住宅賃貸借保護法의 改善方案에 關한 小考

국문 초록 (Abstract)

現在現代社會는 産業化, 都市화에 따른 대도시의 인구집중, 住宅所有者와 無住宅庶民과의
需要불균형으로 인하여 심각한 住宅難을 겪고 있다. 이에 住宅供給의 부족 등으로 인한
주거안정의 위협의 대상인 무주택 영세서민인 賃借人을 保護하고 그에 대한 지위를 强化할
필요성이 社會的問題로서 대두되고 있다.
現在우리나라는 주택의 普及率수준이 그 需要에 비하여 턱없이 낮은 수준이며 또한 상당
수의 가구가 무주택으로서 他人所有의 주택에서 일정액의 賃貸料또는 傳貰金을 지급하고
생활하고 있는 실정이며, 최저수준의 賃借住宅에 거주하고 있는 무주택영세서민의 수가 임
차인의 過半數를 차지하고 있어 많은 문제점이 있다.
정부는 이러한 문제에 대하여 社會保障的, 社會保護的인 측면의 일환으로서 民法의 特別法
으로서 국민의 주거안정과 임차인의 權利强化를 目的으로 하는 住宅賃貸借保護法을 1981年
3月5日제정하여 시행함으로서 심각한 주택난을 해결 하고자 하였다. 현재 4次에 걸친 개
정을 통하여 약자의 지위인 賃借人의 權利가 많이 강화되고 改善되었다. 하지만 이러한 개
정에도 불구하고 실제 同法을 적용함에 있어서 이러한 법리가 실제로 부합되지 않거나 부합
된다 하더라도 거기에 따른 세부문제가 발생하는 등의 문제점이 계속 발생하고 있기 때문에
좀더 根本的인 세심한 立法이 마련되어야 할 것이다.
특히 同法의 適用範圍, 賃借權의 對抗力, 承繼및 存續保障, 賃借權登記命令制度등 解釋論
上의 問題點이 적지 않다고 보여진다.
따라서 本論文에서는 이러한 問題를 개선하는데 역점을 두어 무주택영세서민인 賃借人의
현실적인 保護와 權利强化에 중점을 두어 住宅賃貸借保護法의 개정을 통한 문제점에 대하여
改善方案이 무엇인지 살펴보고 주거생활의 안정과 同法의 立法趣旨와 附合하기 위한 解決方
案을 모색해 보고자 하였다.
이로 인하여 열악한 住居環境의 改善과 안정된 住居生活을 보호하고 賃借住宅의 供給擴大,
住宅改良事業의 積極推進, 최저 所得階層임차가구의 賃貸料保護등 政策的代案이 제시되
고 올바르게 이해되어 同法의 실제 適用이 現實과 附合되는 法이 마련되어야 하겠다.

목차 (Table of Contents)

