비주거 부동산 분양대행의 제도 도입에 관한 연구: 소비자보호방안을 중심으로 = A Study on the Institutional Introduction of Non-residential Real Estate Sales Agency: Focusing on Consumer Protection Measures

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 최근 고금리 기조와 미분양 확산으로 위기에 직면한 비주거 부동산(상가, 오피스텔, 지식산업센터 등) 분양대행 시장의 구조적 문제점을 진단하고, 이에 대한 실효적 소비자 보호 방안을 제시하는 것을목적으로 한다. 연구 결과, 비주거 부동산은 본질적으로 금융상품과 유사한 ‘투자재(Investment Good)’ 의 성격을 지님에도 불구하고, 다단계 하도급 구조와 성과급 중심의 기형적 인센티브 체계로 인해 오도판매(Mis-selling)가 구조적으로 재생산되고 있음이 확인되었다. 특히 2024년 한국표준산업분류(KSIC) 개정으로 산업 코드가 신설되었으나 실체법적 규율은 부재한 ‘제도화된 회색지대(Institutionalized Gray Zone)’의 형성이 소비자 피해를 가중시키는 핵심 원인임이 규명되었다.
이에 본 연구는 주인-대리인 이론을 통해 시장 실패의 메커니즘을 분석하고, 미국·일본 등 해외 선진국의 ‘투자권유형 규제 체계’를 벤치마킹하여 한국형 통합 규제 모델을 제안한다. 구체적인 정책 대안으로는①분양대행업 등록제 및 자격제 도입(진입 규제), ②수익률 산정 근거를 명시한 표준 투자정보공시서(Investment Disclosure Statement) 의무화(행위 규제), ③보증료 인하 등 인센티브를 결합한 에스크로(Escrow) 제도 도입(자금 보호), ④전문 분쟁조정기구 설치(사후 구제)를 제시하였다. 본 연구는 비주거 분양대행업을 단순 영업이 아닌 ‘투자상품 판매업’으로 재정의하고, 2026년 초 발의된 안태준 의원안등 최신 입법 동향을 반영한 정책 지침서로서 의의를 가진다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to diagnose the structural problems of the non-residential real estate (e.g., commercial buildings, officetels, and knowledge industry centers) sales agency market, which is currently facing a crisis due to prolonged high interest rates and the spread of unsold inventory, and to propose effective measures for consumer protection. The research findings confirm that while non-residential real estate inherently possesses the characteristics of an “Investment Good” similar to financial products, mis-selling is being structurally reproduced due to multi-tiered subcontracting structures and distorted performance-based incentive systems. In particular, this study identifies that the formation of an “Institutionalized Gray Zone”—a phenomenon where industrial codes were newly established by the 2024 KSIC revision but substantive legal regulations remain absent—is a key factor aggravating consumer damage.
Accordingly, this study analyzes the mechanism of market failure through the Principal-Agent theory and proposes an integrated Korean regulatory model by benchmarking the “investment solicitation regulatory systems” of advanced countries such as the U.S. and Japan. Specific policy alternatives include: 1) the introduction of a registration and qualification system for sales agencies (Entry Regulation); 2) the mandatory issuance of a standardized Investment Disclosure Statement (IDS) specifying the basis for return calculations (Conduct Regulation); 3) the implementation of an Escrow system combined with incentives such as reduced guarantee fees (Asset Protection); and 4) the establishment of a specialized dispute resolution body (Post-relief).
This study holds significant academic and policy-oriented value as it redefines the non-residential sales agency business as an “Investment Product Sales Business” rather than a simple sales activity. Furthermore, it serves as a comprehensive policy guidebook by incorporating the latest legislative trends, including the Ahn Tae-Jun Bill proposed in early 2026, which reinforces criminal penalties for coercive sales solicitations. Ultimately, this research provides the foundational legislative data necessary to enhance market predictability and restore consumer trust in the non-residential real estate sector.