도시형생활주택의 입지특성과 토지이용 유형화 연구 : 서울시 저층 주거지를 중심으로 = A Study of the Locational Characteristics and Land Use Type of the Urban Residential Housing-- A Case of Low-rise Residential Area in the Seoul Metropolitan Area

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Urban residential housing(URH) was introduced for the purpose of supplying small-sized houses to ease housing anxiety and burden of housing costs for single and two-person households. The easing of relevant regulations for supply promotion contributed to the supply suitable for the housing needs of small households. Since the introduction of new housing types affects urban management plans and physical and social residential environments of existing dwellings, it is important to evaluate the impact on urban management plans and residential environments if development is concentrated.
The purpose of this study was to find out how spatial clusters of URH were distributed and what factors of cluster composition were introduced to promote the supply of small-sized houses, and to derive policy implications of urban-style housing by assessing the impact of deregulation on changes in the residential environment and land use in the land area. The time span of the study was based on the analysis of licensed urban living houses in Seoul between 2009 and 2017, while the analysis scope of spatial cluster characteristics was given to the Seoul Metropolitan Office of Statistics Korea's 2016 aggregate district as the unit of analysis.
Analysis was carried out using the Geographic Information System (GIS) to identify land-use characteristics and to analyze the factors of impact. The analysis of the effects of the relevant factors and the statistical analysis of the change factors were conducted by factor analysis, binary logistic regression and ordinal logistic regression.
First, the analysis showed that the supply of URH in Seoul was often implemented as a type of reconstruction of old detached houses due to restrictions on land available for use, and unlike the distribution of old detached houses, it was found that they were clustered outside the central area. And the spatial cluster pattern and hotspot area were found to be formed around the general residential area below the 7th floor. The subway accessibility, convenience facility accessibility, employment access, average land price, land price fluctuation rate and the ratio of low-rise housing sites were found to be related to the supply of URH. And the factors of neighborhood housing environment, the youth population density, the ratio of single households and the percentage of old houses had significant effects. The URH supply is an effective housing construction project for the reconstruction of aged detached houses in low-rise residential areas, and the rent burden of tenants is relatively high as it is developed around areas with high expected profits of suppliers.
Second, URH is carried out through a pointy development method in the form of small-scale development of land-based units and is prescribed to be applied by mitigating relevant laws in the development process, which can cause the housing environment to deteriorate due to the lack of additional supply of roads, parks, and residential facilities. Despite the increase in the development density of the floor space rate, generation number, and number of parking lots, the physical, social and residential environment of the street zones is feared to deteriorate due to the lack of additional supply of roads, parks and community facilities. An analysis of the survey results showed that the physical residential environment is deteriorating and there is a difference in satisfaction with the residential environment due to the deregulation related to urban living housing. The residential environment in the area is worsening and measures and support are needed for the aged areas.
Third, areas where URH development is concentrated showed the characteristics of cluster development by street area, but it was found to be dispersed within street zones. This is deeply related to deregulation on the development of dots that can reflect regulations on easing of related regulations, along with the selection of locations within and outside the street zones where operators only consider their business feasibility. The types of land use vary depending on the street areas where URH is concentrated, and can be a hindrance to the planned and systematic improvement of residential environment in low-rise dwellings. Also, due to the high ratio of east-west development in the long-south axis, housing comfort, such as lighting by generation, can be aggravated due to the reduction of the traditional south-facing development, and the abolition of height restrictions on buildings can increase the inner development of street areas, which can worsen the performance of house mining, fire safety, and walking safety. Therefore, a plan for urban management by small street zones should be introduced as a measure for systematic improvement for the planned housing supply of low-rise dwellings and the management of the residential environment.
In order for low-rise dwellings developed in large cities such as Seoul to play an appropriate role as a smooth housing site in the future, both a wide-area management plan and a regionally differentiated detailed plan and economic support should be provided. Improvements to the system should be considered together to improve the residential environment along with the supply of URH. In addition, for this to be achieved, continuous monitoring and various studies in the relevant fields must be continued.
This study is meaningful in that it analyzes the spatial cluster pattern and influence factors of urban-style housing at the time of the introduction of URH, provides institutional implications, and analyzes the factors that influence the housing environment change in the dense development area, and analyzes the factors that affect the supply of small-sized housing, thereby suggesting the supply of URH policies.

국문 초록 (Abstract)

