재개발사업의 주택시장 분석 : 노량진을 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Housing price is based on the supply and demand of housing and housing supply can be broadly divided into the supply of new housing sites and expansion of redevelopment and reconstruction of existing inner cities. If the redevelopment project is activated, it will help stabilize housing prices by expanding the housing supply and is also beneficial in securing the publicness of the urban infrastructure and improvement of the residential environment. Since the Noryangjin redevelopment project was designated as a new town project in November 2003, the promotion of the redevelopment project was suspended for a long period due to the association members’ disputes, macroeconomic conditions, and policy changes. In addition, residents' psychological and economic problems also occurred because of the rise in housing prices and the aging of the residential environment. This study aims to analyze the factors of owner disputes regarding land and such, the price determinants of the redevelopment area, and the housing market, and it consists of the following three papers.
The first study analyzed the association members' characteristics and dispute factors in the Noryangjin redevelopment project and devised a plan to improve the association’s satisfaction and resolve conflicts. Questionnaire and logistic regression analysis methods were used for 200 members in Area 1, which has the widest area and the most significant number of members. As a result of the analysis, it was analyzed that the probability of opposition to the redevelopment was high among those earning more than 2 million won per month, non-workers, those sharing the additional apportioned charges, users for non-residential purposes, those who had more than 30 elapsed years and purchased real estate before the redevelopment project was implemented. As for the association‘s satisfaction, the lower the association's reliability is, the higher the probability of opposing redevelopment is, and the group in favour of the redevelopment project was found to be higher than the group against the project.
The second study conducted an empirical analysis to find the determinants of the housing sales price at each stage of the staggered redevelopment project of houses in the same district for the Noryangjin Redevelopment Project District 1, using the hedonic price model. As a result of the analysis, the magnitude of the relative influence on the housing sale price was analyzed in the order of contract term, land area, road interface, and the number of years elapsed. It was found that the land area, elapsed years, and the number of contract years have a negative (-) effect on the housing sale price. The land area has a negative (-) effect on the housing sale price because the supply of pre-construction apartments to the association members is related to the articles of association that holding more land than necessary can reduce profitability due to the distinct characteristic of the redevelopment project area and it is judged that housing suitable for the exclusive private area was preferred over the land area.
The third study empirically analyzes the effect of macroeconomic variables on the housing price of the Noryangjin redevelopment project area and predicts the housing price. It was constructed as panel data and time-series data that affect house sale prices and all variables were set by log-transformation processing for variance stabilization. As a result of the analysis, the housing sale price fluctuates by macroeconomic variables. In particular, it was analyzed that the CD interest rate significantly influenced the change in housing sales prices and as the performance of housing construction consent decreases, the housing sale price has a positive (+) influence. According to this study’s results, after the designation of the Noryangjin redevelopment project, the implementation of the project was suspended for a long time due to the association members' conflicts, macroeconomic conditions, and policy changes. It was found that paying attention to not slow down the progress of the redevelopment project because as the project is suspended, the possibility that housing prices and the apportioned charges will increase. Therefore, it has implications that rapid administrative support, association member satisfaction, and association reliability should increase and it considers ways to encourage the association members to actively participate. In addition, it is expected that the results of this study will be able to understand the regional characteristics of regional redevelopment projects and be used as basic practical data for field-oriented business policymakers, investors and association members, and the association officials.

