부동산신탁회사의 관점에서 본 토지신탁사업 리스크의 요인 및 관리방안에 관한 연구 = A Study on the risk factors and method of risk management of land development trust projects on view of real estate trust companies

국문 초록 (Abstract)

토지신탁사업은 토지소유자(위탁자)로부터 신탁 받은 토지를 부동산신탁회사가 직접 자금을 조달하고 건축물의 건설 및 분양, 건축물의 유지·관리 등을 수행하고 이를 통해 발생하는 신탁수익을 수익자에게 교부하는 제도로서 타 신탁상품과 대비하여 고수익을 창출할 수 있지만, 자금조달을 원활하지 않을 경우에는 부동산신탁회사에 큰 위험을 초래할 수 있다.
한편, 2009년 2월 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」의 시행으로 풍부한 자본력을 갖춘 금융회사들의 신탁업 진출이 가능해짐에 따라 부동산신탁시장의 경쟁이 심화될 것으로 예상되나, 토지신탁사업은 건축자금조달과 더불어 개발 노하우 및 개발사업에서 발생되는 리스크에 대한 관리 등 자본력 외에 다양한 요소를 필요로 하기 때문에 부동산신탁회사가 타 금융회사들과 비교하여 경쟁력을 가질 수 있는 상품이다.
따라서 본 연구에서는 부동산신탁회사의 실무적인 관점에서 토지신탁사업 추진과정에서 초래할 수 있는 리스크 요인을 분석하고 효율적인 리스크 관리방안을 제시하는 데 그 목적이 있다.
본 연구에서는 토지신탁의 업무를 수주업무, 시공관리, 분양관리, 자금조달·관리, 사후관리로 구분하여 업무별 중요도 평가를 실시하고, 각 업무별로 발생가능한 리스크요인을 추출한 후 리스크요인에 대한 중요도를 평가하였다. 또한 기존의 리스크관리 방법의 효과성 및 Focus Group Interview 결과를 바탕으로 토지신탁의 리스크를 관리할 수 있는 방안을 제시하였다.
토지신탁사업의 리스크 관리방안으로 첫째, 리스크관리 부서가 있다. 리스크관리 부서는 리스크 발생 후나 리스크 검토가 필요할 때 리스크를 검토하는 사후 리스크 관리부서와 달리, 외부환경에 대한 리스크, 사업관계인의 재무현황 모니터링, 토지신탁 관련 법제 관리, 단계별 리스크 관리방안 마련의 업무를 수행하게 된다.
둘째, 위험관리를 위한 전산시스템 운영이 있다. 본 전산시스템은 예상 사업비 범위 내 자금지출 및 차입금 한도를 초과하는 차입이 발생하지 않도록 자금관리를 시스템화하고 중요일정 및 사업의 중요한 변화, 분양관리 및 자금관리 업무 시 위험사항을 미리 알려주는 경보기능 시스템을 의미한다.
셋째, 체크리스트와 사업특성에 따른 표준계약서 운영이 있다. 수주업무 및 광고제작물 검토 시 체크리스트를 작성함으로써 업무수행자가 세심한 부분까지 챙길 수 있도록 하고 심사위원은 체크리스트에서 보여진 부분에 대한 검토시간을 줄여 더 많은 사항을 검토할 수 있을 것이다. 사업의 특성 및 리스크 요인을 줄일 수 있는 표준계약서의 운영을 통해 향후 발생 가능한 리스크를 절감할 수 있을 것이다.
토지신탁의 리스크 요인은 별개로 작용하는 것이 아니라 유기적으로 연결되어 상호작용을 하며, 초기에 리스크가 관리되지 않을 시에는 시간이 지남에 따라 더 큰 리스크로 작용될 수 있다. 따라서 본 연구에서 제시한 리스크 관리방안들도 유기적으로 연동되어 운영될 수 있도록 해야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 2
• 제 2 장 토지신탁 및 부동산개발에 관한 이론적 고찰 5
• 제 1 절 선행연구의 검토 및 분석틀 설정 5
• 1. 부동산신탁 및 부동산개발과 관련된 선행연구 5
• 2. 선행연구의 시사점 13
• 3. 분석틀 설정 14
• 제 2 절 부동산신탁제도 및 토지신탁제도의 고찰 15
• 1. 부동산신탁제도의 도입 및 개념 15
• 2. 부동산신탁제도의 기능 및 유형별 특징 19
• 3. 토지신탁의 분류 및 특징 25
• 4. 토지신탁 관련 법제 및 세제 30
• 제 3 절 부동산개발사업의 특성 및 위험에 관한 이론 40
• 1. 부동산 개발사업의 특징 40
• 2. 부동산 개발사업의 위험요소 46
• 제 3 장 토지신탁사업의 리스크 요인 분석 48
• 제 1 절 토지신탁사업의 운영실태 분석 48
• 1. 부동산신탁회사의 영업현황 48
• 2. 토지신탁사업의 운영실태 51
• 3. 향후 토지신탁의 영업환경에 대한 전망 54
• 제 2 절 사례를 통한 토지신탁의 리스크 요인 도출 56
• 1. 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁의 사례를 통한 비교분석 56
• 2. 사례를 통한 토지신탁의 업무에서 발생가능한 리스크 검토 62
• 3. 토지신탁 리스크 요인 도출 70
• 제 3 절 토지신탁사업의 리스크 요인 분석 73
• 1. 설문조사 개요 73
• 2. 토지신탁사업의 리스크 요인 중요도 평가 77
• 3. 설문조사 분석요약 83
• 제 4 장 토지신탁 사업의 효과적인 리스크 관리방안 86
• 제 1 절 기존의 토지신탁 리스크 관리방법 실태 분석 86
• 1. 기존의 토지신탁 리스크 관리방법 86
• 2. 기존의 토지신탁 리스크 관리방법의 효과 89
• 제 2 절 토지신탁사업의 리스크관리 필요성 및 관리방안 모색 93
• 1. 토지신탁사업의 리스크 관리 필요성 94
• 2. 토지신탁사업의 리스크 관리방안 모색 96
• 제 3 절 토지신탁 사업의 효과적인 리스크 관리방안 97
• 1. 리스크관리 부서 도입 98
• 2. 위험관리를 위한 전산시스템 운영 101
• 3. 체크리스트 및 사업특성에 따른 표준계약서 운영 104
• 제 5 장 결 론 107
• 참고문헌 110
• 부 록 1 113
• 부 록 2 122
• ABSTRACT 127