분양가상한제 시행에 따른 주택시장 변화와 경제에 미친 영향 분석연구 = The Analysis study of Effects on Market Trend and Real Estate Economy by Implementing of Housing Price Limit in Korea

국문 초록 (Abstract)

분양가상한제는 도입과정에서 제기되었던 논란이 여전히 이어지고 있지만 일부 수정된 내용을 제외하고는 큰 틀이 그대로 유지되고 있다. 분양가상한제 도입은 부동산시장을 하향안정세로 이끈 데 긍정적인 기여를 했으나 미분양아파트 급증, 주택건설 부진 등의 부작용을 안겨주고 있다. 이러한 시장상황 속에서 분양가 상한제의 주요 정책내용과 문제점을 파악하고 개선방안을 연구할 필요가 있다는 것이 본 연구의 배경이다. 연구에서는 분양가상한제의 정책적, 경제적 문제점을 분석하고 개선안을 찾기 위하여 분양가상한제에 따른 분양가 산출과 분양가자율화에 따른 분양가 산출을 비교 분석하였다.
그 결과 정책적 문제로는,
1) 주택을 분양 받을 수 있는 계층에게만 시세 차익이 주어져 계층간 주거 형평성이 악화된다는 점이다.
2) 대형평형의 주택일수록 분양에 따른 기대수익이 크기 때문에 소형주택에 대한 수요가 감소되어 결과적으로 주택수요구조가 왜곡되게 되었다.
3) 분양가상한제에 따른 분양가 산출시 제한된 건축비 내에서 이익을 맞추려다 보니 주택의 질이 저하하게 된다.
4) 사업시행자의 사업이익 감소로 새로운 주거유형과 주거문화에 대한 연구가 제한되는 문제점이 나타났다.
정책 문제에 대한 개선방안으로는,
1) 시장이치에 맞는 적절한 개발비용이 인정되어야 한다.
2) 품질저하 방지를 위해 건축비인정 구조의 개선이 필요하다.
경제성 문제에 대한 개성방안으로는,
1) 택지개발지구에서 택지분양 시 토지사용시기에 도달하였을 때 분양하여 금융비용등을 최소화 할 수 있도록 하여야 한다.
2) 택지대금 인정 시 금리 인정기간을 1년 이상으로 연장하는 방안 등이 타당하다고 사료 된다.

목차 (Table of Contents)

• 요 약 ⅰ
• 표 목 차 ⅳ
• 그림목차 ⅵ
• Ⅰ. 서 론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 3
• 1.3 연구 흐름도 4
• Ⅱ. 공동주택 분양가제도의 이론적 고찰 5
• 2.1 공동주택의 이해 5
• 2.1.1 공동주택의 개념 5
• 2.1.2 공동주택의 분류 6
• 2.1.3 공동주택의 현황 7
• 2.2 부동산정책의 이해 9
• 2.2.1 부동산정책의 개념 9
• 2.2.2 부동산정책의 필요성 11
• 2.2.3 우리나라 부동산 정책의 연도별구분 12
• 2.3 공동주택 시장의 특징 15
• Ⅲ. 공동주택 분양가 정책의 비교 20
• 3.1 분양가 규제 제도 20
• 3.1.1 분양가규제 제도의 도입과정과 배경 20
• 3.1.2 분양가규제 제도의 방식 21
• 3.2 분양가 자율화 제도 30
• 3.2.1 분양가자율화 제도의 도입과정과 배경 30
• 3.2.2 분양가자율화 제도의 방식 32
• Ⅳ. 공동주택 분양가제도의 적용 및 효과 분석 35
• 4.1 분양가격 산출방식 35
• 4.1.1 분양가제도에 따른 분양가격 산출구조 35
• 4.1.2 분양가상한제 제도에 따른 분양가격 산출방식 40
• 4.2 분양가 상한제에 따른 기대효과 55
• 4.2.1 주택분양가 안정 55
• 4.2.2 저소득층 주택구입 기회 확대 55
• 4.2.3 주택시장 안정 56
• 4.3 분양가상한제의 문제점 56
• 4.3.1 계층간 주거 형평성 악화 56
• 4.3.2 주택수요부족 왜곡 56
• 4.3.3 주택의 질 저하 57
• 4.3.4 새로운 주거문화 연구 제한 57
• 4.4 분양가제도의 개선방안 57
• 4.4.1 적절한 개발비용의 인정 57
• 4.4.2 품질저하 방지를 위한 건축비 개선 58
• Ⅴ. 분양가 상한제와 자율화의 경제성 비교 59
• 5.1 공공택지 ○○지역 △△아파트 59
• 5.2 민간택지 ○○지역 △△아파트 69
• Ⅵ. 결 론 78
• * 참고문헌 81
• * Abstract 83
• * 감사의 글 85