Keywords: Noryangjin redevelopment project, Housing market, Housing sale price, Macroeconomic variables

국문 초록 (Abstract)

국 문 요 약

재개발사업의 주택시장 분석

주택가격은 주택의 수요와 공급에 기반하며, 주택공급은 크게 보면 신규 택지공급과 기존 도심의 재개발·재건축의 확대로 나눌 수 있다. 재개발사업이 활성화되면 주택공급 확대로 주택가격의 안정화를 도모하고, 도시기반시설 확충 및 주거환경 개선의 공공성 확보에도 도움이 된다. 노량진 재개발사업은 2003년 11월에 뉴타운 사업으로 지정된 이후 조합원의 갈등, 거시경제 상황, 정책적 변화 등으로 재개발사업의 추진이 장기간 지연되었다. 또한, 주택가격이 상승하고 주거환경 노후화로 지역주민의 심리적·경제적인 문제도 발생했다. 본 논문은 노량진 재개발사업 추진과정에서 발생하는 토지 등 소유자 갈등 요인과 재개발지역 가격 결정요인 및 주택시장을 분석하는 데 목적이 있으며, 다음의 세 가지 논문으로 구성하였다.
첫 번째 연구는 노량진 재개발지역 조합원의 특성과 갈등 요인이 재개발사업의 찬․반에 미치는 영향을 분석하고, 재개발사업 조합 만족도 제고 및 갈등 해소방안을 모색했다. 조합원 수와 면적이 가장 큰 1구역 조합원 200명 대상으로 설문지와 로지스틱 회귀분석 방법을 활용했다. 분석 결과, 월 소득 200만원 이상 소득자, 비근로자, 추가금액 분담자, 비주거 용도 이용자, 준공 후 경과 연수 30년 이상 및 재개발사업 추진 전 부동산매입자 등이 재개발사업의 반대 확률이 높은 것으로 분석되었다. 조합 만족도는 조합에 대한 신뢰성이 낮을수록 재개발사업을 반대할 확률이 높게 나타났으며, 재개발사업을 찬성하는 집단은 반대하는 집단보다 조합 만족도가 높은 것으로 나타났다.
두 번째 연구는 노량진 재개발사업 1구역을 대상으로 동일 구역 내 주택의 시차적 재개발사업 추진 시 단계별 주택매매가격 결정요인을 파악하기 위해 헤도닉 가격모형으로 실증분석 하였다. 분석 결과, 주택매매가격에 미치는 상대적인 영향력의 크기는 계약 연수, 대지면적, 도로접면, 경과 연수 순으로 분석되었다. 대지면적, 경과 연수, 계약 연수는 주택매매가격에 부(-)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 대지면적이 주택매매가격에 부(-)의 영향을 미치는 것은 조합원에 대한 분양공급이 조합정관과 관련이 있어 필요 이상 토지 보유는 재개발사업구역 특성상 수익성이 체감될 수 있으며, 대지면적보다 전용면적에 적합한 주택을 선호하는 데 기인하는 것으로 판단된다.
세 번째 연구는 거시경제변수가 노량진 재개발사업구역 주택매매가격에 미치는 영향을 실증분석하고 주택가격의 예측을 시도하였다. 주택매매가격에 영향을 주는 패널 자료 및 시계열 자료로 구축하여, 모든 변수는 분산 안정화를 위해 로그 변환 처리하여 설정하였다. 분석 결과, 주택매매가격은 거시경제변수에 의해 주택매매가격이 변동되었다. CD금리가 주택매매가격 변화에 미치는 영향력이 큰 것으로 나타났으며, 주택건설 인·허가실적이 감소할수록 주택매매가격은 정(+)의 영향력을 미치는 것으로 분석되었다. 본 논문의 연구 결과에 따르면, 노량진 재개발사업이 지정된 이후 조합원의 갈등, 거시경제 상황, 정책적 변화 등으로 사업의 추진이 장기간 지연되었다. 사업이 지연될수록 주택가격 및 추가 분담금이 상승할 가능성이 커지기 때문에 재개발사업 진행 속도가 늦춰지지 않도록 유의해야 함을 알 수 있다. 따라서, 신속한 행정지원과 조합원의 만족도 및 조합의 신뢰도를 높이고, 조합원의 적극적인 참여를 유도하는 방안을 고려해야 한다는 시사점을 갖는다. 아울러, 향후 본 연구 결과가 재개발사업에 현장 중심의 지역적인 특성을 이해하고 사업정책 입안자, 투자자·조합원 및 조합 관계자의 실무 기초자료로 활용될 수 있기를 기대한다.


