민간택지 분양가상한제 도입에 관한 재논의 = A Discussion on the Introduction of the Price Ceiling System on the NewlyBuilt Apartment

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently the government announced that the price ceiling system on the newly built apartment, which in reality abolished, would be introduced. The price ceiling system on the newly built apartment is a highly controversial topic. The government assert that it will cause housing prices falling, but opponents assert that in long- term it will cause housing prices rise because of supply decrease. To acquire legal justification, the goal of the system should be just and it should be suitable, necessary, balanced means. Our economic system is fundamentally based on free market system, on the same time the government can control and adjust the economy to achieve social justice. Considering the importance of housing price stability, the goal of the system is conceded as just. The primary cause which leaded to rise of housing price recently is low interest rate and the resulting expansion of credit. Therefore the policy which pursuing stability of housing price should focus on interest rate and credit. The system is only accessorial means. The effect of the system is not verified. To heighten an effect and to minimize side effects of the system, it is needed to supplement the standard for price calculation. Cost of standard apartment building includes construction cost, ​administrative cost, interest, profit. So it is desirable to open standard in detail for important items and to get a consensus on the level of profit. Additional construction cost and additional land cost are only expected cost which differ from actual cost. To achieve the goal of the system, it is needed to control these additional cost much more tightly.

국문 초록 (Abstract)

최근 일부지역의 주택가격이 상승하는 조짐을 보이자 정부는 사실상 폐지 상태였든 민간택지에 대한 분양가상한제를 다시 도입하는 방안을 발표하였다. 민간택지에 분양가상한제를 적용하는 것에 대해서는 논란이 많다. 정부는 분양가상한제를 통하여 주택가격안정을 달성할 수 있다고 주장한다. 반면 반대하는 견해는 장기적으로 주택공급을 감소시켜 주택가격상승을 야기하다고 주장한다. 분양가상한제가 법적정당성을 인정받기 위해서는 우선 해당 법제도가 추구하는 목적이 정당하여야 하고 적합성, 필요성, 균형성 및 법치국가원리의 명확성을 갖추어야 한다. 헌법상 우리나라의 경제질서는 시장경제를 원칙으로 하면서도 사회정의를 실현하기 위하여 국가가 규제와 조정을 하는 체제이다. 주거안정이 갖는 중요성을 감안할 때 분양가상한제를 통하여 추구하는 목적은 정당하다. 근래 일부지역의 주택가격이 상승한 주된 원인은 정부가 경기부양을 위해 채택한 저금리에 근거한 신용량의 대량공급이다. 주택가격안정의 주된 수단은 이자율 및 신용량이 되어야 하고, 분양제상한제는 하나의 보조적 수단에 지나지 않는다. 분양가상한제가 주택가격안정에 미치는 효과는 검증되지 않고 있다. 신규주택의 분양가격이 기존 주택가격에 미치는 영향은 제한적이다. 분양가상한제의 효과를 높이고 부작용을 보완하기 위해서는 분양가격 산정기준의 보완이 필요하다. 분양가격은 단순한 건축원가 뿐 만 아니라 판매 및 관리비, 지급이자, 사업주체의 이익 등이 모두 포함된 것이다. 법령의 취지로 보면 판매 및 관리비, 지급이자, 사업주체의 이익 등은 기본형건축비에 포함되고, 건축비가산비용이나 주택비가산비는 실제 공사원가를 의미하는 것으로 보인다. 그렇다면 기본형건축비를 구성하는 중요 항목 및 세부기준을 공개하여 그 적정성을 검토하고, 사업주체가 분양가격을 예상할 수 있도록 하는 것이 바람직하다. 사업주체의 적정한 이익은 보장되어야 하며 그 수준에 대해서는 사회적 합의가 필요하다. 분양가격을 구성하는 건축비가산비용이나 택지비가산비는 예상공사비이므로 실제 공사원가와는 차이가 클 수 있다. 예상공사비와 실제 공사원가의 차이가 클 경우 분양가상한제의 효과는 낮아진다. 분양가상한제의 취지를 달성하기 위해서는 이들 비용에 대해서 세밀한 기준을 마련하고 심사를 엄격하고 통일적으로 운용할 필요가 있다.

참고문헌 (Reference)

1 김성욱, "주택분양시장 추이를 통해서 본 분양가상한제의 의의와 한계: 공분산분석을 이용하여" 한국지역개발학회 22 (22): 97-122, 2010

2 신봉기, "주택법상 분양가 내역공시제의 법적 문제" 한국토지공법학회 37 (37): 1-28, 2007

3 민태욱, "신정부 부동산정책과 지속가능성" 한국토지공법학회 86 : 87-106, 2019

4 신봉기, "분양원가공개 및 분양가상한제의 법적 문제점- 특히 민간건설사업자의 주택공급을 중심으로 -" 한국토지공법학회 35 : 225-249, 2007

5 박은숙, "분양과 재고아파트 가격의 상호영향에 관한 실증분석" 대한국토·도시계획학회 50 (50): 139-151, 2015

6 윤종만, "분양가 상한제의 재고주택가격에 대한 영향: 서울시 동별 패널자료를 이용한 이중차분법의 적용" 한국주택학회 25 (25): 45-69, 2017

7 안정근, "부동산평가강의" 양현사 171-175, 2017

8 한국건설산업연구원, "공공공사비 산정 및 관리 실태와 제도적 개선 방안" 55-, 2018