민간제안형 공공지원 민간임대 활성화요인의 중요도 분석에 관한 연구 : 민간사업자 관점으로 = A Study on the Analysis of Factors Enhancing the Activation of Publicly Supported Private Rental Housing Initiatives Through Private Proposals. - From the Perspective of Private Developers -

국문 초록 (Abstract)

공공지원 민간임대주택은 공공과 민간이 함께 리츠를 활용해 중산층의 주 거안정을 위한 임대주택 정책 중 하나이다. 처음에는 2015년 민간임대 정책 ‘뉴스테이(New Stay)’에서 시작하여 2018년 공공성이 첨부된 개정을 통해 현 재까지 운영되고 있다. 특히 정부는 주택도시기금과 민간사업자가 출자하는 공 공지원 민간임대 리츠(REITs)를 통해 임대주택을 공급하는 형태로 정책으로 운영하고 있다. 본 연구의 목적은 이러한 공공지원 민간임대 정책의 활성화를 위해서는 민간 의 참여가 필수적인 만큼, 민간 참여의 중요 요인에 대해 살펴보고자 함에 있 다. 또한, 공공과 민간의 협력을 강화하고 제도의 성공적 발전을 위한 학술적 참고자료를 제공하는 것에 의의를 갖는다. 이는 공공지원 민간임대 모델이 당면 한 문제들을 해결하고, 더 나아가 주택 시장 안정화와 민간임대 사업의 장기적 인 성장을 견인하는 데 기여할 연구가 될 것이다. 이를 위해 AHP 기법을 통해 해당 모델로 사업을 하는 민간사업자의 전문가를 대상으로 한 FGI와 국토부 간 담회를 통해 실질적인 지표를 선정했고, 개발 경험이 있는 일정 경험이상의 전 문가를 대상으로 설문하여 연구 분석하였다. 분석결과 민간제안형 공공지원 민간임대 사업은 수익성이 첫 번째로 중요했 으나 민간사업자의 특성으로 2순위는 구별되는 점이 있었다. 특성은 출자여부 를 나뉘었으며, 리츠 출자관계에 있는 시행·금융사와 수익성 측면 0.511, 행정 측면 0.223, 안정성 측면 0.181, 사업구조 측면 0.085 순으로 수익성, 행정 측 면이 상위로 평가되었다. 반면, 용역관계에 있는 시공·기타 관계사는 수익성 측 면 0.489, 안정성 측면 0.230, 행정 측면 0.195, 사업구조 측면 0.086 순으로 수익성, 안정성 측면이 중요하였다. 아울러, 전체 22개 지표 중 10개 요인이 활성화의 상위요인으로 사업에 영향 을 미치는 것으로 나타났다. 주거·상가 감정평가 영역, 절차별 소요기간, 건설· 임대 기간별 트렌치 여부, 사업 완충률 요건, 시공사 신용평가등급 요건, 민특 법 상 용적률·주차대수의 혜택을 지자체까지 일체 적용, 자산가치 상승률, 임대 조건율, 공사비 상승률, 담당자 인사 변동의 10개 요인이 민간 제안형 공공지원 민간임대 사업의 활성화에 중요하게 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이처럼 민간사업자 관점에서 해당 사업을 분석하고, 민간사업자 참여자 중에 서 이해관계를 구분하여 설문조사 및 분석하여 도출된 세부지표 중 상위그룹의 지표들을 확인하였다. 본 연구는 문헌고찰을 바탕으로 전문가 인터뷰, 정책 간담회까지 반영한 활 성화 요인을 선정해 전문가 AHP 분석으로 중요도를 도출했다는 것이 의의가 있다. 그리고 연구 결과를 분석하여 민간제안형 공공지원 민간임대 활성화를 위 한 중요요인을 민간 사업자에게 참고자료로 제공하고, 공공기관에는 기존 문헌 연구를 바탕으로 하는 제안이 아닌 민간관점의 생소리에 초점을 맞춰 현장의 고충이 포함돼 있는 정책제언을 하는 것에 의의가 있다. 향후 민간제안형 공공지원 민간임대주택이 최초 제도의 취지와 본질에 집중 하며 상위 중요요인 5개 요인에 대한 연구의 정책적 제언을 바탕으로 정책이 개선되고, 민간사업자는 사업의 성공을 위한 참고자료로 활용되길 기대한다. 그 리하여 본 연구가 밑거름이 되어 선진화된 임대주택 민관협력 모델이 되는데 일조하고자 한다. 주요어 : 공공지원 민간임대주택, 민간임대 리츠, 기금출자, AHP

