不動産鑑定評價制度에 관한 硏究

국문 초록 (Abstract)

우리 나라에 현재와 같은 감정평가제도가 본격적으로 도입된 것은, 1989년에 제정된 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 “지가공시법”을 약칭함)에 의하여 종전에 국토이용관리법에 의하여 기준지가등의 업무를 수행하던 토지평가사와 감정평가에관한법률에 의하여 금융기관등의 담보평가등을 수행하던 공인감정사 제도를 통합하면서부터라고 할 수 있다. 본격적인 양제도 통합후 우리 나라 감정평가업계는 법적?제도적인 측면뿐 아니라 감정평가시장의 규모면에서도 눈부신 발전을 하여 왔다. 현재는 자격자의 숫자도 약1500명 정도에 달하고 있고 감정평가시장도 양적인 성장을 거듭하여 공인회계사, 변호사등의 자격자집단과 필적하는 전문가 집답으로서 확고한 자리매김을 하고 있다. 감정평가사 제도의 본격적 시행후 10여년이라는 짧은 시간 내에 이렇게 눈부신 성장을 하여 온 것은 우리 나라 감정평가업계가 우수한 인력집단이라는 점을 반증하는 것이라고 할 수 있다. 하지만 아쉽게도 전문자격자로서 갖추어야 할 전문성이라는 측면에서는 양적인 성장에 걸맞는 성장을 하지 못한 것이 사실이다. 법적?제도적인 측면에서 우리 나라 업계의 질적인 성장을 제대로 뒷받침하지 못하였다는 점과 우리 나라 감정평가시장의 구조적인 문제점은 업계의 질적 성장을 더디게 한 하나의 원인으로 지적할 수 있지만 보다 중요한 점은 감정평가업계 스스로의 자기발전 노력이 부족하였다는 점일 것이다. 법적으로 감정평가사가 할 수 있는 업무영역은 매우 다양하다. 감정평가사의 평가대상으로 되어 있는 “토지등”에는 부동산뿐만 아니라 유가증권과 같은 무형자산과 특허권등의 권리등이 포함되어 있어 감정평가사가 평가할 수 있는 대상은 거의 제한이 없도록 되어있다. 그럼에도 불구하고 우리 나라 감정평가시장의 성장을 주도해 온 것은 보상평가등과 같은 공적인 평가부문과 담보, 경매등의 일반적인 평가영역에 머물러 있고 유가증권이나 권리 등의 평가와 같은 분야는 아직도 눈에 띨만한 성장을 보이지 않고 있다. 그 결과 우리 나라 감정평가업계의 전무성은 자격자로서의 전문가의 의미일 뿐 특정 평가분야에 있어서 진정한 전문가의 의미까지는 이르지 못하고 있는 것이 사실이다.
이러한 여건하에서 최근 들어 우리 나라 감정평가업계는 전례 없는 환경변화를 경험하고 있다. 우리 나라 부동산시장이 전면적으로 개방되면서 외국인의 우리 나라 부동산매입과 개발투자가 증가하고 있고 그에 따른 감정평가수요에 대응하기 위하여 외국의 감정평가회사를 비롯하여 다수의 부동산서비스회사가 국내에 진출해 있으며 많은 수의 회사가 진출을 진행중에 있다. ’99. 9. 30까지 외국인이 매입한 우리나라 토지는 23,186천평으로 여의도 면적의 약26배에 이르고 있고, 국내에 이미 진출해 있는 외국 종합 부동산서비스회사의 수는 13개이며 현재 28개의 회사가 추가로 국내진출을 진행중에 있다. 우리나라는 한국감정원을 포함하여 총 18개의 감정평가법인이 있는 점을 감안할 때 외국부동산서비스회사의 진출규모는 매우 위협적인 수준이라고 볼 수 있다. 외국 부동산서비스회사의 진출은 우리 나라 감정평가시장의 잠재적인 발전가능성을 시사하는 것이라고 볼 수 있지만, 앞으로는 국내업계간의 경쟁이 아니라 외국업자와도 경쟁하여야 한다는 것을 의미하는 것이기도 하다.
또 다른 주요한 환경변화는 금융위기이후 우리 나라 지가가 큰 폭으로 하락함으로써 토지를 자산가치적인 측면에서만 평가하는 것이 매우 위험할 수 있다는 인식이 생기기 시작하였다는 점이다. 우리 나라와 같이 외부충격에 의하여 민감하게 영향을 받는 경제체제에 있어서는 자산가치로서의 지가가 외부충격의 영향을 받기 쉽기 때문에 자산가치로서만 토지를 평가하는 것은 그에 기초한 경제활동도 불안정해지게 되는 문제가 있기 때문이다. 더욱이 금융위기로 인한 지가하락으로 그 동안 지각에 포함되어 있던 거품가격이 상당부분 없어짐으로써 현실 시장지가에 근거한 감정평가보다는 토지 고유의 생산성에 기초한 토지평가가 필요시 되고 있다. 금융위기의 영향으로 ’98년도의 경우 지가가 13%이상 하락하였다. 물론 이 지가하락에 의하여 거품가격이 제거되었다고 보기에는 논란이 있을 것이지만 이로 인하여 토지의 수익에 기초하여 평가하는 수익환원법의 적용 필요성이 크게 인식된 것은 사실이다.