주제어: 노량진 재개발사업, 주택시장, 주택매매가격, 거시경제변수.

목차 (Table of Contents)

• 표차례 ⅳ
• 그림 차례 ⅵ
• 국문 요약 ⅶ
• 1. 서론 1
• 1.1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2. 연구의 구성 6
• 2. 이론적 고찰 및 현황분석 8
• 2.1. 노량진 재개발사업개념과 추진 경위 8
• 2.2. 정비사업과 재정비촉진사업 16
• 2.2.1. 정비사업과 재정비촉진사업의 개념 16
• 2.2.2. 재정비촉진지구 지정 17
• 2.2.3. 재개발사업과 균형발전 촉진 지구사업 18
• 2.3. 재개발사업 관리처분과 비례율 21
• 2.3.1. 관리처분의 개념 및 절차 21
• 2.3.2. 비례율의 개념 22
• 2.3.3. 조합원의 자격과 분양기준 23
• 2.3.4. 재개발사업 기간의 개념과 노량진 재개발사업 기간 26
• 2.4. 노량진 재개발사업 현황 28
• 2.4.1. 노량진 재개발사업 현황 28
• 2.4.2. 노량진 재개발사업 추진 일정 30
• 2.4.3. 노량진 재개발사업 연구 대상지 33
• 2.4.4. 노량진 재개발사업 용도지역 구분 34
• 2.4.5. 노량진 재개발사업의 추진 및 전망 38
• 3. 연구1: 소유자 특성 및 갈등 요인에 따른 재개발사업 찬·반에 관한 연구 40
• 3.1. 연구의 배경 및 목적 40
• 3.2. 선행연구 고찰 및 차별성 42
• 3.3. 실증자료 및 분석 결과 44
• 3.3.1. 대상지 선정 45
• 3.3.2. 소유자 인구·사회학적 특성 46
• 3.3.3. 주택 소유 특성 47
• 3.3.4. 소유자 갈등 요인 48
• 3.3.5. 타당성과 신뢰도 49
• 3.3.6. 인구·사회학적 특성 요인에 따른 재개발 찬성 여부 51
• 3.3.7. 주택 소유 특성에 따른 재개발 찬성 여부 52
• 3.3.8. 재개발 찬성 여부에 따른 조합 만족도의 차이 53
• 3.3.9. 로지스틱 회귀분석 결과 55
• 3.4. 소결 55
• 4. 연구2: 노량진 재개발사업 주택매매가격 결정요인 분석 58
• 4.1. 연구의 배경 및 목적 58
• 4.2. 선행연구 고찰 61
• 4.3. 연구설계 66
• 4.3.1. 변수선정 68
• 4.3.2. 연구모형의 선정 69
• 4.4. 실증분석 69
• 4.4.1. 분석 결과 69
• 4.4.2. 모형분석 72
• 4.5. 소결 77
• 5. 연구3: 패널 VAR 모형을 이용한 노량진 재개발지역 주택시장 분석 80
• 5.1. 연구의 배경 및 목적 80
• 5.2. 선행연구 동향 83
• 5.3. 실증분석 87
• 5.3.1. 자료설명 87
• 5.3.2. 기술통계 분석 89
• 5.4. 분석 결과 94
• 5.4.1. 단위근검정과 공적분 검정 94
• 5.4.2. 그랜저 인과관계 검정 95
• 5.4.3. 충격반응 분석 결과 96
• 5.5. 소결 99
• 6. 결론 101
• 6.1. 연구 결과 요약 및 시사점 101
• 6.2. 연구의 한계와 향후 과제 104
• 참고문헌 106
• ABSTRACT 112
• 표 차 례
• <표 1> 정비사업 관련 제도의 제정 및 개정 과정 11
• <표 2> 재개발사업 시행 절차 14
• <표 3> 서울시 재정비촉진지구 현황 18
• <표 4> 서울시 재개발사업 지정현황 19
• <표 5> 균형발전 촉진 지구 지정현황 20
• <표 6> 관리처분계획의 수립기준 22
• <표 7> 재개발사업 조합원 분양 자격 기준 25
• <표 8> 노량진 재개발사업 추진 일정 28
• <표 9> 노량진 재개발사업 구역별 사업추진 현황 29
• <표 10> 노량진 재개발 구역별 세대수 구성 현황 30
• <표 11> 주거지역의 용도별 건폐율과 용적률 35
• <표 12> 용도별 건축물의 분류 37
• <표 13> 노량진 재개발사업 진행단계 45
• <표 14> 토지 등 소유자 인구·사회학적 특성 46
• <표 15> 토지 등 소유자의 주택 소유 특성 48
• <표 16> 토지 등 소유자 갈등 요인에 대한 기술통계량 49
• <표 17> 토지 등 소유자 갈등 요인에 대한 탐색적 요인분석 50
• <표 18> 조합 만족도에 대한 기술통계량 50
• <표 19> 인구·사회학적 특성에 따른 재개발 찬성 여부의 차이 51
• <표 20> 주택 소유 특성에 따른 재개발 찬성 여부의 차이 52
• <표 21> 재개발 찬성 여부에 따른 조합 만족도의 차이 53
• <표 22> 로지스틱 회귀분석 결과 54
• <표 23> 연도별 거래량 및 평균 실거래가격 추이 67
• <표 24> 변수에 대한 설명 69
• <표 25> 기술 통계량 70
• <표 26> 상관관계 분석 결과 71
• <표 27> 모형적합도 결과 73
• <표 28> 다중공선성 진단 결과 74
• <표 29> 로그 선형모형 추정 결과 76
• <표 30> 선행연구 요약 85
• <표 31> 변수설명 88
• <표 32> 기술 통계량 89
• <표 33> 버스정류장까지 거리 90
• <표 34> 패널 단위근 검정 결과 94
• <표 35> 패널 공적분 검정 결과 95
• <표 36> 그랜저 인과관계 검정 96

