부동산투자신탁(REITs)의 경제적 효과와 발전방안 = (The) Economic Effects and Development Strategies of REITs

국문 초록 (Abstract)

리츠제도는 정책적인 입장에서나 투자자의 입장에서 매우 유용한 제도로 인식되고 있다. 그러나 리츠가 올바르게 부동산에 대한 투자문화로 자리잡기 위해서는 몇 가지 선결되어야 할 과제를 안고 있는 것도 사실이다. 우선 투자상품으로서 리츠제도가 유지·발전하기 위해서는 투자자에게 적정한 수익을 실현하여 배당하여야 하며, 부동산투자회사에 대한 투자자의 신뢰확보를 위한 방안이 마련됨은 물론 부동산투자회사나 투자자에 대한 조세의 특혜를 통하여 실질적인 수익률을 향상시켜 줄 방안이 마련되어야 한다.
본 논문은 부동산투자신탁(REITs)의 경제적 효과와 발전방안을 탐구하는데 중점을 두고 있다. 이를 위해 리츠의 도입배경과 현황 및 성장가능성, 파급효과에 대해서 살펴보았는데, 특히 리츠제도가 선진국에서 수입된 제도이므로 선진국의 사례들과 비교하여 국내의 리츠제도의 발전방안을 제시하고자 하였다. 논문의 주요내용은 다음과 같다.
제1장과 제2장에서는 부동산투자신탁의 이론적 고찰과 선진국 사례를 분석하였다. 리츠의 개념, 외국의 리츠제도로 미국, 호주, 일본의 리츠를 살펴보았는데, 우리나라의 리츠와의 비교를 통해 우리나라의 리츠상품에 대한 시사점을 찾아보았다. 제3장에서는 우리나라 리츠의 현황분석을 하였다. 국내의 리츠상품을 사례별로 분석하였는데, 먼저 리츠를 CR리츠와 일반리츠로 나누고 교보-메리츠 퍼스트 CR리츠, 코크랩 CR리츠 제1,2호에 대한 현장분석을 하였고, 일반리츠로서는 에이팩리츠를 분석하였다. 국내에서의 리츠상품에 대한 공모결과 많은 문제점이 노출되었다. 특히 일반리츠의 경우 일반공모에 실패한 경험을 가지고 있는데, 이는 단기 잠재시장이 협소하다는 점과 부동산투자에 대한 대중화가 부족하다는데 주요 원인이 있음을 밝히고 있다. 제4장에서는 리츠의 경제적 효과와 발전방안에 대해 언급하였다. 리츠가 장차 우리나라의 부동산시장에 미치게 될 영향을 인식하면서 리츠제도의 활성화필요성 및 발전방안을 검토하였다.
본 연구에서는 다음과 같은 결론과 정책적 합의를 도출할 수 있었다.
첫째, 부동산에 대한 간접투자를 촉진하기 위해 법인세 이중과세에 대한 배제조항을 둠은 물론 자본이득에 대해서도 투기적 성격을 방지하는 차원의 조세감면 조치가 필요하다.
둘째, 부동산투자회사의 차입을 허용하되 투자자들의 보호를 위해 적절한 제한규정을 마련할 필요가 있다.
셋째, 부동산개발사업을 법률로 제한하는 것보다는 수익의 구분에 의하여 세제혜택을 부여 할 필요가 있다.
넷째, 자회사에 의한 리츠의 관리는 시설관리에 따르는 기업위험이나 인력의 비효율성을 줄일 수 있으므로 자회사의 설립이 허용되어야 할 것이다.
기타 소득요건의 다양화와 세제상의 혜택을 주는 등 리츠에 대한 규제의 완화가 과감히 이루어질 필요가 있다.
리츠제도가 올바르게 정착하지 못하게 되면 투자회사의 과잉경쟁으로 인해 오히려 부동산투기를 불러일으키게 될 위험성마저 있다. 따라서 일반서민들의 주거안정을 피하고 부동산경제와 국가경제에 이바지할 수 있는 제도로 리츠를 정착시키기 위해서는 국가에 의한 적절한 규제와 함께 리츠회사가 투자자에 대한 책임감을 가지고 자산을 운용함으로색 투자자들로부터 신뢰를 확보토록 하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

