부동산증권화의 정착방안에 관한 연구 : 부동산투자신탁제도를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

외환 위기 이후 우리 나라 경제의 파라다임 변화는 많은 부문에 변화를 초래하였다. 부동산시장은 외환위기 이후 급격한 수요부족으로 가격 하락을 맞게 되었는데, 이것은 다시 기업과 금융기관의 구조조정을 지연시키게 되는 중요한 요인을 제공하게 되었다.
정부는 자산디플레이션 완화, 자본시장의 확대, 부동산 시장의 효율성제고를 위해 자산 유동화제도를 도입하기에 이르렀다. ABS 유동화제도를 통하여 금융기관의 부실 채권을 원활히 정리하고 MBS를 통하여 풍부한 주택자금을 조성한 후 이들 자금을 바탕으로 부동산신탁제도인 REITs를 통하여 상업 및 업무용 부동산 시장의 경기회복을 기대하는 것이다.
본 연구는 자산유동화제도 중 핵심적이며, 자본 시장 변화에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 전망되는 부동산신탁제도를 이론적으로 고찰하고 각국의 사례와 현재 부동산 시장의 구조를 면밀히 검토한 후 정착방안을 도출하고자 했다.
먼저 주요국가의 사례를 비교 검토하여 도출된 시사점은 다음과 같다.
부동산의 증권화는 금융의 국제화, 자유화와 더불어 1980년대 이후 금융분야의 Mega Trend 중 하나를 차지하는 추세로 자리 매김을 하고 있다.
부동산 증권화제도 활성화를 위하여 첫째, 어느 정도의 정부 규제와 공공적인 지원은 필수적이다. 둘째, 미국 등 선진국들도 부동산을 금융화, 상품화하여 수요처를 발굴하고 잠재수요를 현실화시킴으로써 그 당시에 처했던 금융위기를 극복하고자 했었다는 점이다. 셋째, 선진국의 부동산 증권화 제도 발전에는 적극적인 세제혜택이 그 배경이 되고 있다.
현재 우리 나라의 부동산 시장은 아파트가격 상승에도 불구하고 토지시장 등이 거의 변화를 보이지 않는 것은 경기침체로 토지를 이용한 적정한 수익을 얻기가 어렵다는 인식에 기인한다. 불안정한 시세차익보다는 안정된 지대수입 확보를 선호하고 금리 등 자산간의 상대적 수익률 개념에 기초한 투자패턴이 정착하고 있다. MBS(Mortgage Backed Security), ABS(Asset Backed Security),
REITs(Real Estate Investment Trusts)의 도입으로 이러한 투자패턴 변화는 더욱 가속화 될 것으로 예상된다. REITs의 시장 규모에 관한 여러 전망치를 종합해 보면 향후 5년 정도는 적게는 5조원 많게는 45조원에 달하는 시장이 형성될 것으로 전망되고 있다.
마지막으로 부동산 증권화제도의 정착과제를 제시했다.
부동산 증권화 정착과제로서 첫째, 정부와 시장간의 명확한 역할 분담이 필요하다. 자산보유자, 투자자, 증권화 시장 관계인 등 모두 각자의 이해관계와 목적은 서로간 상이하기 때문에 정부는 다양한 이해관계를 어떻게 조정하느냐가 중요하다. 우선 시장의 투명성과 공정성을 위해 감시.감독기능을 강화하는 한편 증권화 시장의 조기 정착을 위해 초기에는 적절한 지원이 필요하다.
둘째, 부동산 증권화 유동화는 결국 부동산 거래의 촉진과 이용의 효율성을 위한 것이기 때문에 부동산 수요가 회복될 수 없을 정도로 경제여건이 악화될 경우, 아무리 훌륭한 부동산증권화 제도를 만들어 도입한다 하더라도 부동산 거래가 일어나지 않을 것이다. 따라서 전제경제구조의 개선이 중요하다.
셋째, 부동산 증권화, 유동화를 성공적으로 수행하기 추진하기 위해 무엇보다도 부동산 증권시장이 제대로 작동할 수 있는 여건 조성이 필요하다. 부동산 가치평가, 이전 및 중개, 부동산 관리, 부동산 증권의 신용평가, 부동산 증권화와 관련된 제반 조세 등 모든 과정이 투명해야 한다. 또한 증권화를 위해 투자지표의 수집.분석.공시에 필요한 정보인프라의 구축과 토지거래정보망을 부동산거래 정보망으로 확대하고 거래정보 공개기능을 강화해야하는 한편 부동산 투자시장의 확대와 전문화에 따른 전문인력 양성이 절실히 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Economic paradigm innovation has brought about much change in various section after IMF. Real estate market was in face of a radical worth depression caused by sudden lack of demand for the real estate, which partially made an domestic enterprise and financial firm delay to work out as you know.
