서울아파트 매매·전세가격 인과관계의 동태적 변화연구: 구조적 전환 중심으로 = A Study on the Dynamic Changes in the Causal Relationship Between Apartment Sale and Jeonse Prices in Seoul

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 매매가격과 전세가격의 관계가 거시경제 및 정책변화에 따라 서울 아파트 시장이 어떻게 변화하는지에 대하여 동태적으로 분석하였다. 연구자의 자의를 배제하기 위해 BIC를 기준으로 전체 기간을 세 개의 전환점과 네 개의 국면으로 나누고 각 국면별 VAR 분석과 공적분 분석을 수행하였다. 제1기에는 전세가격이 매매가격에 선행하는 관계가 나타났으며, 제2기에는 약화된 단기 인과관계와 함께 장기균형관계(공적분)가 확인되었다. 제3기와 제4기에는 매매가격과 전세가격의 장단기적 연계가 낮아지는 모습이 관찰되었으며, 이러한 변화는 대출규제, 임대차 3법 및 금리변동 등의 외부충격과 시기적으로 인접하였다. 본 연구결과는 매매가격과 전세가격의 관계가 고정된 구조가 아닌 변화할 수 있는 구조임을 보여주며, 향후 주택정책의 수립에 양 시장의 독립된 구조와 정책에 따를 변화 가능성을 고려해야 함을 의미한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study empirically analyzes the dynamic changes in the relationship between apartment sales prices and jeonse prices in the Seoul housing market in response to macroeconomic conditions and policy changes. To minimize researcher bias, the entire study period was divided into three structural breakpoints and four distinct regimes based on the Bayesian information criterion (BIC), and both VAR analysis and cointegration analyses were conducted for each regime.
In the first regime, jeonse prices were found to lead sales prices. In the second regime, short-run causality weakened, while a long-run equilibrium relationship (cointegration) was identified. In the third and fourth regimes, both short-term and long-term linkages between sales prices and jeonse prices diminished. These changes were observed to coincide temporally with external shocks such as lending regulations, the implementation of the Lease 3 Acts, and fluctuations in interest rates. The findings suggest that the relationship between sales prices and jeonse prices is not fixed but evolves over time. Accordingly, future housing policies should take into account the possibility of structural changes and the potentially independent dynamics of the two markets.