부동산 PF(Project Financing) Exit 분양률 결정요인 분석 : 분양형 주거 상품을 중심으로 = Analysis of Determinants of Exit Parcel-out Rate in Real Estate Project Financing (PF) : Focusing on Pre-Sale Residential Properties

국문 초록 (Abstract)

부동산 PF(Project Financing) Exit 분양률 결정요인 분석
분양형 주거 상품을 중심으로

부동산 PF는 특정 경제단위의 사업성과 미래 현금흐름을 담보로 자금을 조달하는 금융기법으로, 대규모 자금이 장기간 소요되는 개발사업에 주로 적용된다. 국내 부동산 PF 시장은 급속한 도시화, 경제 성장, 정부의 주택 공급 확대 정책, 낮은 금리 환경, 투자자들의 안정적 수익 추구 등 여러 요인으로 인해 지속적으로 성장해왔다. 2023년 PF 대출 잔액은 135.6조원으로 지난 10년간 연평균성장률(CAGR) 13.2%를 기록하였다. 그러나 최근 고금리와 건설 단가 증가로 인한 사업성 악화로 2023년 PF 대출 연체율은 2.70%로 증가 추세에 있다. 이에 본 연구는 Exit 분양률에 미치는 리스크 요인들을 살펴보고 영향도를 분석함으로써 금융기관의 리스크 관리 중요성을 강조하고자 하였다.

본 연구는 Exit 분양률을 중심으로 이를 구성하는 리스크 요인을 분석하여 금융기관의 입장에서 위험 요인에 대한 평가 요소를 규명하고자 하였다. 분석의 대상으로 민간 개발 분양형 주거상품 PF 건을 선정하였고, 선행연구에서 사용되지 않은 리스크 요인을 변수로 도입하여 이들 변수를 다중회귀분석을 통해 실증하였다. 실증 분석한 결과, 본 연구의 설정한 주요 변수들은 연구가설과 일치하며 1% 수준 내에서 통계적으로 유의한 것으로 확인되었으며, 각 각의 변수가 가지는 요인들이 개발사업에 주는 긍정적, 부정적 요소를 확인하였다. 또한 유의성을 나타내지 못한 변수들은 그 원인과 배경을 살펴보았으며, 개선점을 제시하였다.

본 연구는 금융기관의 보상 수준을 규명한 기존 연구에서 연구의 시각을 확대하여 선행연구에서 사용되지 않았던 리스크 요인을 세분화하여 변수로 도입하여 그 영향도를 실증 분석하였고, 현행 자본 비율 기준의 개선 필요성을 나타내어 금융기관의 리스크 관리방안 수립에 근거를 마련하였다는 점에 의의가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Analysis of Determinants of Exit Parcel-out Rate in Real Estate Project Financing (PF)
Focusing on Pre-Sale Residential Properties

Jang, Guchel
Major in Real Estate Finance & Investment
Graduate School of Real Estate Studies, Konkuk University

Real estate PF (Project Financing) is a financial technique that secures funds based on the performance and future cash flows of specific economic units, mainly applied to large-scale development projects that require long-term financing. The domestic real estate PF market has continued to grow due to various factors such as rapid urbanization, economic growth, government policies to expand housing supply, low-interest-rate environments, and investors' pursuit of stable returns. In 2023, PF loan balances reached 135.6 trillion won, recording a compound annual growth rate (CAGR) of 13.2% over the past decade. However, recently, the increasing interest rates and rising construction costs have deteriorated project profitability, leading to a rise in the PF loan delinquency rate to 2.70% in 2023. This study aims to emphasize the importance of risk management for financial institutions by examining and analyzing the risk factors affecting the Exit Parcel-out Rate.

This study focuses on analyzing the risk factors constituting the Exit Parcel-out Rate from the perspective of financial institutions, aiming to identify the evaluation elements of these risk factors. The study selected private development parcel-type residential PF projects as its subjects and introduced risk factors that had not been used in previous studies as variables, empirically testing these variables through multiple regression analysis. The empirical analysis confirmed that the main variables set in this study were statistically significant at the 1% level, consistent with the research hypothesis, and identified the positive and negative elements that each variable contributes to development projects. Additionally, the study examined the causes and backgrounds of variables that did not show significance and suggested improvements.

