에너지 및 환경특성이 수도권 계획입지형 지식산업센터 거래가격에 미치는 영향 : 용도 및 단지특성을 중심으로 = The Impact of Energy and Environmental Characteristics on Transaction Prices of Planned Knowledge Industry Centers in Metropolitan areas : Focused on the usage and Complex Attributes

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the 1960s, industrial complexes were developed based on economic development plans, aiming to stimulate regional economies through job creation via attracting businesses and promoting population influx. However, over the past 20 years, an increase in aged industrial complexes has led to environmental issues due to inadequate infrastructure, hindering regional competitiveness in the absence of knowledge-based industries. Consequently, there is an urgent need for carbon-neutral policies for aged industrial complexes, incorporating elements of low-carbon green city planning to restrain carbon emissions.
To address the challenges, not only a carbon-neutral plan for industrial complexes but also support systems promoting industry diversification in aging complexes and attracting young populations are essential. Knowledge industry centers play a crucial role in revitalizing industrial complexes and industrial upgrading, serving as a means to redevelop old industrial and industrial areas, fostering urban development, and nurturing advanced venture enterprises. However, many stakeholders prefer individualized knowledge industry centers. Therefore, to enhance profitability for stakeholders, it is imperative to encourage the expansion of planned-location knowledge industry centers and establish effective investment incentives considering factors that can elevate asset value.
Most previous studies on the impact of carbon-neutral plans on real estate value have primarily focused on residential and commercial properties, necessitating research on the influence of energy efficiency and green spaces on knowledge industry center transaction prices within industrial real estate. This study adopts a hedonic price model in the form of multiple regression analysis, using transaction prices per unit area as the dependent variable.
Empirical analysis results reveal that within carbon reduction plans, energy-saving elements (such as eco-friendly building certification) have a negative impact on knowledge industry center transaction prices. However, this negative impact is mitigated when the ratio of support facilities to ancillary facilities is higher. This suggests that eco-friendly certified buildings incur higher management costs compared to non-certified buildings. On the other hand, the facilities within knowledge industry centers, such as support and ancillary facilities, use general-purpose electricity with the highest unit cost. Consequently, the energy-saving effect from eco-friendly construction leads to a price premium. Green zones within industrial complexes positively affect environmental improvement and worker conditions. Additionally, medium-scale industrial complexes with knowledge industry centers exhibit a more significant positive impact from green spaces compared to large-scale industrial complexes, emphasizing the importance of accessibility differences, urban functionality, and industry composition based on industrial complex size.
This study contributes by examining the impact of energy-saving and green environment factors on the transaction prices of planned-location knowledge industry centers, highlighting the need for further research as eco-friendly building certification cases are limited, and the analysis is confined to the metropolitan area. Future studies may benefit from exploring non-metropolitan areas as eco-friendly building certification cases for knowledge industry centers increase.

국문 초록 (Abstract)