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33. 도시재정비사업에서 발생하는 갈등의 법제도적 개선방안, 임자영, 양창현, 유제승, 김경환, 정병우, 한국건설관리학회, , 2008

34. 도심 내 주택재개발사업구역의 가격결정 요인에 관한연구, 이재원, 정호관, 이상엽, 배상영, 한국건설관리학회, , 2019

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36. 불량주택재개발에서 관리처분계획의 개선방안에 관한 연구, 이영석, 서울대학교 박사학위 논문, , 1994

37. 복합주거단지 공간 포트폴리오와 기대 투자가치에 관한 연구, 최희환, 경기대학 교 박사학위 논문, , 2010

38. 주택재개발사업에 있어서 주거환경의 유형화를 통한 특성 분석, 김태완, 김재승, 윤상복, 이동현, Journal of The Korean Data Analysis Society 제17권 제3 호, 한국데이터분석학회, , 2015

39. 주택 재건축사업의 진행단계별 가격상승 규모 추정에 관한 연 구, 오동훈, 이민석, 국토계획 제39권 제6호, 대한국토도시계획학회, , 2004

40. 패널 VAR 모형을 이용한 노량진뉴타운 재개발지역 주택시장 분 석, 전해정, 김종희, 대한부동산학회지 제39권 제3호, 대한부동산학회, , 2021

41. 서울시 뉴타운사업 등 도시재정비사업에 의한 주택가격 변화 분 석, 김진하, 국토계획 제44집 제1호, 대한국토도시계획학회, , 2009

42. 주택가격과 거래량의 인과관계 및 예측력:서울과 부산을 중심으 로, 이종필, 이영수, 주택도시연구 제8권 제3호, SH 도시연구원, , 2018

