리츠(REITs)현황과 발전방향 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The government had put all the efforts on aggressive restructuring program to reduce excessive debt-to-equity ratio of corporations and write off non-performing loans in the banking sector since applying for the 1997 IMF bailout package. The government authorities introduced REITs in April of 2001 to solve asset deflation phenomenon and smooth restructuring in both the corporate and financial sectors. REITs are a secure indirect real estate investment product to the investors which heightens liquidity and convertibility by turning real estate into stocks making it easy to link with capital market.
But, REITs system established mainly CR-REITs in contrast with the original introduction purpose and ordinary REITs was degraded as freakish structure which was managed with foundation and sales.
To activate general REITs, It would be permitted that the general REITs assume the form of the paper company which has no full time employee and trust the own assets to Investment trust management company. Also It is need to be various shapes of company for the benefit of reducing the corporation tax. To create continuous and positive benefits of REITs, systematic support which permits the real estate development business would be needed. So, the REITs law was made in April, 2001 and revised it in 2007.
After revising the law, the REITs system could encourage the small investors to put their money in the real estates and an ultimate redistribution could be realized while real estate investments was popular enough to consider the base of demands for rear estate and check a rapid fall of real estate prices.
Also, MCT(Ministry of Construction & Transportation) in association with FSC(Financial Supervisory Commission) must make oa effort to establish a legal supervision system to protect investors, and inner control standards which should be observed by employees to run asset.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 = 1
• 1. 연구 배경 및 목적 = 1
• 가. 연구 배경 = 1
• 나. 연구 목적 = 2
• 2. 연구방법 및 구성 = 3
• 가. 연구 방법 = 3
• 나. 논문의 구성 = 3
• Ⅱ. 한국 REITs 의 현황 및 문제점 = 5
• 1. REITs의 개념과 구조 = 5
• 가. REITs의 개념 = 5
• 나. REITs의 구조 = 6
• 2. REITs의 도입배경 및 유형 = 9
• 가. REITs의 도입배경 = 9
• 나. REITs의 유형 = 11
• a. 자금 모집 방법에 의한 구분 = 11
• b. 투자대상에 따른 구분 = 12
• c. 환매가능 여부에 따른 구분 = 12
• d. 기타에 따른 구분 = 13
• 3. REITs의 제도현황 = 13
• 가. 개정 전 REITs의 문제점 = 13
• 나. 개정 법률 주요내용 = 15
• a. REITs의 회사형태를 다양화 = 15
• b. REITs의 설립?영업규제 완화 = 16
• c. 투자자 보호 및 투명성 강화 = 17
• d. 기타사항 = 18
• e. 2007년 10월 시행안 = 19
• 다. 부동산투자회사법 개정에 따른 기대효과 = 20
• a. 국민들의 투자 기회 확대 = 20
• b. 부동산산업 전반적인 파급효과 = 20
• c. 부동산시장의 장기적 안정과 선진화 = 21
• 4. REITs의 운용현황 및 문제점 = 21
• 가. REITs의 운용현황 = 21
• 나. REITs의 문제점 = 25
• a. 제도 운영의 문제점 = 25
• b. 부동산 세금 제도의 문제점 = 25
• c. 투자자 보호의 문제점 = 26
• 5. 부동산 간접상품과 비교 분석 = 28
• 가. 부동산펀드 출현 배경 및 특성 = 28
• a. 부동산 펀드 출현 배경 = 28
• b. 부동산 펀드의 특성 = 28
• 나. 부동산펀드의 구조와 유형 = 29
• a. 부동산펀드의 구조 = 29
• b. 부동산펀드 의 유형 = 30
• 다. 부동산펀드 운용현황 = 31
• a. 국내에 운용중인 외국인 투자사례 = 31
• b. 국내 운용중인 사모펀드사례 = 32
• c. 국내 부동산 펀드 운용 사례 = 33
• 라. 부동산펀드와 리츠의 비교 분석 = 34
• Ⅲ. 외국의 REITs 제도 및 시사점 = 36
• 1. 미국의 REITs = 36
• 가. 미국 REITs의 개념 = 36
• 나. 미국 REITs의 종류 = 36
• 다. 미국 REITs 제도의 구조 = 37
• 마. 미국 REITs의 특징 = 38
• 바. 미국 REITs의 운용현황 = 38
• 2. 일본의 J-REITs와 SPC (Special Purpose Company) = 40
• 가. 일본의 J-REITs 개념 = 40
• 나. 일본의 J-REITs의 배경 = 40
• 다. 일본의 J-REITs의 구조. = 41
• 라. 일본의 J-REITs의 세제혜택 = 42
• 마. SPC(특정목적회사, Special Purpose Company) 의 특징 = 42
• 바. 일본의 J-REITs의 운용현황 = 43
• 3. 호주의 LPT(Listed Property Trust) = 44
• 가. 호주 LPT의 개념 = 44
• 나. 호주 LPT의 배경 = 44
• 다. 호주 LPT의의 구조 = 45
• 라. 호주 LPT의 특징 = 45
• 마. 호주 LPT의 운용현황 = 45
• 4. 외국 리츠 제도의 시사점 = 46
• Ⅳ. 한국 REITs 제도의 활성화 방안 = 48
• 1. 제도개선방안의 기본원칙 및 법 개정시행이후 기대효과 = 48
• 가. 제도개선방안의 기본원칙 = 48
• 나. 법 개정시행이후 기대효과 = 49
• 2. 회사 설립, IPO, 구성상의 활성화방안 = 51
• 가. 회사의 실체와 관련된 부분 = 51
• 나. 현물출자 제한의 부분 = 52
• 다. IPO(기업공개)상의 부분 = 53
• 라. 증권사의 인수상의 부분 = 53
• 3. 리츠회사 운영상의 활성화 방안 = 54
• 가. 차입제한의 부분 = 54
• 나. 개발사업 허용의 부분 = 55
• 다. 자회사 설립의 부분 = 56
• 라. 자산관리회사(AMC)의 부분 = 56
• 마. 자산전문인력 부분 = 56
• 바. CR-REITs 부분 = 57
• 4. 조세 및 회계상의 활성화 방안 = 59
• 가. 부동산투자회사와 조세문제 = 59
• 나. 이중과세 부분 = 60
• 다. 통일적인 회계처리 부분 = 60
• 라. 배당기준의 부분 = 61
• 5. 정보 공시 및 정보 인프라 구축 활성화 방안 = 62
• 가. 정보 공시 부분 = 62
• 나. 부동산정보 인프라 구축 부분 = 62
• Ⅴ. 결론 = 63
• ABSTRACT = 65
• 참고문헌 = 67