도시형생활주택은 1·2인 가구의 주거불안 및 주거비 부담 완화를 위한 소형주택 공급목적으로 도입되었다. 공급촉진을 위한 관련 규정의 완화로 소형가구의 주택수요에 적합한 공급에는 기여하였으나 새로운 주택유형의 도입은 기존 주거지의 도시관리계획과 물리·사회적 주거환경에 영향을 준다. 더욱이 특정 주거지역에서 규제완화를 포함한 새로운 주택유형 개발이 집중될 경우에 도시관리계획과 주거환경에 미치는 영향에 대한 평가가 중요하다.
이 연구는 소형주택 공급촉진을 위해 도입된 도시형생활주택의 공간적 군집이 어떻게 분포하고 군집형성 요인이 무엇인지를 규명하고, 규제완화 내용이 주거환경 변화와 필지단위 토지이용에 미치는 영향을 평가함으로써 도시형생활주택의 정책적 함의를 도출하는 것을 목적으로 하였다. 연구의 시간적 범위는 2009년∼2017년 간 서울시에서 인·허가된 도시형생활주택을 분석대상으로 하였으며, 공간적 군집특성의 분석범위는 통계청 2016년 서울시 집계구를 분석단위로 하였다. 토지이용 특성 파악과 영향 요인 규명을 위한 실증분석을 위해 지리정보체계(GIS : Geographic Information System)를 이용한 분석을 수행하였다. 관련 요인의 영향 분석과 변화 요소의 통계적 분석은 종속변수와 독립변수의 특성에 따라 요인분석, 이변량 로지스틱 회귀분석과 순서형 로지스틱 회귀분석을 시행하였다.
서울시 내 도시형생활주택의 공급은 사용가능한 토지의 제한으로 기존의 노후 단독주택을 재건하는 유형으로 시행되는 사례가 많으며, 노후 단독주택 분포와는 다르게 중심지를 벗어난 외곽 지역에 군집된 현상을 알 수 있었다. 실증분석 결과 첫째, 7층 이하 일반주거지역을 중심으로 공간적 군집패턴과 핫스팟 지역이 형성됨을 확인할 수 있었다. 지하철 접근성, 편의시설 접근성, 고용접근성, 평균 지가, 지가 변동률과 저층 주거지 비율 등이 도시형생활주택 공급과 관련이 있는 것으로 확인되었으며 근린주거환경 요인과 청년 인구밀도, 1인 가구 비율, 노후주택 비율이 유의미한 영향을 미치는 것을 알 수 있었다. 도시형생활주택 공급은 저층 주거지에서 노후화된 단독주택 재건을 위한 효과적인 주택건설사업으로 소규모 필지단위 개발 형태로 공급되었으며 공급자의 기대이익이 높은 지역을 중심으로 개발되어 임차인의 임대료 부담은 상대적으로 높다.
둘째, 도시형생활주택은 소규모 필지단위 개발 형태의 점적인 개발방식을 통해 이루어지며 개발 과정에서 관련 법규를 완화하여 적용하도록 규정되어 도로, 공원, 주민편의시설 등의 추가 공급이 원활히 이루어지지 않아 주거환경을 악화하는 요인이 될 수 있다. 용적률과 세대수, 주차대수 등의 개발밀도가 상승하였음에도 도로의 확장과 공원, 지역커뮤니티 시설 등의 추가 공급이 없어 해당 가로구역의 물리적 사회적 주거환경은 악화되어 사회적 문제가 우려된다. 또한 주거실태조사 내용을 분석한 결과 도시형생활주택과 관련된 규제완화에 따라 물리적 주거환경은 악화되고 주거환경에 대한 만족도의 차이가 있음을 알 수 있었다. 해당 지역의 주거환경은 악화되고 있어 노후 지역에 대한 대책과 지원이 필요하다.
셋째, 도시형생활주택 개발이 밀집된 지역은 가로구역별로 군집개발의 특성을 보이나, 가로구역 내에서는 분산됨을 알 수 있었다. 이는 사업자가 사업성만을 고려한 가로구역 내·외의 입지선정과 함께 관련 법규의 완화규정을 반영할 수 있는 점적인 개발에 대한 규제완화 내용과 관련이 깊다. 개발의 최소단위가 필지단위로서 도시형생활주택이 밀집된 가로구역 유형에 따라 토지이용 유형이 다르며, 연상면적 확보를 위한 합필개발과 소규모 주차 적용을 위한 분산개발이 많기 때문에 저층 주거지의 계획적이고 체계적인 주거환경의 개선을 막는 장애요인이 될 수 있다. 또한 남·북 장축의 동·서향 개발비율이 높아 전통적인 남향개발 감소로 세대별 채광과 같은 주택 쾌적성은 악화될 수 있으며, 건축물의 높이 제한 폐지로 가로구역 내측개발이 증가하고 이는 주택 채광의 성능 저하와 화재 안전, 보행 안전 등을 악화시키는 요인이 될 수 있다. 따라서 저층 주거지의 계획적 주택공급과 주거환경 관리를 위한 제도적 개선 방안으로 소규모 가로구역별 도시관리계획이 도입되어야 한다.
서울시와 같은 대도시에서 기 개발된 저층 주거지가 향후 원활한 주택 공급지로서 적정한 역할을 하려면 광역적 관리계획과 함께 지역적으로 차별화된 세부계획 입안과 경제적 지원이 병행되어야 하며 도시형생활주택의 공급과 함께 주거환경이 개선될 수 있도록 제도개선이 같이 검토되어야한다. 또한 이를 위한 사회적 공감대 형성을 위해서는 지속적인 모니터링 및 관련 분야의 다양한 연구가 지속되어야 한다.
본 연구는 도시형생활주택 도입 10년이 경과한 시점에서 도시형생활주택의 공간적 군집패턴과 영향 요인을 분석함으로써 소형주택 공급성과를 평가하고 제도적 시사점을 제시한 점과 밀집개발 지역의 주거환경 변화 영향 요인을 실증 분석함으로써 소형주택 공급촉진을 위해 도입된 규제완화 내용이 주거환경 변화와 토지이용 특성 변화에 영향을 미치는 요인을 분석함으로써 도시형생활주택 공급정책의 시사점을 제시한 점에서 의의를 갖는다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 1) 연구 범위 3
• 2) 연구 방법 4
• Ⅱ. 이론 및 선행연구 검토 7
• 1. 주거환경과 주거입지 7
• 1) 주거환경과 입지의 개념 7
• 2) 주거환경과 주거입지의 구성요소 10
• 2. 주거환경과 주거만족 14
• 1) 주거만족의 개념 14
• 2) 주거환경과 주거만족의 관계 15
• 3. 도시형생활주택 공급과 규제완화 19
• 1) 도시형생활주택 제도의 주요 내용 19
• 2) 도시형생활주택과 규제완화 21
• 3) 소규모 필지단위 개발과 토지이용 30
• 4. 선행연구 검토 32
• 1) 공간적 군집패턴과 영향 요인 연구 32
• 2) 주거환경과 주거만족의 영향 요인 연구 35
• 3) 소규모 필지단위 토지이용 특성 연구 37
• 4) 연구의 차별성 41
• Ⅲ. 분석의 틀 44
• 1. 분석 모형 44
• 2. 분석 대상 46
• 3. 분석 방법 48
• 1) 공간적 군집패턴 분석 48
• 2) 통계 분석방법 51
• 3) 가로구역 및 토지이용 분석 55
• 4. 데이터 및 변수 선정 57
• 1) 공간적 군집패턴 영향 요인 57
• 2) 주거환경과 주거만족도 영향 요인 58
• 3) 토지이용 특성 변수 61
• Ⅳ. 분석결과 63
• 1. 도시형생활주택의 공급 현황 및 특성 63
• 1) 도시형생활주택의 인·허가 현황 63
• 2) 도시형생활주택 공급 특성 67
• 2. 공간적 군집패턴과 영향 요인 69
• 1) 공간적 군집패턴 분석 69
• 2) 공간적 군집패턴의 영향 요인 72
• 3) 소결 76
• 3. 주거환경과 주거만족도 분석 77
• 1) 물리적 주거환경 변화 분석 77
• 2) 주거만족도 영향 요인 84
• 3) 소결 100
• 4. 가로구역의 토지이용 특성 분석 102
• 1) 토지이용 유형별 특성 102
• 2) 규제완화에 따른 토지이용 변화 106
• 3) 소결 113
• Ⅴ. 결론 115
• 1. 요약 및 시사점 115
• 1) 연구결과 요약 115
• 2) 연구의 시사점 116
• 2. 연구의 한계 및 향후 과제 118
• □ 참고문헌 119
• □ Abstract 125

