비거주용 부동산 가격공시제도 도입 시 재산세액 추정 :서울시를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

□ 연구 목적
○ 본 연구는 비주거용 부동산에 대해 가격공시제도 도입 시 시장가치반영비율，공정시장가액비율，세부담상한제 등 제도적 요인에 따른 재산세액을 추정함.
- 전국 단위와 서울시 기초자치단체별로 재산세액을 추정함.
- 전국 단위의 분석에서는 비주거용 부동산에 대한 시장가격 대용치로 “국민대차대조표 (Na卄onal Balance Sheet)” 자료를，서울시 기초자치단체별 분석에서는 시장가격 대용 치로 국세청 “오피스텔 및 상업용 건물 기준시가” 자료를 사용함.
ㆍ서울시 기초자치단체별 재산세액 추정에 있어 국민대차대조표 자료와 국세청 자료를 결합하여 분석함.
○ 토지，주택과 마찬가지로 비주거용 부동산에 대해서도 가격공시제도를 도입할 수 있는 법적기반은 2016년에 마련되었으며，비주거용 부동산에 대해 가격공시제도 가 도입되면 과거 주택처럼 토지와 건축물 시가표준액이 근본적으로 달라질 것임.
- 비주거용 부동산에 대해 가격공시제도가 도입되면 시장가치를 반영하여 공시가격이 산정되며，이러한 공시가격이 재산세의 과세기준액으로 사용될 가능성이 높음.
- 주택에 대해서는 2005년부터 가격공시제도가 도입되었으며，현재 주택의 공시가격인 공동주택가격，개별주택가격은 재산세，종합부동산세 등의 과세기준액(시가표준액，기준 시가)으로 사용되고 있음.
○ 재산세 세부담은 과세표준과 세율에 의해 결정되기 때문에 재산세 과세표준이 변경되면 납세자의 세부담은 직접적으로 달라질 수밖에 없음.
□ 분석 걸과
○ 2005년 당시 부동산 보유세 세제개편 일환으로 추진된 과표현실화 정책이 토지와 주택 재산세액에 미친 영향은 과세표준액 적용비율，세부담상한제 등 제도적 요인에 따라 상이하였음.
- 2009년 기준 토지 재산세액은 2005년 대비 2.12배로 수준으로 늘어난 반면，2009년 기준 주택 재산세액은 2005년 대비 1.32배에 불과함.
- 토지에 비해 주택의 과표현실화 정책의 세수효과가 작은 이유는 낮은 과세표준액 적용 비율과 세부담상한선，탄력세율 인하 등 주택 소유자에 대한 세부담을 낮추려는 일련의 제도가 시행되었기 때문임.
○ 국민대차대조표의 거시자료를 사용하여 분석한 결과，비주거용 부동산에 대해 가격공시제도 도입 시 전국적으로 재산세액은 최대 60%(2015년 기준 4조 3,595억 원 → 7조 176억원) 가량 증가하는 것으로 나타남.
○ 비주거용 부동산 가격공시제도 도입의 영향은 시장가치반영비율 및 공정시장가액 비율의 수준，세부담상한제 등에 따라 다름.
- 공정시장가액비율，세율 등은 동일하지만 시장가치반영비율이 10%p 달라지는 경우，비주거용 부동산에 대한 재산세액은 13.8~6.1%p가 변화함.
- 시장가치반영비율，세율 등은 동일하지만 공정시장가액비율이 10%p 달라지는 경우，비주거용 부동산에 대한 재산세액은 18.4~23.0%p가 변화함.
○ 시장가치반영비율과 공정시장가액비율이 동시에 변화하는 경우 재산세액은 50%p 가량 달라질 수 있음.
- 시장가치반영비율 100%，공정시장가액비율 70%인 경우 재산세액은 현행(2015년 기준) 대비 60% 가량 큰 폭으로 증가함.
- 시장가치반영비율 80%，공정시장가액비율 60%인 경우 재산세액은 현행(2015년 기준) 대비 10% 가량 증가함.
○ 거시자료인 국민대차대조표와 미시자료인 국세청 기준시가를 결합하여 분석한 결과，비주거용 부동산에 대한 서울시의 현행 재산세액은 1조 4,750억원(2015년 기준)에서 가격공시제도 도입 시 최대 2조 3,503억원으로 늘어남.
- 비주거용 부동산에 대한 강남 3구의 현행 재산세액은 5,472억원(2015년 기준)에서 가격 공시제도 도입 시 최대 9,010억원으로 늘어남.
- 비주거용 부동산에 대한 비강남 22구의 현행 재산세액은 9,278억원(2015년 기준)에서 가격공시제도 도입 시 최대 1조 4,492억원으로 늘어남.
○ 세부담상한제가 적용되는 경우 서울시의 재산세액 증가율은 세부담상한제 미적용 시에 비해 9.6~17.9%p 가량 낮은 것으로 나타났음.
- 비주거용 부동산에 대해 가격공시도입 시 시장가치반영비율 100%，공정시장가액비율 70%이고 세부담상한제가 적용되지 않은 경우 - 서울시 기초자치단체의 전체 재산세액 증가율은 59.3%이었으나，세부담상한제가 적용되는 경우 재산세액 증가율은 41.4%이었음.
- 비주거용 부동산에 대해 가격공시도입 시 시장가치반영비율 80%，공정시장가액비율 70%이고 세부담상한제가 적용되지 않은 경우 서울시 기초자치단체의 전체 재산세액 증가율은 28.1%이었으나，세부담상한제가 적용되는 경우 재산세액 증가율은 18.5%이었음.
□ 시사점
○ 분석 결과에서 비주거용 부동산에 대해 가격공시도입 시 시장가치반영비율，공정 시장가액비율，세부담상한선 등이 어떻게 결정되느냐에 따라 재산세액의 증가 폭 이 크게 달라짐을 알 수 있음.
- 비주거용 부동산에 대해 가격공시제도 도입 등 과표현실화 정책이 성공적으로 안착하기 위해서는 재산세 등 보유세 세부담의 점진적 변화가 바람직함.
- 이를 위해서는 보유세 세부담 증가의 목표치(예，10%)를 설정하고，목표치를 달성할 수 있는 정책수단(공정시장가액비율，과표구간，세율，세부담상한선 등)의 조합이 마련되어야 함.