부동산중개수수료 적정화 방안에 관한 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The final purpose of this study was to prevent conflicts caused by brokerage commission occurring due to the problems existing in the real estate brokerage commission system in advance, and establish a healthy order of real estate trading. Accordingly, it considered its background to suggest a reformation possible to be materialized through an objective, fair research, and confirmed the fact relevance of problem in the system by analyzing regulations regarding the present brokage commission system and surveying cases, precedents, documents, etc, in relation with brokerage commission being practiced in the actual site of real estate brokerage, and derived main problems in the real estate brokerage commission system by looking over government's answer and authoritative interpretation for questions, etc.
Most researchers claim the large increase of commission is necessary to solve the financial difficulties of real estate realtors. However, clients want to cut down it, saying that it is too high, sometime, realtors confess that they can not take commissions properly in reality.
But in the objective view, the financial difficulties of real estate realtor is mainly caused by excessive competitions, that so many crowed realtors carry out regardless of the principles of demand and supply and trading decreases and they can not take even present commission properly as the result, not by the low commission rate. A systemic mechanism is necessary to correct it.
Practically, with the trading value of rental with monthly rent, as its calculation method was dramatically changed in the 9th revision of 「Real estate brokage Act」in 2009 and it could make a balance with lease rental, in case of rental, it is a predominant view that realtors can manage business certainly, if the numbers of trading are secured properly.
Thus this study made efforts to ease the cause of conflict and achieve efficiency by suggesting a feasible, detail reformation within the range of present commission rate without people's resistance instead of focusing on the increase of commission rate to improve the system.
First, though detail contents regarding the brokerage commission of housing were delegated to be decided by the regulations of each local province and city to differentiate it for practicing a rate suitable for the characteristic of each provinces, each provincial regulation followed the rate fixed by the regulations of the Seoul Metropolis as it was, thus the intention of the delegation became absurd, and , the regulations are only creating confusion in the application as the work scope of real estate realtor reached whole territories. Accordingly, it is necessary to cancel the regulation delegating the brokage commission system to each province and to apply a same rate nationwide by the order of MLTM like the case of other trading besides housing. Second, the multi-level regressive rate system of present brokage commission needs to be changed to a fixed single rate by field for the purpose of achieving the effect to correct the maximum limit that has not been obeyed because of so many causes of conflict and submerge the conflict of right and wrong regarding fairness. Additionally, in case of high grade housings and other things except for housings, it is necessary to set up a minimum rate within the right of agreement to make commission agreed with ease. This reformation suggested to decrease the price grade to 2 grades from 4 grades for the sales, exchange and rental of housing, in case of less than 600 million won in sales and exchange, apply 0.5%, a fixed rate, for unification ( adopt the medium rate between 0.4 ~ 0.6% at present 3 grades), in case of more than 600 million won, make mutual agreement between both parties reached with ease within the range between 0.5~0.9% by fixing Maginot line, 0.5% of minimum rate, in consideration of the difficulty of commission negotiation created by the conditions that the maximum rate was 0.9% and there was no the minimum rate to be applied within the right of agreement so far. .
In addition, in case of housing rental, etc, this reformation suggested to decrease present 4 grades based on trading price to 2 grades, and apply 0.4%, a fixed rate, for less than 300 million won for unification, and set up 0.4%, the minimum rate, within the right of agreement to make an agreement between both parties reached with ease between 0.4 ~ 0.8% for more than 300million won though it had been primary designed to be decided by an agreement within 0.8%, the present maximum rate.
In case of other things except for housings, this reformation suggested to set up 0.5%, that might be the minimum level probably agreed in actual trading, to make brokage commission reach an agreement within 0.5 ~ 0.9% to narrow the range of regulation, though it had been primary designed to be decided by an agreement within 0.9%.
In addition, in case of housing rental with monthly rent, this reformation did not allow exceptional regulations at the time of low price calculation in trading price because the commission rate for a low price grade became too low

Third, though the demand of short term rental was increasing to stay only for a few months during election times, etc, there were some causes of conflict because a separate regulation for legal commission rate was not set yet , and the problem that who should pay brokage commission between lessee and lessor at the time of terminating a rental contract within the rental period occurred. In this case, this reformation suggested a concrete method calculating the level of commission in consideration of remaining months from 1 year, the standard rental period, defined that 1/2 of brokage commission should be paid at the time of making a contract based on total commission amount and remaining 1/2 at the time of paying the balance, and replaced 1/2 of amount paid at the time of making contract to commission to prevent conflicts, when the contract was terminated without responsibility of realtor.