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62. “서울시 2인 가구의 주거실태와 공간적 입지특성 연구 : GIS를 활용한 다변량 분석”, 이삼수, 이재수, 「한국주거학회논문집」 제24권 제5호, , 2013

63. “주거환경 구성요소의 상대적 가중치 분석-일반인과 전문가 평가의 비교를 중심으로”, 이승미, 강인호, 박인석, 「한국주거확회논문집」 제20권 제2호, , 2009

64. “토지구획정리사업지구에서의 블록유형별 노후건축물 분포를 고려한 주거지 정비방안”, 이재남, 이희정, 「도시설계」 제14권 제2호, , 2013

65. “청계천 수변공간의 이용행태와 보행환경 만족도 연구; 청계천 도심구간의 산책로 사례”, 맹다미, 이재수, 「주택도시연구」 제6권 제2호, , 2016

66. “공공임대주택 가구의 주거이동 유형에 관한 연구-청주시 국민임대주택 퇴거자를 중심으로”, 고정희, 「한국사회복지학」 제61권 제2호, , 2009

67. “서울시 저층 주거지의 소규모 개발특성과 주거환경의 특성 연구-도시형생활주택 밀집지역 사례”, 신명철, 이재수, 「서울도시연구」 제19권 제3호, , 2018

68. 「근린생활환경 향상을 위한 건축물 규제 개선 기본방향 연구-일반주거지역이면도로 구역을 중심으로」, 임강, 임유경, 건축도시공간연구소, , 2012

69. 이한나, 「주거만족특성에 따른 주거행동의사에 관한 연구-강원도 고령자와 준고령자 비교를 중심으로」, 이한나, 강원대학교 박사학위논문, , 2018

70. 장한두, “주거만족 영향요인과 주거환경평가-서울시 중소규모 아파트의 거주자 특성별 분석을 중심으로”, 장한두, 「대한건축학회 논문집-계획계」 제24권 제5호, , 2008

71. “토지구획정리사업으로 조성된 다가구 다세대주택지역의 주거환경개선 방안-강서구 화곡동 사례를 중심으로”, 홍민우, 이석정, 「도시설계」 제11권 제5호, , 2010