土地資源의 公的規制에 關한 硏究 : 土地投機 規制를 中心으로

국문 초록 (Abstract)

土地資源의 公的規制에 관한 硏究를 하게 된 動機는 限定된 土地資源이 一部 小數個人이나 特定公共機關에 의해 投機의 對象이 되거나 營業對象으로 利用되고 있는 것에 대한 그 심각성을 느끼는 데서 비롯되었으며, 따라서 本硏究는 反社會的이고 反經濟的 行爲인 土地役機의 根絶을 위해 어떠한 公的規制가 土地의 效率的 管理에 合當하는가를 밝히고자 하였다.
本 硏究論文은 總6章으로 構成되었으며 이를 要約하면 다음과 같다.
第1章은 序論으로서 硏究目的 및 硏究方法과 範圍를 提示하였는바 우리나라는 60年代에서 88年代에 이르기까지 世界에서 그 有來를 찾아보기 힘들 程度로 高度의 經濟成長을 이룩하면서 大量의 工業 및 商業用地 그리고 宅地의 급격한 需要를 불러일으킨 것이 假需要 現狀과 더불어 土地가 하나의 商品으로서 취급되는 投機의 對象이 되어왔던 것이 事實이다. 土地의 商品化는 一般 物價에도 큰 變數로 作用할 것이고 特히 無土地·無住宅 低所得層의 삶의 터전을 뺏어버린 結果를 낳는 反社會的 現實로서의 第1의 社會問題가 될 것이다. 이러한 問題認識下에 土地는 國民 모두의 生存을 위한 共通의 基盤이 되어야지 小數에 의해 獨占되어서는 안된다는 취지하에서 本 論文의 硏究目的은 土地의 投機的 要因을 分析하고 投機行爲에 대한 公的規制의 效率性을 摸索하여 本源的이고 對應的인 對策을 講究하고져 한 것이다.
第2章에서는 土地의 經濟學的 意味를 考察하였는 바 우선 土地의 槪念및 特性의 說明과 아울러 土地價値의 基本槪念이 古典學에 근거한 地代의 發生에 있다고 보고 이에 관한 理論을 Ricardo Petty, Malthus등 3學者의 學說을 中心으로 檢討하였으며 나아가 土地價格의 發生要因, 土地의 需要供給의 原則, 그리고 土地價格의 形成要因등 土地價格의 여러 形態를 설명 하였다.
第3章에서는 投機行爲는 무엇이고 土地問題가 왜 發生하며 土地에 대한 國民의 性向은 어떤 것인가를 重點的으로 설명하였는 바 投機의 槪念으로서 投機란 最有效의 利用에 필요한 面積以上의 讓渡差益을 얻을 目的으로 危險負擔을 갖고 金錢을 投資하는 것으로 정의하였고 이러한 原因行爲에 의한 土地問題의 現象으로서 첫째 土地資源의 不足現象深化, 둘째 過多한 地價上昇, 셋째 土地開發 및 保全의 不均衡, 넷째 土地所有의 過多한 偏重과 開發利益의 私有化, 다섯째 一般經濟와의 關係 등 土地와 연관된 제반문제점들을 설명하였으며 1985年 國土開發院에서 調査한 土地에 대한 國民意識調査의 資料를 中心으로 土地에 대한 國民의 關心度 및 選好度 등을 언급하였다.
第4章에서는 지금까지 행해져왔던 수많은 投機實態를 時代的으로 分析 比較하는 것을 비롯, 特히 公共機關의 地價上昇 誘發行態에 대한 언급과 아울러 이러한 投機的 行爲가 經濟·社會 全般에 어떤 影響을 끼쳤는가를 설명하였다. 具體的으로 不動産投機를 歷史的으로 考察할때 投機의 孕胎期, 投機의 全盛期, 投機의 衰退期, 投機의 再上昇期로 크게 分類, 각각 그 實態를 提示하였고 公共機關이 收用-開發-供給의 일련의 과정을 거치면서 많은 營業利得을 취하게됨으로써 결국 땅값만 부채질하는 결과를 초래하는 實例를 설명하였다. 그리고 最近의 土地投機의 行爲를 行態別로 분류 整理하였는가 하면 나아가 投機的 行爲로 말미암아 國民經濟에 얼마나 나쁜 영향을 미치는가를 첫째 地價의 과다한 上昇, 둘째 住宅難 深化, 셋째 經濟安定基盤의 攪亂, 넷째 經濟의 長期的인 成長制約, 다섯째 國民階層間의 違和感助長등의 類型을 들어 설명하였다.
