부동산 개발금융의 문제점과 개선방안 = A Study for Real Estate Project Financing in Korea

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 부동산 개발사업을 하기 위하여 개발자금조달 방법으로 활용되는 부동산 개발금융에 대하여 문제점과 해결방안은 무엇인가 다양한 방법으로 분 석해 보고 이를 제시하는데 있다
부동산 개발사업에서 일반적으로 말하는 프로젝트 파이낸싱은 부동산개발사 업에 소요되는 비용에 대해 해당프로젝트의 사업성을 근거로 금융기관에서 차 입하는데 해당 프로젝트가 미래에 발생시킬 수익을 기반으로 판단이 이루어져야 한다. 부동산 개발사업은 금융권 등에 대한 외부차입에 크게 의존하고 있으며, 장기간의 사업기간, 부동산시장의 변화 등 수많은 리스크를 수반하고 있다. 그럼에도 각 금융기관은 수많은 리스크를 부담하면서까지 미래 수익 창출을 위해 부동산 개발금융의 규모를 늘려가고 있으며, 이에 따른 부작용도 늘어가고 있는 실정이다.
이에 본 연구는 부동산 개발금융의 문제점을 극복하고 개발프로젝트를 성공하기 위한 금융기관의 개선방안을 다음과 같이 제시한다.
첫째, 부동산 개발사업에 소요되는 자금에 대한 다양한 조달방법이 도입되어야 할 것이다. 특히 개발사업에 있어 초기 투자자금의 중요성이 무엇보다도 중요한 상황인데, REITs나 부동산 펀드 등의 간접투자 상품을 활용한 자금조달 및 특정한 개발사업에 한정되지 않는 방식의 자금조달도 고려해야 할 것이다.
둘째, 개발사업에서 발생할 것으로 예상되는 현금흐름을 예측한 타당성 분석을 했음에도 건설경기가 부진하여 분양율 및 입주율이 저조하고, 미분양이 적체되어 개발금융의 우발채무가 증가하고 있으며 따라서 시장위험 경감을 위한 여러 장치가 필요하다.
셋째, 성공적인 프로젝트 파이낸싱을 위해서는 사업의 타당성 분석을 위한 재무 분석 및 현금흐름(Cash-Flow) 분석 등의 경제성 분석과 기술적, 법적및 회계적 실무분석 등 부문별로 많은 전문적인 분석과 검토가 필요하다. 게다가 각 부문을 상호 유기적으로 연계할 수 있는 경험도 수반되어야 한다. 이러한 관점에서 불투명한 부동산 개발시장에 자금투입 및 회수시점까지 전 과정의 흐름을 읽을 수 있는 전문가와 공신력을 갖춘 프로젝트 파이낸싱 관련 기관의 설치도 필요하다.
넷째, 담보위주의 대출관행은 진정한 프로젝트 파이낸싱의 제약요소이다. 프로젝트의 사업성이 인정되면 금융기관은 무리한 담보를 요구하지 않는 자세와 이를 위반 했을 때는 금융당국의 정책적 차원에서 강력한 단속이 요망된다. 또한 금융기관간 경쟁이 발생하고 사업자에 요구하고 있는 소구권도 점차 약화되거나 없어지는 사업자 위주의 구도로 바뀌어 갈 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to analyze the problem of the project financing which is used to raise funds in the real estate development project from the various points of view and suggest solution about that.
Generally the project financing loans costs which is required in the real estate development based on the feasibility of the pertinent project from the financial institutions. At that time, it must be taken through the expected returns of the pertinent projects in the future.
The real estate projects rely on external borrowings mostly and have some risks such as long period of business, change in real estate market and so on. In spite of that, the financial institutions take those risks and enlarge the scale of the project financing to create the future earning, and increase the side effects.
Therefore, this study suggest the improvement methods which is required to overcome the problem of project financing and to meet the needs of the projects as follows :
First, it is essential that various methods of raising real estate project funds should be introduced. Especially the initial invested fund in the development project may be most important. So we must consider the fundraising using indirect investment instruments such as REITs or real estate funds, and fundraising unconfined to specific development project, etc.
Second, although they perform the feasibility analysis based on estimate the cash flow in development project, construction condition depressed. So the presale rate and occupancy rate are very low and then stack up the unpreasale and increase the accidental dept. Therefore, It requires many instruments to decrease the market risk.
Third, to achieve the success of the project financing It is necessary that we analyze and investigate in economic point of view such as financial analysis and cash-flow analysis which is used in feasibility analysis of the project. And It also requires professional analysis and investigation which include every part such as technical, legal, and practical accounting analysis, etc. Furthermore, we need experience which is able to connect each part in harmony. In this point of view, we need specialist who able to see into whole flow of the project (from investing funds to taking earnings) at the uncertain real estate development market and organization which get the public trust in project financing.
Fourth, a mortgage centered loan is the constrain factor in real project financing. If the feasibility of the project is pertinent financial institution must not demand unreasonable mortgage and the financial authority must take sanction against violation at the political level. The competitions occur among financial institutions and the recourse which is required to developer will be weakened and even disappeared. Therefore, the project financing market will turn into developers-led market.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 = 2
• 제2장 부동산 개발금융의 이론적 배경 = 4
• 제1절 부동산 개발사업의 이해 = 4
• 1. 부동산 개발사업의 특징 = 4
• 2. 부동산 개발사업의 종류 = 7
• 제2절 부동산 개발금융의 이해 = 10
• 1. 부동산 개발금융의 개념 및 특징 = 10
• 2. 부동산 개발금융의 종류 = 12
• 3. 부동산 개발금융과 후분양제도의 시행 = 20
• 제3절 선행연구의 검토 = 25
• 제3장 부동산 개발금융의 현황 및 사례분석 = 28
• 제1절 부동산 개발금융의 현황분석 = 28
• 1. 부동산 개발금융의 현황 = 28
• 2. 부동산 개발금융의 추진 유형 = 30
• 제2절 부동산 개발금융의 업무절차 = 35
• 1. 부동산 개발금융의 조건 = 35
• 2. 부동산 개발금융의 업무절차 = 40
• 제3절 부동산 개발금융 사례분석 = 49
• 1. 물금신도시 사례 = 49
• 2. 서울마포구 사례 = 56
• 3. 사례분석의 시사점 = 62
• 제4장 부동산 개발금융의 문제점과 개선방안 = 63
• 제1절 부동산 개발금융의 문제점 = 63
• 1. 자금조달 방법의 경직성 = 63
• 2. 사업리스크 증대 = 63
• 3. 전문지식 미비 = 64
• 4. 담보위주 대출 관행 = 65
• 제2절 부동산 개발금융의 개선방안 = 65
• 1. 다양한 조달 방법 활용 = 65
• 2. 사업리스크 관리 = 66
• 3. 전문지식 함양 = 68
• 4. 사업주 위주로 전환 = 68
• 제5장 결론 = 70
• 참고문헌 = 72
• ABSTRACT = 74