부동산 버블 측정에 관한 연구 -아파트를 중심으로- = Study on the Real Estate Bubble Measurement -Focusing on Apartments-

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study defined ‘bubble’ as the present value difference between the market price of ‘asset being evaluated’ and the profit generated from the asset being evaluated. The ‘lease index’ and profit flow of apartment had been converted to ‘apartment buy/sell price index’ and the ‘bubble rates’ of apartments by region and by time had been measured using the present value calculation model.
As of March 2012, the apartment buy/sell price indices of Seoul/Incheon areas had been relatively lower than other metropolitan cities out of capital area; however, the bubble rates of Seoul/Incheon had been two to four times higher than the bubble rates of other metropolitan cities out of capital area. This clearly and quantitatively tells the ‘bubble state’, which cannot be identified by apartment buy/sell price index. It is believed that government measures on the real estate market had been implemented without knowing the magnitude of bubbles definitely. It also means that the performance and effect of government real estate policies cannot be measured in detail. This study suggests that government policies on real estate market can be quantitatively evaluated by measuring the absolute magnitude and relative magnitude of bubbles.
It is expected that the quantitative measuring method of ‘bubble’ in this study would contribute in future studies on ‘bubble’ as well as in the establishment of government policies on real estate market.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 버블을 평가대상자산의 시장가격과 평가대상자산에서 발생하는 수익의 현재가치 차이로 규정하였다. 이에 따라 아파트의 전세지수와 수익흐름을 아파트매매가격지수로 환원하고 현금흐름할인모형을 이용해 각 지역별, 시기별 아파트가격의 버블율을 측정하고자 하였다.
2012년 3월 현재 아파트매매가격지수는 서울⋅인천지역이 그 외 지방 광역시에 비해서 상대적으로 낮았지만 버블율은 2배에서 4배 가까이 높게 나타났다. 이는 아파트매매가격지수로는 파악되지 않는 버블상태를 계량적으로 선명하게 보여준다. 부동산시장에 대한 정부의 대책은 구체적으로 버블의 크기를 알지 못하는 상태에서 제시되었다. 이는 정책의 효과도 구체적으로 측정할 수 없음을 의미한다. 본 연구에서는 버블의 절대적 크기와 상대적 크기를 측정함으로써 정부의 정책도 계량적으로 평가할 수 있음을 보여 주었다.
본 연구에서의 버블에 대한 계량적 측정방법은 향후의 버블 연구뿐만 아니라 정부의 부동산시장 정책에 중요하게 기여할 수 있을 것으로 기대된다.

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