수익형 숙박시설의 법적쟁점 분석 및 개선방안에 대한 연구 : 분양형 호텔을 중심으로 = A study on legal issues analysis and improvement plan for profit-type accommodation facilities : focusing on living accommodations

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since 2012, pre-sale hotels called "Residence Hotels", have been expected to be used as an alternative to officetels representing profit of property amid low-interest rates trend. However, the supply of pre-sale hotels has increased and also being unsold in pre-sale has increased rapidly, so various problems have arisen. In particular, contracts for pre-sale and consignment operation of pre-sale hotels were often concluded at the same time, and disputes began when the consignment operator did not pay the agreed profits to the buyers during actual operation after completion. In this situation, living accommodation facilities that can be rented and cooked without consignment to operators have been sold and have been - 87 - used as residential facilities to replace apartments amid soaring prices and government regulations in recent years, so living accommodation facilities, which were mainly supplied to tourist attractions, have begun to penetrate the city center. Living accommodation facilities could be used as residential property because government ministries didn't communicate well each other. The Ministry of Culture, Sports and Tourism and the Ministry of Health and Welfare thought living accommodation facilities(residences) were close to hotels and lodging businesses. While the Ministry of Land, Infrastructure and Transport was unable to give a clear authoritative interpretation of them, the Ministry of Public Administration and Security allowed domestic and foreigners to live in a long-term rental manner and the Ministry of Health and Welfare allowed the registration of living accommodation businesses by applying the Public Health Management Act. However, living accommodation facilities, classified as lodging businesses, were not included in the loan regulations and restrictions on resale. From the supplier's point of view, living accommodation facilities were attractive products for development projects. Unlike tourist hotels that cannot be sold in general or condominiums that can be sold by accounts after 20% of the fair rate, it was easy to raise business costs by pre-sale at the officetel level before construction, and parking spaces were classified as commercial facilities. Meanwhile, pre-sale hotels without facilities essential for hotel operation have begun to increase, as the standards for facility, rating, and operation were not stipulated due to the revision of individual laws only to solve the challenges facing the market. Early implementers reflected essential facilities for hotel operation, such as lobby, front, and linen room in living accommodation facilities, but after being used as residential facilities, living accommodation facilities have been minimized and supplied essential facilities for hotel operation. So living accommodation facilities have remodeled stairs and corridors for operating the hotel. Nevertheless, the Ministry of Land, Infrastructure and Transport recently revised the Enforcement Decree of the Building Act to prohibit the use of living accommodation facilities as living-type 'lodging facilities' for residential purposes, so residents and civic groups are protesting that it is a belated administration. In recent years, disputes directly related to hotel operation have been decreasing as pre-sale hotels have been used as residential alternative facilities, but if the revision of the building law requires only hotel facilities with out living accommodation, disputes are expected to increase. In addition, in the past, pre-sale hotels were supplied only with small floor space and officetel-level pre-sale prices, but in recent years, they have become high-end and large, and the revised policy is questionable whether they will be economical when used as competitive hotels. In this study, the relevant laws such as the Building Act, the Building Sales Act, and the Public Health Management Act and enforcement rules, which are the legal systems applied to condominium-type hotels, are reviewed, and the problems caused by individual laws are analyzed. Then the case of a hotel in dispute is analyzed. It is hoped that by identifying the causes of disputes and suggesting ways to systematically reduce disputes, we hope that this will contribute even a little to the direction of improvement.

국문 초록 (Abstract)