第5章에서는 投機行爲의 根絶對策으로 5가지의 公的規制의 必要性과 效率的인 成果確保方案을 언급하였는 바,
첫째, 地價管理制度의 多元化 즉 基準地價, 課稅時價標準額, 基準時價의 適用基準의 상이로 말미암아 公的地價의 信賴度를 떨어뜨리고 있으므로 公的地價體系의 一元化를 强調하였고
둘째, 開發利益의 還收로써 개발이익은 反射的 利益으로 不勞所得인데도 불구하고 土地所有者에게만 향유하도록 내버려 둔다는 것은 社會的 衡平에 어긋난다고 보아 하루빨리 開發負擔金制와 開發利益金制의 施行을 提示하였으며
첫째, 土地稅制의 改善方案으로 土地綜合稅制를 導入, 個人의 過多한 土地所有를 억제하는 방법을 提示하였다.
넷째로 土地去來規制의 時宜性을 確保하는 것, 즉 投機熱風이 있기 전에 許可制·申告制등의 公論規制의 實施로 인한 그 實效性을 說明하였으며,
다섯째로 土地關發·供給制度의 體系的 整備라든가, 土地開發豫定地 및 그 周邊에 대한 投機防止, 그리고 公共機關의 營業利益側面보다는 公益性爲主의 專業執行을 强調하였다.
第6章은 結論으로서 여러 公的規制의 改善方業 및 效率性確保方案을 提示하였으나 다른 어떤 것 보다도 投機抑制에 대한 公的規制는 時宜性을 逸脫하지 않고 適時에 施行되어야 한다는 것을 재삼 强調하였다. 그러나 이보다도 더 적절한 것은 國民의 土地에 대한 觀念의 再定立, 즉 國民意識改造가 先行되어야 한다는 것을 끝으로 木 硏究를 結末지었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

We have to clear the justice with efficient management for certain public restrain to exterminate of estate investment which related anti-economic and anti-social conduct and was centered the serious feeling about using sale purpose or investment purpose by special public agent and minor person who parted estate resource for motivation that studied about public restrain of estate resource.
This paper summarized with 6 chapters like following.
It was true in kept the target of investment treated as one commodity of estate together with over-demand phenomenon to evoke the rapid demand of vain and commercial and much industrial estate and developed the high economic growth that can't find the origin in the world from 1960 to 1980 for our country presented the range and studying method and studying purpose as preface in I chapter.
These estate commodities will cause to the first social problem of auti-social reality resulted in stealing of living place of lower income people as special Non-houser, Non-estator acted the larger change factor about general goods price.
To concern this problem estate means public foundation for all living people, and do not exclusive possesion and studying purpose of this paper analyzes to the investment factor of estate for a efficient method of public restrain in the basis and symmetry plan.
Chapter Two economic meaning of estate think to enough, first speaking of ideal of estate and speciality, and basic ideal rooted in traditional science sit on the taste of estate relating Ricardo, Petty, Malthus of three scholar checked the theory and speak of the demand-supply's rule of estate generated the estate price and various morphic of estate price made the formed factors of estate price.
At chapter three, what is investment conduct and why has risen the estate problem and what's opinion of national tendency about estate centered the explain and investment have a purpose to need balance of over-ared usage of the most dangerous burden of his own to see the investment of monetary as ideal of investment, these caused to the conduct as phenomenon of estate problrem, first is shortage of estate resource, second is the most increasing price, third is the estate development and non-balance of reservation, fourth is multiple preponderance of estate possession and private possession of development advantage, fifth is the relation of general economic and explaining the general problem related estate and speaking of interest degree and good view about estate centered the material of nation's consciousness survey of surveied estate at National estate Development in 1985.
In chapter four, this investment history has a explain how much influence for the society and a reference about active formation of the estate price increasing of public agent specially centered the analysis in order the times for numerous investment reality praticed from now on.
In detail, historical thinking of estate investment present the real meterial in wide rangement as the heyday of investment, regression of investment, re-increasing of investment and pass to the step capacity-development-supply series in dealing of estate problem of public agent and get to various advantage for their sale to explain the result of hot estate price and classify to arrange the formation of lately estate investment action and how much influenced the national economic in bad condition for their investment conduct, to explain in various form, first the risen price of hot estate, second serious housing problem, third turbarance of economical stability foundation, fourth growth restrain of long term of economic, fifth decreasing condition of national layer people.
In chapter five, speaking of enlargement method and efficient result of requisite of five public restrain in the exterminated plan of investment conduct, first multiple of estate price management system as only speaking of public estate price system which decline with trust of public estate price by changing application standard of standard price and over tax public estate price system, second in spite of non-labor income as reflect advantage for development advantage as reflected money of development advantage, it's not good way of social condition for their entertainment of estate owner and to agree the plan of development advantage system and development burden system in a rapid day.
