세대수 증가형 리모델링에 대한 공법적 규율

국문 초록 (Abstract)

리모델링 제도는 공동주택의 개･보수를 통해서 주거환경의 개선을 도모하고 무분별한 재건축사업의 시행을 방지하기 위해 도입되었다. 따라서 초기의 리모델링사업은 공동주택의 유지 또는 관리행위로서의 성격을 갖는 것이었고, 이후 사업을 활성화하기 위해 새로이 도입된 세대수 증가형 리모델링 또한 이와 마찬가지였다. 그런데 오늘날에 추진되는 세대수 증가형 리모델링사업은 마치 재건축사업과 유사하게, 사실상 새로운 아파트를 건축함과 동시에 주택단지를 전면적으로 개편하는 개발사업으로서의 성격을 갖게 되었다. 그럼에도 불구하고 리모델링사업은 주택법에 규정되어, 도시정비법에 따른 재건축사업보다 약한 공법적 통제를 받고 있다. 세대수 증가형 리모델링사업은 증가하는 세대수가 30세대 이상인 경우에는 주택법상 사업계획승인을, 그 미만인 경우에는 행위허가를 통해 사업 내용을 승인받는다. 행위허가는 건축물 관리행위를 규율하는 반면, 사업계획승인은 주택단지의 형성을 승인하면서 그 일대를 도시계획적으로 심사한다. 리모델링사업은 사업의 내용이 주택단지 전체의 존속에 영향을 미치는지 여부를 기준으로 유형화하여, 각각 별개의 제도에 따라 승인 기준을 마련하여야 한다. 현행법과 같이 증가하는 세대수를 기준으로 행위허가 대상과 사업계획승인 대상을 구별하는 것은 합리적인 것이라고 할 수 없고, 예기치 못한 규제 회피를 유발할 수 있다. 전통적으로 리모델링사업에서는 공사 완료 후 자기 소유 호실에 재입주하는 것이 원칙이었으므로, 주택의 소유권 변동이 거의 발생하지 않았고 따라서 사업 후의 권리를 배분하는 기준을 상세하게 수립할 필요가 없었다. 주택법은 세대수 증가형 리모델링사업을 추진함에 있어 권리변동계획을 수립할 의무를 부여하고 있지만, 권리변동계획의 수립기준 등을 상세하게 규율하지 못하고 있다. 그런데 세대수 증가형 리모델링사업이 점차 개발사업의 형태로 운용되면서 조합원의 권리변동 양상이 다양해졌고, 이에 권리변동계획의 내용에 따라 조합원 간 이해관계가 대립하고 분쟁이 발생할 가능성이 높아졌다. 리모델링사업을 통해 신축되는 건축물과 그 대지를 균형있게 배분하고 그 합리적 이용을 도모하기 위한 공법적 규율을 확충해야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The public law regulations for remodeling projects were introduced to improve residential environments through the development and maintenance of multi-family housing, and to prevent low-quality reconstruction projects. Remodeling projects were initially focused on preserving and managing multi-family housing, and so did the “household-increasing remodeling,” which was introduced to activate remodeling projects. Notwithstanding, nowadays, household-increasing remodeling projects are more akin to reconstruction projects because they involve the reconstruction of new apartments and, simultaneously, a comprehensive reconstruction of housing complexes. Despite similarities, remodeling projects are governed by the Housing Act and subject to weaker public law regulations, while reconstruction projects are governed by the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments and subject to stronger regulations. To initiate a household-increasing remodeling project for increasing household numbers by 30 or more, it is necessary to secure project plan “approval”; if the household number increase is less than 30, it is necessary to secure a “permission”. The “permission” relates to building management activities, whereas an “approval” involves a comprehensive assessment of the residential area in light of urban planning. Remodeling projects are also examined differently based on whether they affect the entire housing complex. Still, distinguishing the procedure for project initiation based on the increase in household numbers may not be rational and can lead to regulatory arbitrage. Traditionally, remodeling projects involved minimal changes in property ownership because the residents came back to their remodeled houses. This led to less attention being given to post-project rights, and although the Housing Act mandates the establishment of a “plan to alter rights” for household-increasing remodeling projects, it fails to establish the details. As household-increasing remodeling projects are becoming more similar to reconstruction projects, the uncertainty has intensified regarding resident rights assignment. These uncertainties can lead to disputes among residents regarding the content of plans to alter rights. Currently, there is a need for more detailed legal regulations to enable the reasonable assignment of rights among residents regarding newly constructed buildings and their land. This can foster efficiency in the use of these buildings and land in remodeling projects.