분양형 호텔은 2012년 이래 ‘레지던스 호텔’로 불리면서 호텔의 문턱을 낮추어 이용하게끔 하였고, 저금리기조 속에서 수익형 부동산을 대표하는 오피스텔의 대체 상품으로 기대를 모았었지만, 관광지인 제주를 중심으로 분양형 호텔의 공급이 많아지면서 미분양이 급격히 늘어났고 여러 가지 문제점이 발생하였다. 특히, 분양형 호텔의 분양계약과 위탁운영계약이 동시에 체결되는 경우가 많았는데, 준공 후 실제 운영 중에 위탁운영사가 수분양자들에게 약정한 수익금을 지급하지 않으면서 분쟁이 시작되었다.
이런 상황에서 분양형 호텔과 맥락은 같이하나 운영사에 위탁하지 않아도 임대가 가능하고 취사가 되어 실거주도 가능한 생활숙박시설이 판매되고, 최근 몇 년간 주거형 부동산의 가격 폭등과 정부의 규제강화 속에서 아파트를 대체할 주거시설로 활용되면서 인기를 끌고 있으며, 관광지 위주로 공급되던 생활숙박시설은 도심 속까지 파고들기 시작하였다. 생활숙박시설이 주거용 부동산으로 활용될 수 있었던 것은 정부 부처 간 소통이 원활치 못했던 것을 원인으로 보는데, 문화체육관광부와 보건복지부는 레지던스가 호텔이나 숙박업에 가깝다고 여겼으나, 타 부처에 부동산임대업으로 등록되어 있던 생활숙박시설에 대하여 국토교통부가 명확한 유권해석을 내리지 못하는 사이 행정안전부는 내·외국인들이 장기임대 방식으로 거주한다는 이유로 전입신고를 허용하였다. 또한, 보건복지부는 공중위생관리법을 적용하여 생활형숙박업 사업자등록을 허용하게 되면서, 숙박시설로 분류되어 있던 생활숙박시설은 대출규제 및 전매제한 대상에 포함되지 않았으며, 생활숙박시설을 분양받은 수분양자들은 양도소득세 중과와 종합부동산세 과세 등 다주택자에 대한 규제 또한 피할 수 있었다. 공급자의 입장에서도 생활숙박시설은 개발사업을 하기에 매력적인 상품이었다. 일반분양이 불가능한 관광호텔이나 공정율 20% 이후 구좌분양이 가능한 콘도미니엄과는 달리 건축 이전에 오피스텔 수준의 분양대금으로 선 분양을 하여 사업비용조달이 용이하였고, 아파트공급이 불가능한 상업지역에도 공급이 가능하여 상업시설로 분류되면서 주차공간도 아파트의 3분의 1수준만 확보하는 등 분양수익을 극대화 할 수 있는 상품이었다.
한편, 정부는 시장의 당면한 과제 해결만을 위한 개별법만의 개정으로 분양형 호텔이 숙박시설임에도 불구하고 시설기준 및 등급·운영기준이 규정되어 있지 않아 호텔운영에 필수적인 시설도 없이 분양형 호텔이 우후죽순 식으로 늘어나기 시작하였다. 그나마, 초기의 시행사들은 호텔시설이라는 인식 하에 로비나 프론트, 린넨실 등 호텔운영에 필수적인 시설을 반영하였으나, 생활형 숙박시설과 같이 주거시설로 활용되면서 호텔운영에 필수적인 시설과 부대시설을 최소화하여 공급하였고, 그렇게 공급된 분양형 호텔은 호텔로 운영하기 위해서는 공용공간인 계단이나 복도 등을 개조하여 이용할 수 밖에 없는 지경이 되었다. 그럼에도 불구하고 최근 국토교통부는 ‘생활형’숙박시설을 생활형‘숙박시설’로 주거용으로 활용하지 못하게끔 하는 건축법 시행령을 개정하였는데, 입주민들과 시민단체 등은 현실적으로 위반여부를 판가름한 구체적인 기준이 없다는 이유로 정부의 뒷북행정이라고 반발을 심하게 하고 있다.
최근 몇 년간 분양형 호텔이 주거대체시설로 활용되면서 호텔운영과 직접적으로 관련된 분쟁은 줄어드는 추세이지만, 이번 건축법개정으로 인하여 생활숙박시설을 호텔시설로만 운영해야 한다면 분쟁은 점차 늘어날 것으로 보이며, 해당 투자자 및 수분양자들에게 이번 건축법개정으로 예상되는 분쟁을 포함하여 줄일 수 있는 개선점부터 제시되어야 할 것이다. 또한, 과거의 분양형 호텔은 적은 평수와 오피스텔 수준의 분양가로만 공급되었는데, 최근에는 고급화와 대형화가 되었고 높은 분양가에다 프리미엄까지 형성되어 개정된 정책으로 과연 호텔로 이용할 때 경제성이 나올지도 의문이며, 호텔 필수시설도 없이 준공된 생활숙박시설을 어떻게 경쟁력 있는 호텔로 이용할 수 있을지도 의문이다.
본 연구에서는 분양형 호텔에 적용되는 법 제도인 건축법, 건축물분양에 관한 법 및 공중위생관리법 및 시행규칙 등 관련 법규를 살펴보고, 개별법들로 인한 문제점을 분석한 다음에 실제로 분쟁 중인 호텔의 사례로 분쟁 원인을 파악하여 제도적으로 분쟁을 줄일 수 있는 방법을 제시하여 개선하려는 방향에 조금이라도 기여할 수 있기를 바란다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 문제의 제기 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 5
• 3. 연구의 흐름 5
• 3. 연구의 흐름도 7
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰 8
• 제1절 분양형 호텔 관련 이론고찰 8
• 1. 분양형 호텔의 개념과 유형 8
• 2. 분양형 호텔의 사업구조 및 운영방식 13
• 3. 분양형 호텔의 동향 14
• 제2절 분양형 호텔관련 제도 및 동향 16
• 1. 분양형호텔과 관련 법률 16
• 2. 분양형호텔 관련 법제도의 최근 개정내용 19
• 3. 분양형호텔과 관련된 분쟁원인 25
• 제3절 선행연구 고찰 26
• 1. 분양형 호텔 투자와 관련된 연구 26
• 2. 숙박시설 수익률에 관한 연구 28
• 3. 선행 연구와의 차별성 29
• 제3장 분양형호텔관련 법적쟁점분석 30
• 제1절 분양형호텔현황 및 사례분석 30
• 1. 민사소송제도 30
• 2. 전국 분양형호텔의 현황 31
• 3. 분쟁중인 분양형호텔의 지역별 분석 34
• 제2절 분양형호텔의 주요법적쟁점분석 35
• 1. 연도별 소송현황 35
• 2. 원인별 법적쟁정분석 35
• 제3절 분양형호텔의 소송사례분석 36
• 1. 수익금미지급원인 소송사례 36
• 2. 분양대금반환 및 계약해제소송 소송사례 43
• 3. 위탁계약해지에 따른 건물인도 소송사례 51
• 4. 공용부분의 점유와 관련된 소송사례 55
• 5. 관리단과 관련된 소송사례 62
• 제4절 소결 63
• 제4장 결 론 66
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 66
• 제2절 연구의 한계 72
• 제3절 향후 연구방향 73
• 참 고 문 헌 74
• 부 록 79
• ABSTRACT 86