풍수사신사와 부동산 공시가격 (토지 개별공시지가)의 상관성에 관한 실증적 연구 : 한양도성 4대문 안 지역을 중심으로 = An Empirical Study on the Correlationship between Feng Shui Sasinsa and Real Estate Public Land Price (Individual official land price) : Based on the area within the four gates of Hanyang City Wall

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study investigates the influence of traditional Korean geomancy, specifically the Four Guardian Spirits (Sasinsa, 四神砂) formation, on the officially assessed land prices (publicly announced land value, gongsi-jiga) in modern Korea. Centered on Gyeongbokgung Palace—the presumed "hyeol" (vital point) of Hanyang (old Seoul)—the research examines the variations in individual land prices across areas corresponding to the Sasinsa spatial structure: Blue Dragon (Cheongryong), White Tiger (Baekho), Vermilion Bird (Jujak), and Black Tortoise (Hyeonmu).
While current land price assessments in South Korea are primarily based on Western valuation factors such as accessibility, amenities, and brand reputation, traditional locational theories like pungsu-jiri (geomancy) have largely been overlooked. This study proposes that geomantic factors may play a role in determining real estate value, especially in historically and culturally significant sites.
Using data from 2017 to 2019, a period of relative real estate market stability, the study conducted empirical analysis through multiple regression to identify correlations between land prices and Sasinsa-based spatial configurations. Detached housing areas within Sasinsa zones were compared with residential areas outside them. The findings indicate that land prices tend to be higher in regions with favorable geomantic formations, supporting the hypothesis that the Sasinsa pattern—traditionally associated with energy containment and protection—has modern implications for spatial value.
The study suggests incorporating traditional geomantic criteria as supplementary indicators in Korea's land valuation system. While attempts were made to include suhbeopron (water method theory) as part of the analysis, its application was deemed unfeasible for macro-scale regional comparisons due to its original orientation-based nature. Future research is recommended to refine and quantify geomantic theories for practical integration into contemporary land appraisal practices.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 전통적인 풍수지리 이론, 특히 사신사(四神砂) 형국이 현대 한국의 공시지가 형성에 어떠한 영향을 미치는지를 분석하고자 하였다. 연구의 중심은 한양 도성의 중심인 경복궁을 혈(穴)로 간주하고, 이를 중심으로 좌청룡·우백호·남주작·북현무에 해당하는 사신사 내 각 지역의 개별공시지가 변화를 실증적으로 분석하는 것이다.
공시지가는 대한민국 부동산 과세의 핵심 기준으로서, 국토교통부의 표준지 공시지가와 이를 바탕으로 산정되는 개별공시지가로 구성된다. 그러나 현재의 지가 산정은 서구적 가치요인(교통, 생활편의, 브랜드 등)에 치우쳐 있으며, 한국 고유의 전통입지론인 풍수지리적 요소는 간과되고 있다.
이에 본 연구는 풍수이론 중 사신사 형국이 공시지가 형성에 실질적 영향을 미칠 수 있다는 가정 하에, 경복궁을 중심으로 설정된 사신사 내 주거지역(예: 청룡의 이문동·혜화동 등) 간의 지가 차이를 분석하였다. 2017~2019년 간의 안정된 시기 데이터를 기반으로, 영역별 공시지가의 차이와 상호 관련성에 대해 다중회귀분석을 통해 실증적 검증을 수행하였다.
분석 결과, 사신사 내 지역은 일반적으로 공시지가가 높게 형성되었으며, 이는 풍수 입지의 전통적 명당 요소가 현대 부동산 가치에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있음을 시사한다. 특히 혈을 중심으로 한 보국(保局) 지세의 영향력은 공간적 안정성과 자산가치 형성에 중요한 요소로 작용할 수 있음을 확인하였다.
본 연구는 풍수지리 이론이 부동산 가치 분석의 보완적 지표로서 활용될 가능성을 제시하며, 향후 한국의 지가 산정 체계에 전통적 지리관을 일부 반영할 필요성을 제안한다. 다만, 수법론(水法論)의 적용에는 한계가 있었으며, 향후 연구에서는 보다 다양한 부동산 용도지역 및 종별과 유형에 대한 풍수이론의 현대적 해석과 정량화 방법론 개발이 과제로 남는다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 5
• 3. 연구의 구성 및 체계 11
• Ⅱ. 풍수지리 사신사와 토지 공시지가에 대한 이론적 고찰 13
• 1. 풍수지리와 사신사론에 대한 고찰 13
• 2. 토지 공시지가론에 대한 고찰 23
• Ⅲ. 공시지가 분석을 위한 풍수 입지론 27
• 1. 한양의 도성과 풍수 입지 27
• 2. 선행연구 고찰 43
• 3. 풍수지리 사신사와 혈에 대한 조선조 실록에 대한 고찰 58
• Ⅳ. 한양 도성 4신사 영역 공시지가 현황과 단순평균 사례분석 71
• 1. 사신사 내 영역 공시지가와 표준지 중앙(혈)의 표준지가 현황 71
• 2. 중앙지 혈과 사신사 내 영역의 공시지가 사례분석 결과 76
• Ⅴ. 사신사 내 지역 연도별 공시지가(2017, 2018, 2019) 실증적 통계분석 및 결과 79
• 1. 통계프로그램 R 기본모형 79
• 2. 연도별(2017, 2018, 2019) 연구대상지역과 사신사 영역, 연구모형 81
• Ⅵ. 사신사 내 지역별(청룡, 백호, 주작, 현무) 공시지가(2017, 2018, 2019) 실증적 통계분석 및 결과 97
• 1. 통계프로그램 R 기본모형 97
• 2. 사신사 지역별(2017, 2018, 2019) 연구대상 지역과 사신사 영역 및 연구모형 99
• Ⅶ. 결 론 144
• 1. 연구의 요약 및 시사점 144
• 2. 연구의 한계와 향후 연구과제 144
• 참고문헌 147