도시 정비사업전문관리업제도의 운영 실태 및 개선방안에 대한 실증적 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

the Rebuilding Project Consulting System has been introduced for the first time in the Urban and Residential Environment Improvement Act, which came into effect July 1st, 2003, to improve the problems happening in the implementation process of the rebuilding projects as the conflicts among the residents were deepening and the projects were drawn out due to the cozy relations between the association and the constructer, the lack of transparency. This dissertation focused on the discovering and analysis of the problems and contradictions in the system itself positively, which occurred in the implementation process of rebuilding project consulting system in the past, and presenting the necessity and making a case for the rebuilding project consulting system by put forwarding the alternative plans in the concrete. Futhermore, it focused on presenting the system improvement schemes to activate the rebuilding project consulting system. As the result of the survey and analysis of the actual operation state of the rebuilding project consulting system through the media research and the questionnaire survey, the specialty of the professional consultants and the initial financing raised their head as the core point of contention.
At first, in case of the specialty of professional consultants, the 90.5% of respondents agreed with the existence of the professional consultants, and the 62.4% of them agreed on the role of the professional consultants to supplement the non-specialty of associations, and the 35.5% of total respondents replied that there was a problem in the specialty of rebuilding businesses. And the specialty of professional consultants was indicated as the pending question, as the proportion of respondents who were unsatisfied was 52%(35.5% of the unsatisfied and 16.5% of the greatly unsatisfied) appeared triple times as high as the proportion of the respondents who were satisfied was 15.0%(12.5% of the satisfied and 2.5% of the greatly satisfied). Accordingly, the proposals for the specialty reinforcement of the professional consultants are proposed as follows. It is expected to solve the pending problems through.
Firstly, the improvement of the technological manpower standard for the professional consultants of rebuilding projects,
Secondly, the designation of educational institutions and the introduction of national qualification examination system,
Thirdly, establishment of agent service charge calculation standard and opening to the special field works,
Fourthly, setting up the efficient and continuous registration system for the professional consultants of rebuilding project, and introduction of the bid direction and the business results public notice system.
In case of initial financing, the 90.5% of the respondents replied that the professional consultants of rebuilding project were necessary, and the 33.1% of them agreed on the role of the professional consultants of rebuilding project for the operating expense supply of the associations. Though the 78.9% of the respondents appeared to supply the initial fund from professional consultants of rebuilding project, the 63.5% of the total respondents appeared to have experienced the hardship or to be experiencing the hardship in the process of the initial fund supply. It was investigated that 49.0% of the respondents attributed the reason to small-scale of the professional consultants of rebuilding project and the 35% of the respondents attributed the reason to the selection timing of constructors. On the other hand, the initial fund supply by the promotion committee or the association raised its head as the pending task as the 54.5% of the total respondents replied that the most desirable way to supply the initial fund was through the professional consultants of rebuilding project, and the 62.5% of the total respondents replied that the capital standard for the professional consultants of rebuilding project should be intensified to secure the stable supply of initial fund. So, the counterproposal for the initial fund supply by the promotion committee or the association is proposed as follows.
It is expected to solve the pending problems through;
Firstly, setting up the systematic device that induces the initial fund bearing by the association members who are the operators of the project,
Secondly, the improvement of capital standard of the professional consultants of rebuilding project,
Thirdly, the readjustment of the constructor selection timing,
Fourthly, expanding the utilization of the urban and residential environment improvement funds,
Fifthly, establishment of the liquidation regulations for the professional consultants of rebuilding project who were connected to the unlawful affairs.
It is true that the Rebuilding Project Consulting System, which is entering into the sixth year after coming into operation, has the positive phases, contributing to secure the legal position of the professional consulting business of rebuilding project and improve the service level in the business community. Nevertheless, the professional consultants of rebuilding project must not overlook the fact that, as indicated in this dissertation, the 9.5% of the total respondents replied that the professional consultants of rebuilding project are useless, putting forward the reasons, such as the involvement in various interests(31.5%), doing not much(26.3%), lack of specialty (26.3%), shortage of capability to supply funds(15.8%).