43. 패널 VAR 모형을 이용한 한국 주택 매매, 전세시장에 대한 관한 연구, 전해정, 주거환경 제13권 제2호, 한국주거환경학회, , 2015

44. 뉴타운 사업단계와 거리에 따른 주변 아파트 가격변화에 관한 연 구, 손재영, 한지원, 부동산 도시연구 제3권 제1호, 부동산 도시연구원, , 2010

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51. 재정비촉진사업 활성화를 위한 사전사업성분석 연구 : 주택재개발사업을 중심으로‘, 김덕례, 경원대학교 박사학위 논문, , 2008

52. 도시개발에 따른 공공주택 가격 결정요인 분석: 서울시 도시개발사업지구 를 중심으로, 김만기, 광운대학교 박사학위 논문, , 2004

53. 서울시 뉴타운개발이 주변 지역 주택가격에 미치는 영향 에 대한 사업유형 별 사례 분석, 이상효, 권태인, 김재준, 대한건축학회논문집 제26권 제4호, 대한건 축학회, , 2010

54. 뉴타운정책과 사업지연이 노후 주거지역에 미치는 영향: 서울 한남재정비 촉진지구를 사례로, 안현진, 서울대학교 박사학위 논문, , 2017

55. 주택재개발사업에 따른 주민의 소유권 변동 및 거주지 이동 특성: 서울 종 암1구역을 중심으로, 김세신, 서울대학교 박사학위 논문, , 2016

56. 서울시 주택매매가격 순환주기변동에 거시경제변수가 미치는 영향-HP 필터 와 베이지안 VAR 모형을 이용하여, 전해정, 부동산학보 제77권, 한국부동산학회, , 2019

57. 소유자특성 및 갈등요인에 따른 뉴타운재개발사업 찬 반에 관한 연구:서울시 노량진 뉴타운사업 1구역을 중심으로, 전해정, 김종희, 인문사회 21 제11권 제1 호, 아시아문화학술원, , 2020

58. 주택재개발사업과정의 갈등 유형과 사업지연에 미치는 영향에 관 한 연구: 대전시 중구 주택재개발사업을 대상으로, 정경용, 김혜천, 지역개발연구 제50권 제 2호, , 2018

59. 패널 VAR 모형을 이용한 글로벌 금융위기 전 후 주택시장 예측요인분석: 서울시 25개 자치구 주택매매가격을 중심으로, 김진수, 제도와 경제 제14권 제2호, 한국제도경제학회, , 2020

60. 서울시 주거지 재개발 재건축 사업지연에 미치는 주민역량 영향 규명:추 진 주체 동력과 반대주민 역량을 매개변수로, 최형선, 한양대학교 박사학위 논문, , 2016

61. 뉴타운 부동산 매입 시기별 소유자 및 보유 토지 특성에 따른 사 업 찬 반에 관한 연구:가리봉 뉴타운사업 지구를 중심으로, 구자훈, 김성훈, 주택도시연구 제6권 제1호, SH공사 도시연구원, , 2016

62. 주택재개발조합의 특성에 따른 조합의 수익과 조합원의 자산가치 변화에 관한 연구: 서울시 주택재개발사업구역을 중심으로, 성상준, 건국대학교 박사학위 논문, , 2009

63. 서울시 노량진 재건축촉진구역의 추진위원회 동의 여부에 영향을 미치는 요인분석: 동작구 조합설립추진위원회 승인사례를 중심으로, 이해석, 서울시립대학 교 석사학위 논문, , 2013

64. 뉴타운 사업지구의 소유자 거주 여부와 매입 시기에 따른 사업 찬 반 의 사결정에 관한 연구: 가리봉 뉴타운 사업지구 실증사례를 중심으로, 김성훈, 한양대 학교 박사학위 논문, , 2016