프로젝트금융투자회사)의 구조에서는 재무적 투자자인 연기금, 금융기관, 보험사, 펀드, PEF 등의 지분출자가 가능하므로 자본력이 열악한 시행사에서 적은 자본을 투입하여 단독으로 개발이익과 사업의 리스크를 독점하는 불안정한 사업방식에서 공동 분배를 통한 안정된 사업방식으로의 전환이 가능하게 되었다.
우량한 재무적 투자자 등이 부동산개발사업에 지분출자를 하게 되면 프로젝트의 담보능력이 높아지므로 자금조달이 원활해지고, 개발 리스크에 대한 공동 부담, 개발이익의 공동 분배가 가능하므로 개발사업의 안정성이 확보되어 투자자들은 은행금리 보다 높은 개발이익을 배분받을 수 있게 된다.
본 연구에서는 기존의 프로젝트 파이낸싱 방식이 적용된 일반 SPC와 제한적으로 사용되고 있는 민관합동형 PFV의 문제점을 분석하기 위해 본인이 직ㆍ간접적으로 참여하였던 프로젝트와 기존 논문에 제시된 사례를 재구성하고 문제점들을 도출하여 개선하는 방향을 제시하고 이를 PFV 구조에 적용시켜 모형을 연구하였다. 또한 제시된 PFV 구조 모형의 실현성을 검증하기 위해 시행사, 시공사, 금융기관에서 부동산개발사업의 실무를 담당하는 전문가들의 의견을 조사한 결과 활용 가능성이 높다고 판단되었다.
본 논문은 부동산개발사업 참여자들의 이해관계를 바탕으로 역할을 재정립하여 기업신용대출의 수준에 있는 프로젝트 파이낸싱을 개선하고 민간부동산개발사업에서 PFV를 활성화하기 위해 부동산개발사업의 새로운 구조 모형을 제시하는 데 그 의의를 두고자 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The project financing is designed to finance the projects with the cash flows from the project as security for repayment of the loan. In Korea, however, only the projects of the highly creditable constructors had been financed with their credits as security, due to poor capital and low credit of real estate developers as well as financial institutions' poor understanding of the real estate development projects.
Lately, however, project financing loans have been increasing, and thus, financial institutions have had more experiences of project financing, operating it in a more systematic way. As the project financing has been proven to be safe, financial institutions are aware of its utility. On the other hand, constructors have tended to avoid their financial burden for such contingency liabilities as repayment guarantee, construction liability or debt takeover. Meanwhile, the PFV (Project Financing Vehicle) introduced with amendment of Corporate Tax Code in January, 2004 allows such financial investors as pension funds, financial institutions, insurance companies, investment funds, PEF, etc., to invest in project financing, the real estate developers with poor capital may not overtake all project risks in return for the monopoly of the profits and instead, distribute the project risks with sharing of profits.
If superior financial investors contribute to a real estate development project, the project will be more secured to be smoothly financed. Furthermore, since the development risks can be shared as well as the development profits, the project will be stable, while investors can harvest higher rates of development profits than bank interest rates.
The purpose of this study was to reestablish the relationship of interests for participants in real estate development projects and thereby, suggest a new real restate development project model which can facilitate the project financing and activate the PFV for private real estate developers.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 = 1
• 제 1 절 연구배경 및 목적 = 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 1. 연구의 범위 = 2
• 2. 연구의 방법 = 2
• 제 2 장 부동산 개발과 부동산 개발사업의 참여자 = 4
• 제 1 절 부동산 개발 = 4
• 1. 부동산 개발의 정의 = 4
• 2. 국내 부동산 개발사업의 특성 = 6
• 제 2 절 부동산 개발사업의 참여자 = 7
• 1. 부동산 개발업체(시행사) = 8
• 2. 시공사 = 15
• 3. 금융기관 = 16
• 4. 기타 보조주체 = 25
• 제 3 장 부동산 개발사업의 구조 및 사례 연구 = 30
• 제 1 절 부동산 개발사업의 구조 = 30
• 1. 특수목적회사(SPC)의 개념 = 30
• 2. 부동산 개발사업의 일반 SPC 구조 = 34
• 3. 부동산 개발사업의 PFV(프로젝트금융투자회사) 구조 = 37
• 제 2 절 일반 SPC 사업 구조의 사례 연구 = 43
• 1. A 부동산 개발사업의 SPC 사례 = 43
• 2. B 부동산 개발사업의 SPC 사례 = 49
• 제 3 절 PFV 사업 구조의 사례 연구 = 54
• 1. C 부동산개발사업의 PFV 사례 = 54
• 2. D 부동산개발사업의 PFV 사례 = 59
• 제 4 절 일반 SPC 사업과 PFV 사업 구조의 문제점 = 64
• 제 4 장 부동산개발 활성화를 위한 PFV의 구조 연구 = 73
• 제 1 절 SPC와 PFV의 구조 개선 방향 = 73
• 제 2 절 PFV의 모형 제시 = 79
• 1. 모형의 연구 = 79
• 2. 모형의 제시 = 83
• 제 5 장 전문가 의견 조사를 통한 구조 이해 = 89
• 제 1 절 전문가 의견 조사 = 89
• 1. 의견조사 개요 = 89
• 2. 의견조사 구성 = 90
• 제 2 절 제시된 PFV 모형의 활성화를 위한 주체간 의견 조사 = 92
• 제 3 절 제시된 PFV 모형의 한계 및 보완 = 100
• 1. 제시된 PFV 모형의 한계 = 100
• 2. 제시된 PFV 모형의 한계 보완 = 101
• 제 6 장 결론 = 103
• 참고문헌 = 107
• 부록 : 설문지 = 109
• ABSTRACT = 114
• 감사의 글 = 116