REITs (Real Estate Investment Trusts) have been recognized as very useful systems for policies and investsrs. However, there are several tasks to be solved in advance in order for REIs to be settled down as proper investrment systems of real estate. To maintain and develop REITs as an investment goods, it is necessary to allocate fair profit to their investors. And the real estate invesonent company should have not only a reasonable business plan but also a profit.
This paper focuses on doing economic effects and development strategies of REITs. We reviewed the introduction, development, and diffusion effects of REITs. In particular, a present development strategies of REITs in Korea depends on the developed countries. Main contents are as follows:
In Chapter 1 and 2, the REITs in advanced countries such as the United States of America, Australia, and Japan are theoretically reviewed. In Chapter 3, current situation of REITs in Korea is analyzed by cases. REITS are divided into Capitalization Rate (CH) REITs and common REITs. The Kyobo-Merits First CR REITs and KOCREF CR REITs #1 and #2 are discussed. As common REITs, APEC REIs were analyzed. As a result of public subscription, the domestic REITs are exposed to many problems. Especially, the common REITs failed in public subscription, and a main reason was that the short-term potenrial market was small. In chapter 4, the economic effects and development strategies of REITs are considered. As it is recognized that REITs affect the real estate market in Korea, the necessity of its activation and its development strategies are discussed.
As a result of studies, we can summarize the conclusions. First, the law should include a exclusion on double taxation to promote indirect investrrlent on real estate. Second, it is necessary to allow loan REITs, and we need appropriate restriction. Third, instead of restricting a real estate development industry by the law, tax privileges should be offered. Fourth, it is necessary to found subsidiary companies which enable to avoid risk and increase efficiency. Lastly, it is crucial to achieve alleviation for REITs to supply relief of income qualification and tax privileges.
There are potential dangers which cause speculation of real estate by excessive competition among the investment companies if REITs cannot settle down. Thus, to establish REITs as the aystems which contribute to the residents, the economy of real estate, and country, REITs should take a responsibility for their investors and an appropriate rule by the government.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = ⅰ
• 표목차 = ⅳ
• 그림목차 = ⅴ
• 국문요약 = ⅵ
• 제1장 서론 = 1
• 제2장 부동산투자신탁의 이론적 고찰 = 3
• 제1절 부동산투자신탁의 개념 = 3
• 1. 리츠제도의 본질 = 3
• (1) 정의 및 특징 = 3
• (2) 일반구조 = 5
• (3) 종류 = 6
• 2. 부동산투자회사와 유사제도의 비교 = 13
• (1) 부동산 직접투자와 간접투자와의 비교 = 13
• (2) 은행의 부동산투자신탁과 부동산투자회사와의 비교 = 15
• (3) 일반 주식회사, 뮤추얼펀드와의 비교 = 16
• 3. 우리나라의 현황 = 17
• (1) 자산담보부증권(ABS : Asset Backed Securities) = 18
• (2) 주택저당채권(MBS : Mortage Backed Securities) = 18
• (3) 신탁업법상 금전신탁에 의한 부동산 증권화 = 18
• (4) 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사 = 19
• (5) 리츠의 내용 및 특징 = 21
• 제2절 외국의 리츠제도 = 25
• 1. 미국의 리츠제도 = 25
• (1) 의의 = 25
• (2) 리츠의 종류 = 26
• (3) 리츠의 도입상황 = 26
• (4) 리츠의 현황분석 = 27
• 2. 호주의 리츠제도 = 31
• (1) LPT의 의의 = 31
• (2) LPT의 종류 = 32
• (3) LPT의 도입상황 = 33
• (4) LPT의 현황분석 = 34
• 3. 일본의 리츠제도 = 37
• (1) 의의 = 37
• (2) 부동산증권화의 유형 = 38
• (3) 부동산증권화의 도입상황 = 41
• (4) J-REIT(부동산 투자신탁) 현황분석 = 43
• (5) 부동산유동화의 특수한 형태 = 44
• 제3장 우리나라의 리츠의 현황분석 = 48
• 제1절 리츠의 도입배경 및 과정 = 48
• 1. 도입배경 = 48
• 2. 도입과정 = 49
• (1) 관련법제의 정비 = 49
• (2) 리츠의 도입실례 = 50
• 제2절 우리나라 리츠제도의 사례분석 = 53
• 1. 국내 리츠의 현황분석 = 53
• 2. CR리츠 투자분석 = 54
• (1) 교보-메리츠 퍼스트 CR리츠 = 54
• (2) 코크랩 CR리츠 제1호 = 58
• (3) 코크랩 CR리츠 제2호 = 64
• 3. 일반리츠 투자분석(에이팩리츠) = 68
• 제3절 우리나라 리츠의 문제점 = 76
• 1. 한국형 리츠 성장의 한계 = 78
• 2. 단기 잠재시장규모의 협소성 = 79
• 3. 부동산투자의 대중화 부족 = 80
• 제4장 경제적 효과 및 발전방안 = 81
• 제1절 리츠의 부동산시장에 미치는 영향 = 81
• 1. 부동산 가격측면 = 82
• 2. 부동산 산업구조 측면 = 83
• 3. 금융상품측면 = 85
• 4. 자본시장 구조측면 = 86
• 제2절 리츠의 발전방안 = 87
• 1. 외국의 리츠에서의 시사점 = 87
• (1) 기관투자자의 역할 확대 = 88
• (2) 끊임없는 제도개선 노력 = 88
• 2. 국내 리츠의 현황과 활성화 필요성 = 89
• (1) 시장여건 = 89
• (2) 리츠의 순기능 = 89
• (3) 제도 미비 = 90
• (4) 투자의식 개선 = 90
• 3. 리츠의 발전방안 = 91
• (1) 조세의 감면 = 91
• (2) 차입규제완화방안 = 92
• (3) 부동산개발사업의 간접규제방식 도입 = 93
• (4) 자회사설립허용 = 93
• (5) 기타 = 94
• 제5장 결론 = 95
• [참고문헌] = 98
• ABSTRACT = 100