Fourth, as it was unclear that added value tax was included in trading amount at the time to calculate brokage commission and whether realtors could take added value tax additionally except for commission, tax offices performed unfavorable actions to poor lessees in the manner to reject to grant a fixed date by including added value tax to commission, etc, because precedents and the interpretation of the Ministry of Law were different each other. Accordingly, as added value tax should not be included in commission and trading price, it was necessary to define it in law to prevent conflicts.
Fifth, as there was no regulation compensating the premium of shopping mall, conflicts occurred frequently from this problem. In general, the brokerage commission of premium paid to relators from an assigner was 3-10% out of premium amount in reality. This reformation made the assigner of shop and realtor decide the premium within this range, and defined that realtors could take the premium by applying the legal commission rate based on the amount obtained by adding rental amount and premium in consideration of the dual burdens of transferee to pay premium and make a rental contract at the same time to solve problems fairly.
Sixth, though the regulation to prohibit realtors from doing the sales of real estate as their main business might be preserved, such regulations, restrictedly allowing realtors to deal with clients directly only for actual demand and defining that realtors can not take commission from clients when they deal with clients directly, are expected to promote mutual interest and contribute to revitalize real estate trading.
We hope that commission conflict can be minimized and the healthy order of real estate trading may be established through the above solutions for various problems in the brokerage commission system.

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 궁극적인 목적은 부동산중개수수료제도가 안고 있는 여러 가지 문제점으로 인하여 야기되고 있는 중개수수료에 관한 분쟁을 미연에 방지하고 건전한 부동산 거래질서를 확립하는데 있다. 따라서 객관적이고 공정한 연구로서 실현가능한 개선방안을 제시하기 위하여 배경이론을 고찰하고 현행 중개수수료에 관한 법령분석과 실제 부동산중개 현장에서 벌어지고 있는 중개수수료와 관련된 사례와 판례, 문헌조사 등을 통해 제도상 문제점의 사실관계를 확인하는 한편, 질의에 관한 당국의 답변 및 유권해석 등을 살펴봄으로써 부동산중개수수료체계의 주된 문제점을 도출해 냈다.
대부분의 연구자들이 중개업의 경영난을 해소하기 위해서는 수수료를 대폭 인상해야 한다는 주장을 펴고 있다. 그러면서도 의뢰인들은 현재의 법정수수료도 높다고 깎으려 하기 때문에 중개업자가 제대로 다 받지 못하고 있는 실정이라고 고백하고 있다.
그러나 객관적으로 살펴보면 부동산중개업의 경영난은 그 원인이 수수료의 낮음보다는 부동산시장의 필요적 수급원칙을 무시한 중개업자의 난립에서 비롯된 과당경쟁으로 거래물건의 수가 줄고, 중개업자가 현재의 법정수수료조차 제대로 수수하지 못하는데 더 큰 원인이 있다고 본다. 이를 조절하는 제도적인 메커니즘이 필요한 것이다.
실제로 2006년「부동산중개업법」제9차 개정으로 월세가 있는 임대차의 거래가액 산출방법이 획기적으로 개선되어 전세임대차와의 균형을 이루게 됨으로써 중개업자로서는 이후 임대차의 경우에도 거래건수만 있다면 해 볼만하다는 인식이 지배적이다.
그러하기 때문에 본 연구에서는 제도개선의 초점을 수수료율 인상에 두지 않고, 현재의 수수료율 범위 내에서 국민적 저항 없이 실현가능한 구체적인 개선방안을 제시함으로써 분쟁의 소지를 줄이고 효율성을 기하고자 노력하였다.