1960년대 경제개발계획을 기반으로 조성된 산업단지는 기업유치를 통해 일자리를 창출하고 지역 내 인구유입을 촉진하여 지역 경제를 활성화하고 있다. 그러나 최근 20년 이상 경과된 노후산업단지가 늘어나며 기반시설 부족으로 환경문제를 일으키고, 지식기반산업의 부재로 지역 경쟁력이 강화되지 못하고 있다. 이에 따라 노후산업단지에 대한 탄소중립 정책이 필수적으로 요구되고 있으며, 이를 위해 탄소배출을 최대한 억제하는 저탄소 녹색도시 조성 계획요소을 도입하는 노력이 필요하다. 산업단지에 대한 탄소중립 계획 뿐만 아니라 노후 산업단지의 업종 고도화와 젊은 인구의 유입을 도모하기 위한 지원제도가 필요하며, 이를 위해, 노후 산업단지와 공업지역을 정비하는 수단으로 활용되면서 도시 재개발과 첨단 벤처기업의 육성 등 산업 고도화 에 큰 역할을 하는 지식산업센터를 산업단지 내에 공급하고 있다. 그러나 다수의 사업시행자는 개별입지형 지식산업센터를 선호하고 있다. 따라서 사업시행자의 수익성을 고려하여 계획입지형 지식산업센터의 공급 확대를 유도하고, 자산가치를 상승시킬 수 있는 요인을 고려한 효과적인 투자유인책을 마련해야 한다. 탄소중립계획이 부동산 가치에 미치는 영향에 대한 최근까지의 선행연구는 대부분 주거용과 업무용 부동산을 대상으로 한 것이므로, 탄소중립 계획 중 에너지 저감과 녹지환경이 산업용 부동산인 지식산업센터에 미치는 영향에 대한 연구가 필요하다. 이에 본 연구는 노후 산업단지의 리모델링 수단으로 지식산업센터 공급이 필요한 현 시점 에서 산업단지 내에서의 탄소중립을 위해 에너지 저감 및 녹지체계가 지식산업센터의 거래가격에 영향을 미치는지 확인하고, 계획입지형 지식산업센터 초기 개발 시 고려해야 할 사항들을 도출하고자 한다. 이를 위해 전용면적당 거래가격을 종속변수로 두어 다중회귀 분석의 형태를 띤 헤도닉가격모형 분석을 수행하였다. 실증분석 결과, 탄소저감 계획 중 에너지 저감 요소(친환경 건축물 인증)는 지식산업센터 거래가격에 부정적인 영향을 미치며, 지원시설·부대시설 비율이 높을수록 부정적인 영향은 상쇄되는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 친환경인증 빌딩이 비인증빌딩에 비해 관리비가 높은 수준이며, 지식산업센터 제조시설은 전력 단가가 낮은 산업용 전력을 사용하고 있기 때문에 친환경 건축 공사로 인한 높은 초기 투입비용 대비 큰 관리비 절감효과 등의 효용을 누리지는 못하며, 유지·사후관리 미흡으로 인한 에너지 성능 저감으로 해석된다. 한편, 지식산업센터 내 지원시설과 부대시설의 경우 전력단가가 가장 높은 일반용 전력을 사용하기 때문에 친환경 건축에 따른 에너지 저감 효과가 가격프리미엄으로 이어진 것으로 해석된다. 산업단지 내에서 녹지구역은 산업단지 내 환경개선, 근로자들의 근로환경개선으로 긍정적인 영향을 미치며, 중규모 산업단지 내 지식산업센터가 대규모 산업단지 내 지식산업센터보다 녹지에 대한 긍정적인 영향을 더 크게 받는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 산업단지 규모에 따라 ‘녹지환경과의 접근성 차이’, ‘도시 기능과의 연계’, ‘입주업종의 차이’로 인해 발생되는 녹지환경에 대한 만족도 및 이용률의 차이가 존재하기 때문이다. 본 연구는 에너지저감 요인과 녹지환경 요인이 계획입지형 지식산업센터 거래가격에 어떠한 영향을 미치는지에 연구한 점에 있어서 의의가 있다. 친환경 건축물 인증 사례가 부족하고 수도권 중 심의 분석 범위로 한계가 존재하며, 향후 지식산업센터에 대한 친 환경 건축물 인증 사례가 증가한다면 비수도권 지역에 대한 연구가 필요할 것으로 사료된다.
주요어 : 노후 산업 단지, 탄소 중립 계획, 지식 산업 센터, 에너지 절 감, 공원 및 녹지, 헤도닉 가격 모델
학 번 : 2022-23671

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 구성 6
• 1. 연구의 범위 6
• 2. 연구의 구성 8
• 제 2 장 이론 및 선행연구 고찰 10
• 제 1 절 지식산업센터 10
• 1. 지식산업센터의 개념 10
• 2. 지식산업센터의 현황 13
• 3. 지식산업센터의 입지유형 15
• 4. 지식산업센터 가격결정요인 선행연구 17
• 제 2 절 에너지 22
• 1. 에너지 정책 및 건물에너지 22
• 2. 친환경 건축물 인증제도 24
• 3. 친환경 건축물 관련 선행연구 26
• 제 3 절 공원·녹지 30
• 1. 공원·녹지의 개념 30
• 2. 근로환경과 공원·녹지시설 관련 선행연구 31
• 제 4 절 선행연구와의 차별성 36
• 제 3 장 연구문제 및 가설 설정 37
• 제 1 절 연구문제 37
• 제 2 절 연구가설 설정 39
• 제 4 장 연구의 틀 44
• 제 1 절 분석의 범위 44
• 제 2 절 변수의 구성 46
• 제 3 절 분석 방법 50
• 제 5 장 연구결과 51
• 제 1 절 기술통계량 51
• 제 2 절 분석 결과 54
• 제 6 장 결론 62
• 제 1 절 연구결과 요약 및 정책적 함의 62
• 제 2 절 연구의 한계 및 향구 연구 방향 64
• 참 고 문 헌 65
• Abstract 70