Therefore, the professional consultants of rebuilding project must keep in mind that the shortage of specialty and the shortage of capability to supply initial funds may result in the deterioration of service quality functioning as a serious trouble in the rebuilding projects, and depreciating the dignity and prestige of the professional consultants of rebuilding project as well as providing the cause of conflict between the business entities bringing about the various problems like intervention in the interests.
Finally, like the Korean proverb, "Nothing is complete until you put in final shape", if there is no specialized manpower which is able to make use of the system , and there is no minimum capital to operate the system, though the systematic foundation is provided, the system may not be activated and the successful rebuilding projects may not be expected to be carried out.

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 2003년 7월 1일부터 시행된 도시 및 주거환경 정비법에서 처음으로 도입된 정비사업전문관리업제도의 시행과정에서 나타난 문제점과 제도 자체의 모순점 등을 실증적으로 발견?분석하고 그 대안을 구체적으로 제시하여 정비사업전문관리업제도의 필요성과 당위성을 제시하고, 나아가 정비사업전문관리업제도의 활성화를 위한 제도 개선방안을 제시하는데 초점을 두었다. 본 논문의 언론조사와 설문조사를 통한 정비사업전문관리업제도의 운영실태를 조사?분석한 결과 정비사업전문관리업자의 전문성과 초기재원조달의 문제가 핵심쟁점으로 대두되었다.
먼저 정비사업전문관리업자의 전문성의 경우, 정비사업전문관리업자가 필요하다고 응답한 90.5%의 응답자 중 62.4%가 조합의 비전문성 보완을 위해 정비사업전문관리업자가 필요하다고 하였으나, 정비사업전문관리업자의 가장 큰 문제점으로 전체 응답자의 37.5%가 정비사업전문관리업자의 전문성에 문제가 있다고 응답했다. 또한, 정비사업전문관리업자의 업무지원에 대한 만족도조사에서 만족하지 못한다(불만족 35.5%, 매우 불만족 16.5%)고 응답한 응답자(52.0%)의 비율이 만족한다(만족 12.5%, 매우 만족 2.5%)는 응답자(15.0%)비율에 비해 3배 이상 높게 나타나는 등 정비사업전문관리업자의 전문성이 현안 과제로 지적되었다. 이에 정비사업전문관리업자의 전문성 강화를 위한 대안을 다음과 같이 제안한다.
첫 번째 정비사업전문관리업자의 기술인력기준에 대한 개선, 두 번째 교육기관지정과 국가자격고시제도 도입, 세 번째 업무대행용역비 산정 기준 및 전문분야 업무의 개방, 네 번째, 효율적이고 지속적인 정비사업전문관업자 등록관리시스템 구축, 다섯 번째 정비사업전문관리업자 선정을 위한 입찰지침서 및 실적공시제도 도입 등을 통해 현안을 해결할 수 있을 것으로 기대한다.
다음으로 초기재원조달의 경우, 정비사업전문관리업자가 필요하다고 응답한 90.5%의 응답자 중 33.1%가 조합의 운영비조달을 위해 정비사업전문관리업자가 필요하다고 하였다. 또한, 전체 응답자의 78.5%가 정바사업전문관리업자로부터 초기재원을 조달하고 있는 것으로 나타났으나, 전체 응답자의 63.5%가 초기재원조달과정에 어려움을 경험한 적이 있거나 경험하고 있는 것으로 나타났으며, 그 원인으로는 49.0%가 정비사업전문관리업자의 영세성, 35.5%가 시공자 선정시기에 있다고 보고 있는 것으로 조사되었다. 한편, 가장 바람직한 초기재원조달 방법으로 전체의 54.5%가 정비사업전문관리업자로부터 조달하는 것이라고 응답했고, 안정적인 초기재원조달을 위해 전체 응답자의 62.5%가 정비사업전문관리업자의 자본금 기준을 강화할 필요가 있다고 응답하는 등 추진위원회나 조합의 초기재원조달이 정비사업에 있어 역시 현안 과제로 대두되었다. 이에 추진위원회 또는 조합의 초기재원조달을 위한 대안을 다음과 같이 제안한다. 첫 번째 사업시행자인 조합원의 초기재원 부담을 유도하는 제도적 장치 구축, 두 번째 정비사업전문관리업자의 자본금 기준에 대한 개선, 세 번째 시공사 선정시기 조정, 네 번째 도시?주거환경정비기금의 활용 확대, 다섯 번째 부정비리 연루 정비사업전문관리업자 퇴출규정 신설 등을 통해 현안을 해결할 수 있을 것으로 기대한다.