Third, to agree the method the curl the over estate own of private got estate total system with changed plan of estate tax.
Fourth, to enlarge the justice of estate dedling restrain, so to speak, before the hot investment explaining of the efficient points by practicing of republic restrain of permit and inform system, fifth, need to business process of public owner rather than sale advantage sides of public agent and protect to investment around that ared and estate development chosen area or stepping arrangement of estate development public system.
The chapter six, as a result, has to present various public restrain of changed plan and efficient enlargement method but do not secede from the justice for the republic restrain about investment restrain rather than any other things, and to give a affention to practice in time and decide a result this research as ending to pre-practice of National consciousness change and re-arrange of ideal about the estate of National people properly than this point.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = 0
• 국문요약 = i
• 목차 = iv
• 표목차 = viii
• 도목차 = x
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 = 2
• 제2장 토지자원의 경제학적 의미의 고찰 = 3
• 제1절 토지자원의 일반적 개념 = 3
• 1. 토지의 개념 = 3
• 2. 토지의 특성 = 4
• 제2절 토지이용과 지대이론 = 6
• 1. 경제지대의 의의 = 6
• 2. 지대이론 = 7
• 가. Ricardo의 지대이론 = 7
• 나. 위치에 의한 차액지대 = 8
• 다. 경제잉여로서의 지대 = 8
• 3. 지대와 지가와의 관계 = 9
• 제3절 토지가격의 원리 = 10
• 1. 토지가격의 발생원인 = 10
• 2. 토지의 수요공급의 원칙 = 11
• 3. 토지가격의 형성 = 13
• 제3장 토지문제와 투기적 성향 = 15
• 제1절 토지투기의 개념 = 15
• 1. R.Barlowe 교수의 견해 = 15
• 2. Horace Greeley 교수의 견해 = 15
• 3. 일본부동산연구소의 견해 = 16
• 제2절 토지문제의 현황 = 16
• 1. 토지자원의 부족현상 심화 = 16
• 2. 지가상승과 투기적 거래의 성행 = 19
• 3. 토지개발 및 보전의 불균형 = 20
• 4. 토지소유의 과다한 편중과 개발이익의 사유화 = 20
• 5. 개발이익사유화의 문제점 = 22
• 6. 일반경제와의 관계 = 22
• 제3절 국민의식성향 분석 = 25
• 1. 토지에 대한 관심도 = 25
• 2. 토지에 대한 선호도 = 27
• 3. 토지보유동기 = 30
• 제4장 토지투기의 현상과 국민경제에 미치는 영향 = 34
• 제1절 우리나라 토지부동산 투기의 역사적 고찰 = 34
• 1. 투기의 잉태기 = 34
• 2. 투기의 전성기 = 35
• 3. 투기의 쇠퇴기 = 38
• 4. 투기의 재상승기 = 40
• 제2절 공공기관의 토지거래실태 = 41
• 1. 공공사업을 위한 토지수용 = 41
• 2. 한국토지개발공사의 사업분석 = 42
• 제3절 토지투기의 행태(7개유형) = 46
• 제4절 국민경제에 끼치는 악영향 = 48
• 1. 지가의 과다한 상승 = 49
• 2. 주택난 심화 = 50
• 3. 경제안정기반의 교란 = 51
• 4. 경제의 장기적 성장제약 = 52
• 5. 국민계층간의 위화감 조장 = 53
• 제5장 토지에 대한 공적규제와 그 실효성 방안 = 56
• 제1절 지가관리 = 57
• 1. 기준지가 = 57
• 2. 과세시가표준액 = 61
• 3. 기준시가 = 61
• 4. 지가관리의 효율적인 운용방안 = 62
• 제2절 개발이익환수 = 62
• 1. 개념 = 62
• 2. 개발이익환수의 필요성 = 62
• 3. 현행 개발이익 환수제도 = 63
• 4. 효율적인 운용방안 = 66
• 제3절 토지세제 = 68
• 1. 의의 = 68
• 2. 토지세제의 기능 = 69
• 3. 토지세제의 개선방안 = 70
• 제4절 토지거래규제 = 71
• 1. 토지거래의 변천과정 = 71
• 2. 토지거래신고제와 허가제의 차이점 = 72
• 3. 토지거래규제제도의 개선방안 = 73
• 제5절 공공기관의 토지개발 발전방향 = 75
• 1. 의의 = 75
• 2. 토지개발주체 = 77
• 3. 현행토지개발제도 = 78
• 4. 토지개발제도의 발전방향 = 79
• 제6장 결론 = 80
• 참고문헌 = 82
• ABSTRACT = 85