뿐만 아니라 자산담보부증권등과 같이 부동산가치를 유동화하거나 부동산투자회사(REITs)등의 설립 움직임등과 같은 최근의 부동산금융화의 경향은 우리나라 감정평가시장의 판도를 뒤흔들기에 충분할 것으로 보여진다. 이는 곧 불완전한 현실시장의 거래가격을 사후적으로 찾아내는 평가기법을 개발할 필요성이 커졌다는 것을 의미하는 것이다.
금융위기후의 또 하나의 중요한 환경변화는 국내의 정책기조의 변화라는 점이다. 사회전반적인 위기를 극복하는 주요한 수단으로서 정책기조가 시장의 자율적 경쟁원리를 중시하는 방향으로 바뀌었다는 점이다. 경제주체의 자율성과 시장기능이 중요시되고 감정평가업계를 비롯한 부동산서비스업계에 대한 규제가 대폭 개혁되는 과정에 있다. 시장원리의 강화는 감정평가업계의 구조적 변화를 가져올 수 있는 잠재력을 가지고 있다.
위에서 열거한 부동산시장의 국내외적인 환경변화에 우리 나라 감정평가업계가 얼마나 능동적이고 적극적으로 대처하는가는 우리 나라 감정평가업계의 경쟁력 확보와 지속적인 발전여부를 결정짓는 열쇠라고 할 것이다. 이 논문은 우리 나라 감정평가업계의 현황을 최근의 부동산시장의 환경변화에 비추어 비판적으로 검토해 봄과 동시에 보고 그간의 정책변화를 설명하고 앞으로 감정평가업계가 내외적 환경변화에 어떻게 대응하여야 하고 그를 뒷받침하기 위한 정부의 역할은 무엇인지에 대하여 논함으로써 하나의 발전방향을 제시해 보고자 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

It can be said that the appraisal and assessment system at present was induced on full-scale since the certified public real estate appraisers system by which appraisal of security of financial organizations were executed in accordance with the Law related to the land appraisal who executed the business of the standard land price and the appraisal and assessment by National Land Utilization Management Law previously was integrated by the Law related to Public Notification of Land Price and Appraisal of Land (hereinafter called "Public Notification Law" by abbreviation) which was established in 1989. Since the integration of both systems on full-scale, the appraisal and assessment business circle in our country has been remarkably developed not only in the legal and systematic aspect, but also in the scale of appraisal and assessment market. At present, the number of qualified persons reached about 1,500 persons, and the appraisal and assessment market has made quantitative growth constantly, and has established firm position as an expert group equal to the qualified groups such as certified public accountants and lawyers, It can be said that the appraisal and assessment business circle in our country verifies a superior manpower group because the circle has made such a remarkable growth within a short period of ten(10) years since execution of the appraisal and assessment system on full-scale. However, to be regrettable, it is the fact that in the aspect of speciality to equip as expert has not made much growth compared with the quantitative growth. The point that the qualitative growth of the business circle in our country could not backed up from the systematic aspect as the organizational problem point of the appraisal and assessment market in our country can be pointed as a reason to have slowed down the qualitative growth of the business circle, but the more important point is that the appraisal and assessment business circle has not made their effort sufficiently for their development. The business realm which appraisers can legally execute is diversified. The "Land, etc.", which is the object of appraisal by appraisers includes not only the real estate, but also intangible property such as securities and the right of patent, so the objects which the appraiser can appraise is almost unlimited. Despite that, the arrairs which have mainly 1ed the growth of the appraisal and assessment market in our country have remained to public appraisal category such as compensation appraisal, etc. and general appraisal realm such as securities or auction, and remarkable growth has not been made in the field of the appraisal of securities or the right until now. Consequently, the speciality of the appraisal and assessment business circle is only the meaning of experts as qualified persons, but it is true that it has not reached the meaning of genuin experts.
Under such a given condition, the appraisal and assessment business circle in our country is experiencing unprecedented environmental change. Since the real estate market in our country is opendd overall, purchase of real estate and investment in development in our country by foreigners have been increased, and a great number of foreign real estate service companies as well as foreign appraisal and assessment companies have launched into our country in order to meet the demand of appraisal and assessment following that, and also a great number of foreign companies are preparing to launch into our country at present. Although the advancement of foreign real estate companies may suggest the potential development possibility of the appraisal and assessment market in our country, it also menas that there shall be not only the competition among domestic business circle, but also competition with foreign business circle.