첫째, 주택의 중개수수료에 관해서 세부적인 내용을 각 지방 시‧도 조례에 위임하여 지역 특성에 맞게 차별화하여 시행토록 하였지만 결과는 지방의 조례들이 대부분 서울특별시조례에서 정한 내용을 그대로 답습하고 있는 관계로 그 위임취지를 무색케 하고 있으며, 공인중개사의 중개업무 영역이 전국토인 점에 비추어 적용상 혼란만 야기하고 있다. 따라서 주택에 관한 중개수수료제도의 조례위임 규정을 철회하고 주택 이외의 경우와 같이 국토해양부령으로 규정하여 전국을 동일화할 필요가 있다.
둘째, 현행 중개수수료요율의 다단계 역진요율체계는 분야별 단일정률제로 전환되어야 한다. 그럼으로써 잘 지켜지지도 않아 분쟁의 소지가 많은 한도액도 자연히 정리되는 효과를 거둘 수 있고 불공정시비도 가라앉힐 수 있다. 또한 고가주택과 주택 이외의 경우 합의권 내의 적정 하한요율을 설정하여 수수료합의가 용이하도록 해야 한다. 개선안에서는 주택의 매매‧교환과 임대차 등의 가격구간을 종전 4구간을 각각 2구간으로 줄이고 매매‧교환의 경우 6억원 미만은 확정요율 0.5%(현재의 3단계 0.4~0.6%의 중간요율을 채택)를 적용하여 단일화 했고, 현재 6억원 이상에서는 상한요율이 0.9%인 점과 합의권 내의 적정 하한요율이 없어 가격협상의 어려움을 고려하여 하한요율 0.5%의 Maginot선을 정하여 0.5~0.9%의 범위 내에서 당사자 간 쉽게 합의에 도달할 수 있도록 하였다.
또한 주택의 임대차 등의 경우도 현행 거래가격별 4단계 구간을 역시 2단계로 줄이고 3억원 미만은 확정요율 0.4%(현재의 3단계 0.3~0.5%의 중간요율을 채택)를 적용하여 단일화 했으며, 3억원 이상에서는 현재 상한요율 0.8%이내에서 합의하여 정하도록 되어 있는 것을, 합의권내의 하한요율 0.4%를 설정하여 당사자 간 0.4~0.8%의 범위 내에서 합의하여 정할 수 있도록 하였다.
주택 이외의 경우도 현재 0.9%이내에서 합의하여 정하도록 되어있는 것을 실무에서 합의되고 있는 최저수준이라 할 수 있는 적정 하한요율 0.5%를 설정하여 규제범위를 좁혀 거래가액의 0.5~0.9% 범위 내에서 중개수수료를 쉽게 합의할 수 있도록 하였다.
그리고 월세가 있는 주택임대차의 경우 개선안에서는 저가단계의 수수료율이 하향된 결과를 가져와 거래가액 저가산출 시의 예외규정은 두지 않았다.
셋째, 선거기간 등에서 몇 개월만 사용하는 단기임대차 수요가 많아졌지만 이에 대한 별도의 법정수수료 적용기준이 없어 분쟁의 소지가 많고, 임대차기간 내 임대차관계 해지 시에 임차인과 임대인 간에 누가 중개수수료를 부담해야 되는가도 문제가 되는데, 이런 경우에는 임대차기간을 1년 기준으로 잔여개월 수를 감안하여 수수료부담 정도를 계산하는 구체적인 방법을 제시했으며, 중개수수료 지급시기에 대해서는 계약서작성 시에 수수료 총액의 1/2을 지급하고, 잔금지급 시에 나머지 1/2을 지급하도록 규정하여 중개업자의 귀책사유 없이 계약이 해지되었을 경우에는 계약서작성 시에 받은 1/2의 금액을 수수료로 갈음하여 분쟁을 방지할 수 있도록 하였다.
넷째, 중개수수료 계산 시에 부가가치세가 거래금액에 포함되는지 또는 중개업자가 수수료 외에 부가가치세를 별도로 받을 수 있는지가 불분명하여 판례와 법무부의 해석도 달라 일선세무서에서 부가가치세를 차임에 포함시킴으로써 확정일자 부여를 거부하는 등 영세임차인에게 불리한 행정을 펴고 있다. 따라서 부가가치세는 차임에도 거래가액에도 포함시켜서는 안 되기 때문에 법률로 규정하여 혼선을 막아야 한다.