In order to relieve assets deflation, develop the capital market, the government had come to introduce the real estate liquidization system as one of stable measures REITs, real estate investment trust system, will give a motivation to an investor recover real estate market for business, commerce.
If the housing loan will be abundant through MBS, It will fluently deprive the financial firm or a dishonored through ABS.
REITs will bring advancement to the real estate market to greatly contribute to uplift the efficiency of the nation's economy.
In this literature, we'll theoretically analyze REITs which is the core of asset liquidization system, make a much influence the capital market change.
We'll also be able to reach up to answer about the settlement of REITs when looking over the comparative analyzing their real estate market structure, about the sample case of several country. Before anything else, scrutinizing relatively the samples of main countries gives a few suggestion as following this.
The real estate stock market has been one of the Mega-Trend in financial sector with it's globalization, liberalization.
There are three way to activate real estate stock system. First, a little government regulation as low and public support are essential to it.
Secondly, The development countries, for example us, tried to get out of that time's financial crisis as finding, realizing the potential demand through producing real estate on a commercial scale in real estate finance market.
Thirdly, There was the background of active taxation support to develop the their real estate stock system. In spite of increasing apartment cost, land and buildings market seldom has a change owing to be recognized difficulty to gain the proper profit of using land and buildings in bad times.
Statable land rent profit is preferred to the unstatable profit of a price range investment type which is based on interest, the relative profit rates of property. Such a investment type is more accelerated by introducing MBS, ABS, REITs as you expect.
According to a few expectant figure of REITs market sale, Its scale is expected from five trillion to forty five trillion in five years.
It will show you the subject of establishing justly and objectively Real estate stock system.
The first, It is necessary that authority and market are properly assigned a part. Because of a different proposition and purpose which investor, share holder, have as you know, it is very important for government to supervise them. The atmosphere for the right function of the real estate stock market is essential and the government must incarnate precisely and squarely the applying rules within the real estate finance market.
Secondly, If economic state will be as bad as not recovering demand for the real estate, Trading real estate won't occur in spite of whatever good real estate stock system is induced. Because of such a system which is proposed to inspire the treatment and efficiency of real estate market. So improving total economy is required most of all.
Thirdly, Condition to successfully drive forward the real estate stock system and liquidization system is indispensable for this system to work well. All process of real estate market; The security of management of real estate company, active taxation support of real estate stock system and estimating value of them, trading and transference, must be very transparent. Besides, the construction of information infra and the information network of real estate which is fundamental to analyze, collect, and make public as investment guide of stock system have to be magnified, reinforced for the public function of trading information. The specialized men absolutely is required to increase real estate investment market.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 = 1
• 제 1 절 연구의 목적 및 필요성 = 1
• 제 2 절 연구의 방법, 자료, 구성 = 3
• 제 2 장 부동산투자신탁제도의 이론적 고찰 = 4
• 제 1 절 부동산증권화제도의 의의와 대상 = 4
• 1. 부동산증권화제도의 의의와 대상 = 4
• 2. 부동산 증권화제도의 비교 = 12
• 제 2 절 부동산증권화제도의 도입 필요성과 기대효과 = 13
• 1. 부동산증권화의 도입 필요성 = 13
• 2. 부동산증권화의 기대효과 = 16
• 제 3 절 부동산투자신탁(REITs)제도의 정의와 주요특징 = 19
• 1. 부동산투자신탁의 정의 = 19
• 2. 부동산투자신탁제도의 일반구조 = 20
• 3. 부동산투자신탁제도의 주요 유형과 특징 = 25
• 제 3 장 주요국가의 부동산투자신탁제도 운영 사례 = 29
• 제 1 절 주요국의 부동산투자신탁제도 운영사례와 시사점 = 29
• 1. 미국의 REITs = 29
• 2. 호주의 LPT = 38
• 3. 일본의 SPC = 46
• 제 2 절 각국의 부동산투자신탁제도가 주는 시사점 = 52
• 제 4 장 부동산투자신탁제도 도입의 현황과 과제 = 55
• 제 1 절 한국의 부동산투자신탁제도의 연혁과 도입현황 = 55
• 1. 부동산신탁의 연혁 = 55
• 2. 한국의 부동산투자신탁 도입추진 현황과 문제점 = 57
• 제 2 절 부동산투자신탁제도 도입의 영향 = 62
• 1. 부동산 산업 = 62
• 2. 금융 산업 = 66
• 제 3 절 부동산 증권화 정착과제 = 69
• 1. 정부와 시장간의 명확한 역할 분담 = 70
• 2. 전체 경제구조의 개선 = 74
• 3. 부동산 증권화 시장의 기초여건 강화 = 76
• 제 5 장 결 론 = 81
• 참고문헌 = 85
• 국문초록 = 88
• ABSTRACT = 91