Also, another major environmental change is the point that the land price in our country has taken a sharp drop since the financial crisis, so the recognition that appraising the land from the property value side is very dangerous, has begun to arise among people. In the economic system of our country being influenced sensitively by external impact, the land price as the property value is easily influenced by the external impact, so based on the appraisal of land as property value, there is a problem that the economic activity becomes unstable. Moreover, due to the sharp break of land price caused by the financial crisis, the bubble price included in the land price has been eliminated mostly, so it has caused the necessity to appraise land based on productivity of peculiar nature of the land rather than appraisal based on the real market land price.
Besides, the recent tendency of financialization of real estate such as circulation of real estate value such as bond with property security or movement of establishment of real estate investment company (REITs) seems to be sufficient to shake the dominion of the appraisal and assessment market in our country. This means just that the necessity of development of the appraisal technique to find the dealing price in the incomplete real market after the matter.
Another important environmental change after the financial crisis is the change of domestic political keynote. It is the point that the political keynote changed to attach great importance to self-regulating competition principle of market as a major means to overcome the crisis of general society. It is under the course that self-regulating economic main body and function of market is given great importance, and the regulation for the real estate service business circle as well as the appraisal and assessment business circle is sharply reforming. The strentthcning the market principle has the potential energy to bring about structual change in the appraisal and assessment business circle.
How the appraisal and assessment business circle in our country cope actively and positively with domestic and foreign environmental change of the real estate market as stated above is said to be the key to decide the continuous development and securing competitive power of the appraisal and assessment business circle in our country or not. This thesis has examined the present status of the appraisal and assessment business circle in our country critically, based on the recent environmantal change of the real estate market, and at the same time, the change of policy until now is explained, and by discussing how the appraisal and assessment business circle cope with the domestic and foreign environmantal change in future, and what is the role of government to back up this, a development direction is presented.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 第1章 序論 = 1
• 第1節 硏究의 目的 = 1
• 第2節 硏究의 範圍와 方法 = 2
• 第2章 不動産鑑定評價制度에 관한 理論的 體系 = 4
• 第1節 不動産鑑定評價의 役割과 機能 = 4
• 1. 不動産鑑定評價의 槪念 = 4
• 2. 不動産鑑定評價의 機能 = 5
• 3. 不動産鑑定評價의 必要性 = 7
• 第2節 不動産鑑定評價의 節次 = 8
• 1. 基本的 事項의 確定 = 8
• 2. 處理計劃의 樹立 = 9
• 3. 對象 不動産의 確認 = 9
• 4. 權利의 形態와 眞正性의 確認 = 11
• 5. 狀態調査 = 11
• 6. 資料의 收集과 整理 = 11
• 7. 資料의 檢討와 價格形成要因 分析 = 14
• 8. 鑑定評價方法의 選擇과 適用 = 14
• 9. 鑑定評價價格의 決定 및 鑑定評價價額의 表示 = 16
• 第3節 不動産鑑定評價의 方式 = 17
• 1. 原價方式 = 18
• 2. 比較方式 = 20
• 3. 收益方式 = 21
• 第3章 先進外國의 不動産鑑定評價制度와 比較 = 23
• 第1節 外國의 不動産鑑定評價制度 = 23
• 1. 美國 = 23
• 2. 日本 = 27
• 3. 獨逸 = 29
• 4. 英國 = 31
• 5. 기타 국가들 = 33
• 第2節 우리 나라의 鑑定評價制度 = 36
• 1. 沿革 = 36
• 2. 鑑定評價士 資格制度 = 38
• 3. 鑑定評價業 關聯機關 = 43
• 第3節 우리 나라의 鑑定評價制度의 運營現況 = 46
• 1. 資格制度의 構成과 業務領域에 관한 事項 = 46
• 2. 鑑定評價需要變化에의 對應에 관한 事項 = 51
• 3. 鑑定評價法人의 運營에 관한 事項 = 54
• 4. 情報인프라에 관한 事項 = 56
• 第4章 不動産鑑定評價制度의 問題點과 改善方案 = 59
• 第1節 不動産鑑定評價의 問題點 = 59
• 1. 制度上의 問題點 = 59
• 2. 收益還元法의 問題點 = 61
• 3. 鑑定評價서비스의 專門化의 問題點 = 64
• 第2節 不動産鑑定評價의 改善方案 = 67
• 1. 制度上의 改善方案 = 67
• 2. 收益還元法의 改善方案 = 70
• 3. 鑑定評價서비스의 專門化 方案 = 71
• 第5章 結論 = 76
• 參考文獻 = 81