부동산 담보부 부실채권의 가치평가에 대한 실증연구 : 일반담보부 부실채권을 중심으로 = Study on the Value Evaluation of Real Estate Secured Bad Debt

국문 초록 (Abstract)

국 문 요 약

부동산 담보부 부실채권의 가치평가에 대한 실증연구
-일반담보부 부실채권을 중심으로-


금융기관이 대출 취급 시 채권보전을 위해 제공받은 부동산 담보는 채무자의 채무건전성이 악화될 경우, 부동산 담보의 청산가치를 평가하여 채권을 매각하게 된다. 이때 가치평가는 법원경매절차의 정량적 결과물인 낙찰가율을 통해 이루진다. 낙찰가율은 부동산 담보부 부실채권으로부터 발생 가능한 현금유입의 규모와 시기를 결정하는 핵심요소이다.
본 논문에서는 부동산 담보부 부실채권의 가치평가에 있어 통상적으로 사용되는 낙찰가율 적용 방식의 문제점을 지적하고, 이러한 문제점을 개선하기 위하여 새로운 낙찰가율 추정 모형을 제시하였다. 통상적 낙찰가율의 적용 문제점은 경기변동에 의한 부동산 가치변화 및 낙찰가율의 변화를 반영하지 못하고 있으므로, 매각 후 발생하는 초기의 현금흐름을 과소평가하게 되는 경향이 있다는 것이다. 이러한 문제점을 개선하기 위하여 경제지표 일곱 개(생산자물가지수/민간소비동향/수출입물가지수/주택매매가격동향/주택전세가격동향/가계판매신용증감액/가계판매신용증감률/소상공인 경기체감BSI)를 선정하고, 경기변화에 대한 낙찰가율 변화를 분석하였다. 경제지표 선정은 선행연구를 통해 나타난 낙찰가율과 상관관계가 강한 지표로 하였고, 변수들 간의 변화량을 분석하기 위해 회귀분석을 하였다. 회귀분석을 통해 나타난 회귀식을 이용해 부동산 담보부 부실채권의 가치평가를 위한 새로운 모형을 제시하였고, 이를 실증분석 하였다.
실증분석 결과, 제시된 신모형의 낙찰가율이 통상적으로 사용되는 낙찰가율 보다 실제 낙찰가율과 유사한 수준에서 나타남을 확인하였다. 이는 경기변동의 반영이 없이 최근의 낙찰가율만을 이용하게 될 경우, 경기가 지나치게 침체 또는 활황인 상황의 데이터를 이용하여 발생하게 되는 과소 혹은 과대평가의 경향을 개선할 수 있음을 시사하였다. 다만, 실증분석의 결과는 개별채권에 대한 평가 보다는 동일 지역별·유형별 집합자산에 대한 평가에 기초하고 있다.
마지막으로 이러한 개선점 시사는 실무사례의 적용 가능성과 부실채권 시장 진입을 위한 투자의사결정 시 가치평가에 대한 기준을 제공하게 될 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 차 례
• 표차례 ⅰ
• 그림차례 ⅱ
• 국문 요약 ⅲ
• 1. 서론 1
• 1.1. 연구 배경 및 목적 1
• 1.2. 연구 방법 및 범위 5
• 2. 부실채권 이론 고찰 9
• 2.1. 부실채권 정의 및 유형 9
• 2.2. 담보부 부실채권 특징 13
• 2.3. 금융기관의 부실채권 동향 14
• 2.4. 부실채권 정리방식 16
• 3. 담보부 부실채권의 가치평가 23
• 3.1. 가치평가 모형 24
• 3.2. 가치평가 사례 31
• 4. 담보부 부실채권 실증분석 34
• 4.1. 모형 및 가설설정 34
• 4.2. 실증자료 및 변수선정 35
• 4.3. 담보부 부실채권 가치평가 신모형 44
• 4.4. 가치평가 반영기법 46
• 4.5. 실증분석 결과 61
• 5. 결론 69
• 참고문헌 72
• ABSTRACT 75