리츠의 성공적인 투자 전략 = A Study on the Successful Strategies for REITs

국문 초록 (Abstract)

1997년 외환위기 이후의 우리나라 부동산 금융 시장은 기업 구조조정 및 부동산 시장 안정을 도모하기 위한 일환으로 부동산을 증권화 하는 제도 또는 기법이 도입 되는 등의 많은 변화가 일어나고 있다.
부동산의 증권화란 기업 및 금융기관으로부터 보유하고 있는 부동산을 분리하고, 그 분리된 부동산을 통해 창출되는 현금의 흐름을 파악하여 그 현금흐름을 원천으로 하여 증권을 발행함으로써 자금조달을 행하는 것을 말한다.
부동산 증권화 기법은 여러 가지?있으나 대표적으로 자산유동화 (ABS), 주택 저당 채권 유동화 (MBS), 리츠 (REITs), 프로젝트 금융 등이 있다.
이 중 리츠(REITs) 제도는 IMF 외환위기 이후 기업의 구조조정 촉진과 투명한 부동산 자산의 거래를 정착시키기 위하여 2001년부터 도입하였다. 리츠가 도입됨에 따라 리츠 시장 활성화를 위하여 정부는 2004년 9월 부동산 투자 회사법의 불합리한 내용들을 개정하였고, 2006년 6월 현재 두 번째로 리츠 활성화를 위해 리츠법 개정 입법에 이어 2007년 9월 세 번째 개정을 단행하였다. 일반 리츠인 위탁관리 리츠 회사도 기업구조조정 리츠처럼 명목회사로 분류되어 각종 세제상의 혜택을 받을 수 있고, 설립자본금의 인하로 설립이 용이해 지는 등 다양한 제도개선이 이루어지고 있다. 이와 같이 현재 국내에는 많은 (18개, 2007년 12월 기준) 리츠 상품이 도입 되어 있고, 또 리츠의 활성화를 위해 많은 법적 개정과 제도적 보완을 하고 있다.
본 논문에서는 현재 부동산 시장에서 큰 이슈가 되고 있는 리츠제도를 이론적으로 고찰하고, 국내,외의 현황을 파악하고, 부동산 시장에서의 리츠의 활용 가능한 방법과 리츠 투자에 있어서 실패의 원인 및 성공적인 투자를 위한 전략에 대해 연구하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since the currency crisis in 1997, there have been many changes on the real estate financial market in order to stabilize the real estate market and restructuring the companies.
The meaning of the property liquidation can be the financial technique to securitize the real estate or bonds that have less fluidity. Securitizing the real estate exactly means to separate the real estate from what the companies or banks owned, and then to figure out the cash flow from real estate and raise funds based on the cash flow.
There have been many financial technique in real estate market such as ABS, MBS, Projects Financing, and Real Estate Investment Trust (hereinafter REITs) for liquidation of real estate.
Here in Korea, REITs has been introduced since 2001 in order to speed up the restructuring the enterprises and make the real estate transactions clearer. Most of REITs in Korea is CR REITs which is for restructuring the companies and can have the corporation tax reduction. The government has revised the related laws in September 2007 and been the lawmaking in October 2007 for tax reduction advantage to the companies selling the consignment REITs and loosen the regulations. Although there have been some tries to activate the REITs in this country, still many hurdles are in front.
This study is aiming for the uses of REITs on real estate market especially on house market and for looking closer into the successful investment on the REITs in detail.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 4
• 제2장 리츠의 이론적 고찰 = 5
• 제1절 부동산 금융제도와 부동산 증권화 = 6
• 1. 부동산 금융제도 도입의 영향과 유용성 = 6
• 2. 부동산 증권화의 유형별 비교 = 8
• 제2절 리츠의 구조와 특징 = 14
• 1. 리츠의 의의 = 14
• 2. 리츠의 구조 = 15
• 3. 리츠의 요건과 종류 = 18
• 4. 리츠의 특징 = 20
• 5. 리츠의 주요 기능 = 21
• 6. 리츠의 도입 배경 = 24
• 제3장 리츠의 현황분석 = 27
• 제1절 리츠의 국내 운용현황과 실태 = 27
• 1. 리츠의 국내운용 현황 = 27
• 2. 리츠의 국내 운영 실태와 문제점 = 30
• 제2절 외국 리츠제도의 특징 및 운용현황 = 34
• 1. 미국리츠의 특징과 운용현황 = 34
• 2. 호주 LPT의 특징과 운용 현황 = 36
• 3. 일본 리츠의 구조와 운용 현황 = 39
• 제3절 국내 리츠와 해외 리츠의 비교 및 시사점 = 41
• 1. 국내 리츠와 해외 리츠의 차이점 = 41
• 2. 시사점 = 42
• 제4절 부동산 시장에서의 리츠의 활용 가능성 검토 = 43
• 1. 임대 주택 시장에서의 리츠 = 43
• 2. 주택 시장 경기 상황과 리츠의 활용 = 45
• 3. 대규모 프로젝트 사업에서의 활용 = 46
• 4. 오피스 빌딩의 리츠 = 47
• 제4장 리츠의 성공적 투자 전략 = 50
• 제1절 리츠 투자의 실패 원인 = 50
• 1. 금리인상 = 50
• 2. 늦은 투자 = 51
• 3. 긍정적인 전망과 무리한 판매 = 52
• 4. 복잡한 제도 = 52
• 5. 전문인력 부족 = 53
• 6. 안정적인 수익률의 부족 = 53
• 7. 과도한 규제 = 54
• 8. 정보 인프라 부족 = 54
• 제2절 리츠의 성공적인 투자 전략 = 56
• 1. 리츠 회사의 성공 전략 = 56
• 2. 투자자의 성공전략 = 58
• 3. 리츠 회사의 모럴 헤저드 방지 = 60
• 제5장 결론 = 62
• 참고문헌 = 65
• ABSTRACT = 68