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 01
• 제1절 연구의 배경 및 목적 01
• 제2절 연구의 범위 03
• 1. 시간적 범위 03
• 2. 공간적 범위 03
• 3. 내용적 범위 03
• 제3절 연구의 방법 및 흐름 04
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰 07
• 제1절 임대주택 및 임대리츠 07
• 1. 임대주택의 정의 및 유형 07
• 2. 임대주택의 변천과정 09
• 3. 임대리츠의 정의 및 유형 14
• 4. 임대리츠의 구조: 공공지원민간임대리츠 18
• 제2절 공공지원 민간임대주택 21
• 1. 공공지원 민간임대주택 도입배경: 뉴스테이 21
• 2. 공공지원 민간임대주택 특징 및 정책변화 24
• 3. 공공지원 민간임대주택 사업유형 및 추진절차 25
• 4. 공공지원 민간임대주택 기금출자업무 및 절차 32
• 제3절 선행연구 고찰 36
• 1. 공공지원 민간임대정책의 개선방안에 관한 연구 36
• 2. 공공지원 민간임대정책의 자본구조에 관한 연구 39
• 3. 선행 연구와의 차별성 42
• `
• 제3장 분석의 틀 44
• 제1절 분석의 체계 및 방법 44
• 1. 연구의 분석체계 44
• 2. 분석 방법론 45
• 제2절 활성화요인 분석지표 도출 47
• 1. 선행연구를 통한 1차 지표 선정 47
• 2. 전문가 그룹 인터뷰 (FGI) 49
• 3. 최종 분석지표의 선정 및 구성 50
• 제4장 공공지원 민간임대주택 활성화 요인의 중요도 분석 54
• 제1절 활성화 요인의 중요도 분석결과 54
• 1. 설문조사 및 자료의 수집 54
• 2. AHP 기법에 따른 중요도 분석 56
• 3. 전체항목의 종합 중요도 분석결과 63
• 제2절 소결 69
• 제5장 결 론 71
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 71
• 제2절 연구의 의의 및 한계 75
• 1. 연구의 의의 75
• 2. 연구의 한계 75
• 참 고 문 헌 77
• 부록 간담회요약 81
• 부록 설문지 87
• <표 1-1> 연구의 흐름도 6
• <표 2-1> 임대주택의 구분 9
• <표 2-2> 임대주택의 변천과정 10
• <표 2-3> 임대리츠 구분 18
• <표 2-4> 뉴스테이 정책변화 및 공급현황 21
• <표 2-5> 공공지원민간임대주택 정책변화 25
• <표 2-6> 공공지원 민간임대리츠의 유형 26
• <표 2-7> 공공지원 민간임대리츠의 유형별 운영/출자/사후관리 주체 ·· 28
• <표 2-8> 공공지원 민간임대정책의 개선방안에 관한 연구 38
• <표 2-9> 공공지원 민간임대정책의 자본구조에 관한 연구 41
• <표 3-1> 선행연구를 통한 분석 지표 1차 선정 48
• <표 3-2> FGI 진행 단계 49
• <표 3-3> FGI 및 간담회 참여자 대상 50
• <표 3-4> 공공지원 민간임대 활성화 방안 최종 요인 및 지표 설명 52
• <표 4-1> 설문지 회수결과 55
• <표 4-2> 상위 항목의 업계별 중요도 57
• <표 4-3> 수익성 측면의 중요 요인 순위 58
• <표 4-4> 사업구상 측면의 중요 요인 순위 60
• <표 4-5> 행정적 측면의 중요 요인 순위 61
• <표 4-6> 안정성 측면의 중요 요인 순위 62
• <표 4-7> 종합 분석 결과_시행,금융(출자관계) 65
• <표 4-8> 종합 분석 결과 중요도 순_시행, 금융(출자관계) 66
• <표 4-9> 종합 분석 결과_시공,회계법인(용역관계) 67
• <표 4-10> 종합 분석 결과 중요도 순_시공, 회계(용역관계) 68
• [그림 2-1] 임대주택 재고(유형별) 13
• [그림 2-2] 임대주택 공급현황(2013~2022년) 13
• [그림 2-3] 리츠 기본구조 14
• [그림 2-4] 임대리츠 사업구조도 20
• [그림 2-5] 기업형임대주택과 공공지원 민간임대주택 비교 23
• [그림 2-6] 공공지원 민간임대주택 사업추진절차 31
• [그림 2-7] 기금출자 구조 32
• [그림 2-8] 공공지원 민간임대주택 기금 출자심사 절차 34
• [그림 3-1] 연구의 분석체계 45
• [그림 4-1] 민간제안형 공공지원 민간임대 활성화 요인의 중요도 분석 설문지
• 구성 54
• [그림 4-2] AHP 설문자 특성 56