This study is significant as it expands the research perspective beyond identifying the compensation levels for financial institutions in previous studies, by introducing and empirically analyzing segmented risk factors not used in previous research. It highlights the need to improve the current capital ratio standards and provides a basis for establishing risk management plans for financial institutions.

목차 (Table of Contents)

• 표목차 ........................................................................................................ ⅳ
• 그림목차 ..................................................................................................... ⅴ
• 국문초록 ..................................................................................................... ⅵ
• 제1장 서론..................................................................................................1
• 제1절 연구의 배경 및 목적.....................................................................1
• 1. 연구의 배경............................................................................1
• 2. 연구의 목적............................................................................3
• 제2절 연구의 범위 및 구성.....................................................................4
• 1. 연구의 범위............................................................................4
• 2. 연구의 구성............................................................................5
• 제2장 이론적 배경 및 선행 연구의 검토......................................................6
• 제1절 부동산 PF(Project Financing)의 이론적 고찰...........................6
• 1. 개념 및 특징.........................................................................6
• 2. 이론적 접근.........................................................................9
• 2.1 프로젝트 파이낸싱의 장점........................................9
• 2.2 프로젝트 파이낸싱의 단점........................................11
• 제2절 국내 부동산 PF(Project Financing).........................................13
• 1. 국내 부동산 PF의 유형 및 특징.............................................13
• 2. 국내 부동산 PF의 Risk 유형.................................................14
• 3. 국내 부동산 PF의 Risk 관리방안..........................................16
• 3.1 책임준공..................................................................17
• 3.2 시공사의 보증 및 채무인수........................................18
• 3.3 부동산 신탁관리.................................................19
• 3.4 기타 채권보전 조치.................................................20
• 4. 국내 부동산 PF 시장 현황.....................................................21
• 제3절 국내 부동산 PF(Project Financing) 선행연구...........................26
• 1. 국내 부동산 PF(Project Financing) 선행연구.....................26
• 2. 선행연구와의 차별성............................................................33
• 제3장 연구방법 및 변수의 설정..................................................................36
• 제1절 연구의 방법..............................................................................36
• 1. 다중회귀분석.......................................................................37
• 제2절 변수의 설정..............................................................................41
• 1. 종속변수..............................................................................43
• 1.1 Exit 분양률 .............................................................43
• 2. 독립변수..............................................................................47
• 2.1 개발지역 (더미)......................................................48
• 2.2 시공사 시공능력평가 순위 (더미).............................48
• 2.3 신탁사의 신용보강 (더미)........................................52
• 2.4 분양 세대수 / 지역 가구수.........................................52
• 2.5 근린생활시설(상가) 면적 / 주거 면적........................53
• 2.6 공사비 확보율...........................................................53
• 2.7 공사비 유보율...........................................................54
• 2.8 평당 분양가..............................................................54
• 2.9 LTV........................................................................55
• 2.10 시행사 자본금액 / 총 대출금액 (Equity 비율)...........56
• 2.11 시행사 자본금액 (Equity 금액)................................56
• 2.12 대지면적..................................................................57
• 제4장 실증분석.........................................................................................58
• 제1절 분석자료 및 연구문제와 가설의 설정.........................................58
• 1. 분석자료..............................................................................58
• 2. 연구문제..............................................................................60
• 3. 연구가설..............................................................................63
• 제2절 실증분석의 결과.......................................................................66
• 1. 기술 통계량..........................................................................66
• 2. 다중회귀분석 통계량............................................................70
• 3. 다중공선성 검증...................................................................72
• 4. 가설검증 및 해석..................................................................74
• 제5장 결론................................................................................................80
• 제1절 연구결과의 요약.......................................................................80
• 제2절 연구의 시사점..........................................................................82
• 제3절 연구의 한계..............................................................................83
• 참고문헌...................................................................................................84
• ABSTRACT............................................................................................86