공동주택 하자담보책임의 연혁과 개선방향

국문 초록 (Abstract)

공동주택의 하자에 대하여는 「집합건물의 관리 및 소유에 관한 법률」과 「공동주택관리법」이 이원적으로 규율하고 있다. 그런데 「주택건설촉진법」을 비롯하여 이후 공동주택 관리에 관한 사항을 규정하고 있는 「주택법」, 「공동주택관리법」은 헌법상의 쾌적한 주거권을 보장하기 위한 차원에서 마련된 공법인 반면에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 집합건물의 구분소유자들의 재산권 보장을 목적으로 제정된 사법이라는 점에서 양 법률이 규정하고 있는 공동주택의 하자에 관한 내용은 그 규정 목적부터 상이하다. 이에 따라 양 법률이 규정하고 있는 하자담보책임은 그 구체적인 유형, 청구권자 및 부담자, 청구기간에 있어서 상당한 차이를 보여 왔다. 이후 수 차례에 걸친 법령의 제·개정을 통하여 이러한 간극은 좁혀졌으나, 이과정에서 상당한 법적 혼란이 존재하였고, 특히 공법적 측면에서 요구되는 사업주체의 하자보수책임은 그 의미가 상당히 퇴색하였다. 그 결과 공동주택의 하자에 대하여는 발생된 하자를 보수하기 보다는 하자보수에 갈음하는 손해배상을 받는 것에 그 초점이 맞추어져 있는 상황이다. 이에 본고에서는 이와 같이 공동주택의 하자를 이원적으로 규율하게 된 연혁과 양 법제가 규정하고 있는 하자담보책임의 구체적인 내용과 차이점 등을 분석함으로써 공동주택의 하자 보수에 관한 문제점을 살펴보고, 이러한 문제를 해결하기 위한 방안을 모색하여 보기로 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Regulations on defects in multi-family housing are stipulated by two positive laws: the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings and the Multi-Family Housing Management Act. However, the characteristics and purpose of these two laws differ. The Multi-Family Housing Management Act is a public law securing the constitutional rights to housing, which includes administrative laws on the construction of housing (e.g., the Housing Construction Promotion Act) and those related to the management of housing (e.g., the Housing Act and the Multi-Family Housing Management Act). However, the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings is a private law merely focusing on the property rights of condominium owners. Therefore, the stipulations of these two positive laws regarding defects in multi-family housing also differ in many aspects, such as the types of defects, standings to claim repair, distribution of responsibility, and statutory limitations. However, the legal aspect remains ambiguous, despite the gap being narrowed through several rounds of enactment and amendment to positive laws. In particular, the meaning of the project implementers defect repair responsibility, which must be understood from a public law perspective, has been considerably ambiguous. Consequently, for defects in multi-family housing, the focus is merely on monetary compensation for defects, which is a matter of private law, rather than on the implementation of defect repair itself, which is a matter of public law. Accordingly, this study examines the problems related to the repair of defects in multi-family housing by analyzing the history of these positive laws, their detailed stipulations, and the differences in defect warranty liability. Based on these analyses, this study attempts to identify and suggest solutions to overcome these issues.