시행 6년째 접어든 정비사업전문관리업제도는 정비사업전문관리업에 대한 법적 지위 확보와 업계의 서비스 수준을 향상시키는 계기를 마련하는데 기여한 긍정적 측면이 있는 것은 사실이다. 그럼에도 불구하고 본 논문에서 지적한 바와 같이 각종 이권에 개입(31.5%), 하는 일이 별로 없다(26.3%), 전문성 부족(26.3%), 초기재원조달 능력 부족(15.8%) 등을 이유로 전체의 9.5%에 해당하는 응답자가 정비사업전문관리업자가 필요없다고 응답한 사실을 정비사업전문관리업자는 간과하여서는 아니 된다.
정비사업전문관리업자의 전문성 부족과 초기재원조달 능력부족의 문제는 결국 재건축?재개발사업에 있어 심각한 장애요소로 작용하여 서비스의 질을 저하시키고, 이권개입 등 다양한 문제를 야기시켜 사업참여주체간 분쟁의 원인을 제공할 뿐만 아니라 긍극적으로 정비사업전문관리업자의 품위와 위상을 떨어뜨리는 결과를 초래할 수 있다는 사실을 잊지 말아야 할 것이다. 끝으로 우리 속담에 구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배라는 말이 있듯이 아무리 좋은 제도적 기틀이 마련되었다 해도 이 제도를 활용할 수 있는 전문인력이 없다면, 그리고 그것을 운영할 수 있는 최소한의 자금이 없다면 제도는 활성화 되지 못할 것이며 성공적인 정비사업을 기대하기도 어려울 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1. 연구의 배경 = 1
• 2. 연구의 목적 = 3
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 4
• 1. 연구의 범위 = 4
• 2. 연구의 방법 = 4
• 제3절 연구의 구성 및 흐름 = 5
• 1. 연구의 구성 = 5
• 2. 연구의 흐름 = 6
• 제2장 정비사업전문관리업제도의 이론적 고찰 = 7
• 제1절 주택재개발.재건축사업의 개요 = 7
• 1. 도시 및 주거환경 정비법 고찰 = 7
• 2. 정비사업 추진단계별 절차 = 12
• 3. 재개발?재건축사업의 실적과 전망 = 18
• 제2절 정비사업에 있어 정비사업관리업자의 위상 = 24
• 1. 정비사업전문관리업제도의 도입배경 = 24
• 2. 정비사업전문관리업제도의 운영체계 = 26
• 3. 정비사업 추진단계별 정비사업전문관리업자의 업무범위 = 35
• 4. 정비사업전문관리업자의 역할 = 39
• 제3절 선행연구 검토 및 시사점 = 42
• 1. 선행연구의 검토 = 42
• 2. 선행연구의 시사점 = 45
• 제3장 정비사업전문관리업제도의 운영실태 및 문제점 = 46
• 제1절 분석의 틀 = 46
• 제2절 정비사업전문관리업제도의 운영실태 분석 = 48
• 1. 언론보도자료 조사?분석을 통한 실태분석 = 48
• 2. 설문조사?분석을 통한 실태분석 = 55
• 3. 실태분석의 종합 = 80
• 제3절 정비사업전문관리업제도의 문제점 및 발생원인 분석 = 85
• 1. 정비사업전문관리업제도의 문제점 도출 = 85
• 2. 정비사업전문관리업제도의 문제점 발생원인 분석 = 88
• 3. 발생원인분석을 통한 현안 과제 도출 = 100
• 제4장 정비사업전문관리업제도의 개선방안 = 108
• 제1절 정비사업자의 전문성 강화방안 = 108
• 제2절 초기재원조달 확보방안 = 114
• 제5장 결론 = 121
• 제1절 연구의 종합 = 121
• 제2절 연구의 의의 및 한계 = 124
• 【 참고문헌 】 = 125
• 부록 = 128
• 1. 정비사업전문관리업제도의 개선방안 마련을 위한 설문조사서 = 128
• 2. 실무상 정비사업전문관리업자의 업무범위 = 136
• ABSTRACT = 144
• 【 감사의 글 】 = 148