기업형 임대주택 (뉴스테이) 리츠의 수익률 영향요인 분석

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Amidst worldwide paradigm shift towards increasing housing price and more people opting for rental housing, REITs has been centered of attraction due to its nature of stable dividends and ability hedge against inflation. Overall REITs market has been growing along with a housing REITs as a major category with its proportion of nearly 49.5% out of total REITs counts. Despite its increased popularity, lack of precedent studies on housing REITs was observed. Among various types of housing REITs, New-Stay REITs was announced in 2015 in South Korea with a vision to provide affordable housing options for the middle class. Ever since, it has been attractive business opportunity for stakeholders, including suppliers, potential tenants, and investors, by acting as a connecting bridge for housing and capital markets.
Our research has provided better insights through newly updated data set that reflects New-Stay REITs as of YE 2021 and regression analyses – Shareholder IRR (Model 1) and Common Stock IRR (Model 2) –through categorization of two dependent variables.
Our regression models commonly represented that REITs involving construction type, market interest rate, and capital gain acted as material factors. Additionally, total transaction price and land bidding type were meaningful independent variables, respectively, in Model 1 and Model 2. Out of these factors, capital gain was most influential factor which indicates that purchase of real estate lower than surrounding market price eventually leads to higher probability of greater REITs profitability.
Our research offers meaningful insights on factors affecting New-Stay REITs profitability with updated data set and shall acted as a guidance in forming strategies to facilitate New-Stay housing REITs and overall REITs market in Korea to match that of globally developed countries.

국문 초록 (Abstract)

리츠는 안정적인 배당과 인플레 헤지효과로 전 세계적 부동산 가격상승과 월세시대로의 패러다임 전환 속에서 투자대상으로 각광받고 있다. 리츠시장은 성장 중이며 주택리츠의 비중은 49.5%로 절반에 가까운 비중을 차지하고 있지만 선행연구가 적어 연구대상으로 선정했다. 주택리츠 중 뉴스테이 리츠는 중산층 주거혁신을 위해 2015년 정부에서 추진한 사업이다. 특히 뉴스테이 리츠는 주거용 부동산시장과 자본시장을 이어주는 연결고리로 참여주체(공급자·수요자·투자자)에게 매력적인 사업이다.
선행연구와의 차별성은 '21년 말 기준 최신 데이터를 반영한 뉴스테이 리츠 전수를 대상으로 분석하였고, 종속변수 2개를 기준으로 모형을 분류하여 주주IRR(모형1)과 보통주IRR(모형2)로 회귀분석을 진행한 점에서 차별성이 있다.
분석결과 모형1에서는 매매가격이 모형2에서는 택지공모형이 유의미한 영향을 나타냈고, 공통적으로는 건설형, 민간금리, 자본이득확보율이 유의미한 것으로 분석됐다. 이 중 가장 큰 영향력을 미치는 설명변수는 자본이득확보율로 시세대비 저렴하게 취득한 부동산이 리츠 수익에 긍정적인 영향을 주는 것이다.
본 연구는 뉴스테이 리츠의 수익영향 요인을 최신 전수 자료로 분석했다는 점에서 시사점이 있으며, 뉴스테이 리츠 참여 활성화 및 선진국과 같은 리츠시장 활성화를 위해 이 논문이 그 기초자료가 되었으면 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 1.1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1.1.1. 연구의 배경 1
• 1.1.2. 연구의 목적 6
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 8
• 2.1. 이론적 고찰 8
• 2.1.1. 리츠 8
• 2.1.2. 뉴스테이 리츠 10
• 2.2. 선행연구 검토 16
• 2.2.1. 주택 이외 리츠 수익 영향 요인 16
• 2.2.2. 주택사업 수익 영향 요인 18
• 2.2.3. 뉴스테이 리츠 수익 영향 요인 20
• 2.2.4. 선행연구와의 차별성 22
• 제3장 연구방법 23
• 3.1. 연구범위 23
• 3.2. 연구방법 23
• 3.3. 가설설정 29
• 제4장 분석결과 31
• 4.1. 뉴스테이 리츠 수익 영향 요인 분석 31
• 4.1.1. 상관관계분석 31
• 4.1.2. 뉴스테이 리츠 주주IRR 영향 요인 분석 34
• 4.1.3. 뉴스테이 리츠 보통주IRR 영향 요인 분석 36
• 제5장 결론 38
• 5.1. 연구 결과 및 시사점 38
• 5.2. 연구 한계 및 향후 연구과제 39
• 참고문헌 40
• ABSTRACT 43