• <國文要約>
• 1. 序論 = 1
• 1.1 硏究의 目的 = 1
• 1.2 硏究의 範圍및 方法 = 3
• 2. 우리니라 住宅賃貸借制度의 變遷 = 4
• 2.1 住宅賃借權 = 4
• 2.1.1 住宅賃貸借의 意義및 爭點 = 4
• 2.1.2 住宅賃貸借의 法的性質 = 5
• 2.1.2.1 民法의 特別法으로서의 性質 = 5
• 2.1.2.2 住宅賃借權의 强行規定으로서의 性格 = 6
• 2.1.2.3 住宅賃借權의 社會化傾向 = 6
• 2.1.2.4 住宅賃借權의 物權化傾向 = 8
• 2.2 住宅賃貸借의 細部問題 = 9
• 2.2.1 賃借權과 傳貰權의 差異 = 9
• 2.2.2 法이 保護하는 住宅 = 11
• 2.2.3 賃貸人과 賃借人의 義務 = 11
• 2.2.3.1 賃貸人의 權利, 義務 = 12
• 2.2.3.2 賃借人의 權利와 義務 = 12
• 2.2.4 賃貸借期間 = 12
• 2.2.5 賃貸借契約의 更新 = 13
• 2.2.6 賃貸保證金의 增減請求權 = 13
• 2.2.7 賃借權登記命令制 = 14
• 2.2.8 法人과 外國人의 賃借人資格 = 15
• 2.3 住宅賃貸借에 대한 保護裝置 = 15
• 2.3.1 賃貸借保護法의 3大保護裝置 = 15
• 2.3.1.1 要件을 갖추었을 경우의 對抗力 = 16
• 2.3.1.2 對抗要件과 確定日字갖추었을 경우의 優先辨濟權 = 16
• 2.3.1.3 少額保證金일 경우의 一定額最優善辨濟權 = 17
• 2.3.2 法院競賣制度(民事訴訟法에 따른 擔保不動産賣却) = 18
• 2.4 住宅賃貸借保護法 = 19
• 2.4.1 住宅賃貸借保護法의 成立背景 = 19
• 2.4.2 住宅賃貸借保護法의 立法趣旨 = 20
• 2.4.3 住宅賃貸借保護法의 適用範圍 = 22
• 2.4.4 住宅賃貸借保護法의 主要內容 = 23
• 2.4.4.1 賃借權의 對抗力附與및 强化 = 23
• 2.4.4.2 賃借人의 住居權保護 = 24
• 2.4.4.3 借賃·保證金의 增減請求및 統制 = 24
• 2.4.4.4 保證金의 返還確 = 24
• 2.4.5 住宅賃貸借保護法의 制定 = 25
• 2.4.6 住宅賃貸借保護法의 改正 = 26
• 2.4.6.1 1次改正의 내용 = 26
• 2.4.6.2 2次改正의 내용 = 28
• 2.4.6.3 3次改正의 내용 = 29
• 2.4.6.4 4次改正의 내용 = 29
• 2.4.6.4.1 賃借人의 通知義務(同法第6條1項단서 신설) = 29
• 2.4.6.4.2 默示的更新의 경우 契約의 解止 = 30
• 2.4.6.4.3 賃借人의 賃貸借期間選擇權附與 = 30
• 2.4.6.4.4 賃借權登記命令制 = 31
• 2.4.6.4.5 保證金返還訴訟의 迅速處理 = 32
• 3. 外國의 立法例 = 33
• 3.1 各國의 賃貸借保護制度 = 33
• 3.2 英美法系 = 34
• 3.2.1 英國 = 34
• 3.2.1.1 沿革 = 34
• 3.2.1.2 住宅賃借權의 適用範圍 = 37
• 3.2.1.3 住宅賃借權의 存續保護 = 38
• 3.2.1.3.1 法定賃借權에 의한 賃借人의 保護 = 38
• 3.2.1.3.2 賃貸人의 家屋明渡請求의 制限에 의한 賃借人의 保護 = 40
• 3.2.1.3.3 借賃統制에 의한 賃借人의 保護 = 42
• 3.3 大陸法系 = 43
• 3.3.1 프랑스 = 43
• 3.3.2 獨逸 = 44
• 3.3.2.1 沿革 = 44
• 3.3.2.2 住宅賃借權의 適用範圍 = 46
• 3.3.2.3. 賃借人保護法에 있어서의 賃借人의 住居保護 = 46
• 3.3.2.4 現行獨逸民法下에서의 賃借人의 居住保護 = 48
• 3.3.2.5 借賃統制에 의한 賃借人의 居住保護 = 49
• 3.3.3 日本 = 49
• 3.3.3.1 沿革 = 49
• 3.3.3.2 住宅賃借權의 適用範圍 = 52
• 3.3.3.3 賃借權의 對抗力 = 53
• 3.3.3.4 住宅賃借權의 存續保護 = 53
• 3.3.3.5 借賃統制에 의한 賃借人의 居住保護 = 54
• 4. 現行우리나라 賃貸借保護法의 問題點및 改善方案 = 55
• 4.1 適用範圍 = 55
• 4.1.1 適用對象 = 55
• 4.1.1.1 住居用建物 = 56
• 4.1.1.2 兼用建物 = 58
• 4.1.2 未登記傳貰에 대한 問題 = 59
• 4.1.3 一時使用을 위한 賃貸借에 대한 問題 = 59
• 4.1.4 未登記共同住宅(아파트, 聯立住宅)에 대한 適用範圍認定에 따른 問題 = 60
• 4.1.5 生活根據地인 小型店鋪의 賃貸借法適用排除에 따른 問題 = 61
• 4.1.6 事情變更通知및 少額優先保護惡用에 關한 問題 = 62
• 4.1.7 適用範圍에 대한 改善方案 = 63
• 4.2 住宅賃借權의 對抗力 = 65
• 4.2.1 意義 = 65
• 4.4.2 對抗力의 取得要件 = 65
• 4.4.2.1 住宅의 引渡 = 66
• 4.4.2.2 住民登錄 = 67
• 4.2.3 對抗力의 發生時期 = 69
• 4.2.4 對抗力의 內容 = 69
• 4.2.4.1 第3者의 範圍 = 70
• 4.2.4.2 抵當權과의 關係 = 71
• 4.2.5 對抗力에 대한 改善方案 = 72
• 4.3 住宅賃借權의 存續保障 = 73
• 4.3.1 意義 = 73
• 4.3.2.民法上의 賃貸借期間 = 74
• 4.3.3 賃貸借保護法의 賃貸借期間 = 75
• 4.3.4 存續保障에 대한 改善方案 = 76
• 4.4 住宅賃貸借의 承繼 = 77
• 4.4.1 意義 = 78
• 4.4.2 內容 = 78
• 4.4.3 住宅賃借權의 承繼에 대한 改善方案 = 80
• 4.5 借賃. 保證金의 增減請求 = 81
• 4.5.1 意義 = 81
• 4.5.2 內容 = 82
• 4.5.3 借賃·保證金의 增減請求에 대한 改善方案 = 83
• 4.6 賃借. 保證金의 回收 = 85
• 4.6.1 優先辨濟의 要件中一定額範圍에 대한 問題와 改善方案 = 85
• 4.7 住宅賃貸借契約의 仲介料 = 85
• 4.8 其他問題點및 改善方案 = 86
• 5. 結論 = 87
• ※ 參考文獻 = 90