다섯째, 상가 권리금에 관한 보수규정이 없어 이로 인한 분쟁이 빈발하고 있다. 일반적으로 중개업자가 점포양도인 측에서 받고 있는 권리금에 관한 중개보수는 실무에서 권리금액의 3~10%정도로 거래되고 있다. 이 범위 내에서 점포양도인과 중개업자가 합의하여 결정할 수 있도록 하고, 점포양수인은 권리금을 지불하고 동시에 임대차계약을 체결해야 하는 이중부담을 감안하여 임대차거래가액에 권리금액을 합산해서 법정수수료율을 적용하여 지급받을 수 있도록 규정하면 공정하게 문제가 해결될 것이다.
여섯째, 중개업자가 부동산 매매를 업으로 하는 것을 금지하고 있는 규정은 유지하더라도 중개업자의 실수요에 한해서 의뢰인과 직접거래를 할 수 있도록 제한적으로 허용하고, 중개업자와의 직접거래 시에는 의뢰인에게 중개수수료를 받을 수 없도록 규정함으로써 상호이익을 도모하고 부동산거래 활성화에 기여할 수 있다.
이상과 같은 중개수수료제도의 제반 문제점에 대한 해결방안으로 효율성을 기하여 수수료분쟁을 최소화 하고 건전한 부동산 거래질서가 확립되기를 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 표 그림 목차 ⅲ
• 국문초록 ⅳ
• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 2
• 제 3 절 선행연구의 검토 5
• 제 2 장 부동산중개수수료의 이론적 고찰 10
• 제 1 절 부동산중개의 개념과 중개과정 10
• 1. 부동산중개와 중개업의 개념 10
• 2. 부동산중개의 과정 10
• 제 2 절 부동산중개수수료의 개념 및 법적성질 12
• 1. 부동산중개수수료의 개념 12
• 2. 부동산중개수수료의 법적 성질 13
• 제 3 절 부동산중개수수료제도의 변천과정 14
• 1. 객주‧거간제도 당시의 중개수수료 14
• 2. 소개영업법 당시의 중개수수료 15
• 3. 부동산중개업법 제정 이후의 중개수수료 17
• 제 4 절 국내 부동산 관련업종의 수수료제도 23
• 1. 법무사의 수수료 23
• 2. 부동산 감정평가수수료 26
• 3. 부동산 신탁수수료 28
• 4. 시사점 30
• 제 5 절 외국의 부동산중개수수료제도 31
• 1. 미국 31
• 2. 일본 32
• 3. 영국 34
• 4. 프랑스 35
• 5. 독일 36
• 6. 시사점 38
• 제 3 장 부동산중개수수료제도의 현황분석과 문제점 40
• 제 1 절 공인중개사제도와 부동산중개업 현황 40
• 1. 공인중개사 제도 40
• 2. 중개사무소 개설등록 및 부동산중개업 현황 47
• 제 2 절 부동산중개수수료제도의 현황 53
• 1. 제도의 규정 53
• 2. 유형별 중개수수료관련 판례 및 질의 회신 사례 57
• 3. 유형별 관련사례 시사점 80
• 제 3 절 부동산중개수수료제도의 문제점 84
• 1. 주택중개수수료 조례위임 84
• 2. 상한 역진요율체계와 한도액 85
• 3. 단기임대차수수료와 수수료 지급시기 87
• 4. 부가가치세 포함여부 89
• 5. 상가권리금에 관한 수수료 90
• 6. 실수요 직접거래 92
• 제 4 장 부동산중개수수료제도의 개선방안 93
• 1. 전국 동일수수료요율제 실시 93
• 2. 적정 하한요율 설정과 단일정률제 실시 94
• 3. 단기임대차수수료율 신설과 수수료지급시기 확정 99
• 4. 거래가액과 부가가치세 분리 103
• 5. 상가권리금에 관한 수수료율 신설 104
• 6. 실수요 직접거래 한정적 허용 106
• 제 5 장 결 론 108
• 제 1 절 결 론 108
• 제 2 절 연구의 한계 및 향후 과제 111
• 참 고 문 헌 112
• Abstract 116