독일 재산평가 및 재산세 개혁에 관한 고찰 = A Study on the Reform of Property Valuation and Taxation in Germany

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 독일의 재산평가법(Bewertungsgesetz)과 재산세(Grundsteuer) 제도의 개혁 과정을 분석하고, 이를 통해 우리나라 재산세 개편에 대한 정책적 시사점을 도출하는 것을 목적으로 한다. 독일은 오랜 기간 동안 낡은 단위가치(Einheitswert)를 과세 기준으로 유지해 왔는데, 이는 시장가치를 반영하지 못하여 조세 형평성 문제를 초래하였다. 이러한 문제는 2018년 독일 연방헌법재판소의 위헌 결정으로 이어졌으며, 이후 독일은 새로운 재산평가 및 과세체계를 마련하여 2025년부터 시행하게 되었다. 본 연구는 독일의 제도적 변화와 헌법적 논의를 검토함으로써 한국의 재산세 제도 개선에 참고할 수 있는 교훈을 제시하고자 한다.
연구는 먼저 독일 재산세의 구조와 평가법의 내용을 검토하였다. 독일은 모든 세목에 적용되는 일반법적 성격의 평가법을 제정하여 운영하고 있으며, 부동산은 건축 여부와 용도에 따라 수익가치평가법(Ertragswertverfahren)과 실질가치평가법(Sachwertverfahren)을 병행하여 평가한다. 그러나 이러한 제도적 장치에도 불구하고, 실제 운영 과정에서는 낡은 기준연도(서독 1964년, 동독 1935년)를 고수함으로써 시장가치와 괴리가 심각하게 발생하였다. 헌법재판소는 이러한 불균형이 단순한 행정적 오류가 아니라 법률 체계 자체의 결함이라고 판시하며, 평등 원칙 위반을 이유로 위헌 결정을 내렸다. 이에 따라 독일은 연방모델(Bundesmodell)과 바이에른ㆍ바덴뷔르템베르크 등 일부 주의 자체 모델(Öffnungsklausel)을 병행하는 새로운 체계를 도입하였다. 또한 연구는 독일의 반액과세 원칙, 재산권 보호 원칙 등 헌법적 논의가 재산세 개혁 과정에서 중요한 역할을 했음을 분석하였다.
독일의 사례는 재산세 개혁에서 가장 중요한 요소가 재산의 적정한 평가임을 보여준다. 평가가 현실을 반영하지 못하면 조세 형평성이 훼손되고, 이는 헌법적 문제로까지 확산될 수 있다. 한국의 경우 공시가격 현실화 과정에서 재산세 부담 논란이 지속되고 있으며, 이는 독일과 유사한 구조적 문제를 내포할 수 있다. 연구는 한국의 재산세 개편 논의에서 독일의 경험을 참고하여 평가체계의 현실화, 과세 형평성 확보, 지방재정 안정성 강화라는 세 가지 방향을 정책적 시사점으로 제시한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study analyzes the reform process of Germany’s property valuation law (Bewertungsgesetz) and property tax (Grundsteuer) system, with the aim of deriving policy implications for Korea’s property tax reform. Germany had long relied on outdated assessed values (Einheitswert) as the tax base, which failed to reflect actual market values and resulted in significant inequities in tax burdens. These issues culminated in the 2018 ruling of the Federal Constitutional Court declaring the valuation provisions unconstitutional. In response, Germany introduced a new property valuation and taxation framework to be implemented starting in 2025.
The research first reviews the structure of Germany’s property tax system and the framework of its valuation law. Germany operates a general valuation law applicable to all tax categories, under which property is assessed using both the income approach (Ertragswertverfahren) and the cost approach (Sachwertverfahren), depending on property type and use. Despite these institutional arrangements, the continued reliance on outdated base years (1964 in West Germany and 1935 in East Germany) resulted in substantial discrepancies between assessed values and market values. The Constitutional Court held that such distortions constituted not merely administrative shortcomings but structural defects in the legal framework, thereby violating the constitutional principle of equality. Consequently, Germany introduced a new system that combines the federal model (Bundesmodell) with state-specific models (Öffnungsklausel), adopted by Bavaria, Baden-Württemberg, and other states. The study also examines constitutional principles such as the “half-taxation principle” and the protection of property rights, which played a crucial role in shaping the reform.
Germany’s case demonstrates that accurate property valuation is the most critical element in property tax reform. When valuations fail to reflect market realities, tax equity is undermined, potentially giving rise to constitutional challenges. Korea faces similar issues amid ongoing debates over the adjustment of officially assessed property values and the associated tax burdens. Drawing on Germany’s experience, this study suggests three policy directions for Korea: improving the realism of valuation systems, ensuring tax equity, and strengthening the stability of local public finance. These findings highlight the need for institutional reforms that balance equitable taxation with sustainable fiscal capacity.