주택법 의제 처리 지구단위계획의 운영실태 연구: 광주광역시 35개 사업지구를 중심으로 = A Study on Consideration of District Unit Plan by Housing Act: Focused on 35 Districts in Gwangju Metropolitan City

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As a result of analyzing the District Unit Plan by the Housing Act, which was established in 35 districts in Gwangju area, it is expected that the improvement of thescenery and aesthetic sense originally intended by the district unit plan, the securing of a good environment and sustainable development and management of the region wherethe project is located. But it is a means to develop small-scale apartment buildings in the city area in high-rise. This has no positive effect on the scenery and the beauty ofthe city as a whole, and is a stumbling block to slowing down the redevelopment and reconstruction of old downtown areas. Therefore, it has been causing side effects suchas preventing the balanced development of the whole city. This study proposes five policy directions for effective use of the district unit plan. First,it is necessary to specify the subject of the plan so that inhabitants in the area will plan the plan by making use of the original purpose of establishing the district unit plan as aresident suggestion method in accordance with the purpose of the district unit planning operation. Second, in the designation of the area, it is necessary to avoid the outer partof the city area and raise the area standard. Third, it is necessary to analyze and evaluate the regional characteristics and environment within a certain range near the district in theform, layout, color etc. of the building in the content of the district unit plan, and compel it to be compared with the predicted change due to the implementation of the plan.
Fourth, in the case of high-rise and high-density development in green areas and low-rise residential areas, it is necessary to introduce a separate regulation to set height controlstandards. Fifth, concrete measures for the social return of development profits should be established and included in the guideline.

국문 초록 (Abstract)

광주광역시가 지난 2004년 이후 2015년 12월까지 주택법 제19조 제1항 제5호에 의거, 주택법 의제 처리 지구단위계획으로 공동주택이 건립되었거나 사업이 추진되고 있는 35개 구역을 대상으로 하여 연구한 결과는 다음과 같다.
첫째, 35개 구역이 특별한 개발압력이 없는 도시내외의 지역을 대상으로 하거나 면적이 1만㎡ 내외의 자투리땅을 활용하고 있었다. 이는 계획 수립 대상지의 대표지번의 토지대장에서 잘 나타난다. 계획 전 대표지번의 지목이 임야와 전이 각각 9곳으로 가장 높은 비중을 보였으며, 대(6곳), 답(5곳), 잡종지(2곳) 등의 순이었다. 면적 1만㎡ 내외인 구역은 13곳으로, 전체의 37.14%에 달하였다.
둘째, 지구단위계획은 주민제안 방식으로 수립되어야 하지만, 대표지번의 토지소유주는 지역 내외의 건설업체, 서울의 신탁회사, 주택도시보증공사(대한주택보증보험주식회사) 등으로 나타났다.
셋째, 지형도면고시를 위주로 분석한 결과 형태 및 색채, 배치 등의 내용은 지구단위계획 지침 등 관련 법․제도에서 언급하고 있는 경관․미관 개선, 체계적․계획적 개발 등과는 달리 획일적이며, 추상적인 용어로 정리되어 있었다. 지역적 특성이나 개발 규모의 차이 등을 감안하지 못하고 있었다.
넷째, 필지 합병 등이 시작된 2005년, 계획 수립 직전 연도, 분양 및 입주 1년 후, 2016년 등 4개 시점의 구역 면적(공사 완료 이후 건축연면적)의 공시지가 상승 정도를 분석한 결과 26개 구역 가운데 지가가 200억 원 이상 상승한 구역이 13곳에 이르렀다. 지구단위계획 수립이 해당 구역과 주변의 지나친 지가상승을 이끌고, 이로 인한 개발이익은 일반 거주민이 아닌 시행사와 건설사에 배분된 것으로 판단된다.
다섯째, 35개 구역이 공공시설 기부채납을 통해 용적률 인센티브를 받았으며, 공공시설 중 공동주택 개발을 위해 필수적인 진입도로 혹은 주변도로의 기부채납이 전체 기부채납 면적의 78%로 분석되었다. 기부채납의 본래 목적은 ‘공공의 이익 추구’ 실현을 위한 개발이익의 환수 개념임에도 불구하고, 해당 사업을 위해 반드시 필요한 도로 개설에 국한되어 있었다.
결국 광주지역 내 35개 구역에서 수립된 주택법 의제 처리 지구단위계획이 그 취지와는 달리 시가지 내외의 소규모 공동주택을 고층․고밀로 개발하기 위한 수단이 되고 있다. 또 구도심의 재개발․재건축 진행을 더디게 하는 걸림돌이 되며, 결국 도시 전체의 균형 있는 발전을 가로막는 등 부작용을 낳고 있다.
먼저 주택법 의제처리 지구단위계획이 주민제안 방식으로 수립되는 본래 취지를 살려 해당 구역 내 거주민들이 계획을 입안하도록 입안 주체를 명기할 필요가 있다. 두 번째, 구역의 지정에 있어서 시가지 외곽을 지양하고, 면적 기준을 높여야 할 것이다. 세 번째, 지구단위계획 수립 내용에 건축물의 형태, 배치, 색채 등에 있어서 구역 인근 일정 범위 내의 지역적 특성과 환경을 분석․평가하여, 계획의 시행으로 인하여 예측되는 변화와 비교하도록 강제하여야 할 것이다. 네 번째, 녹지지역, 저층 주거지에서의 고층․고밀 개발의 경우 별도의 규정을 도입하여 높이 관리 기준을 마련할 필요가 있다. 다섯 번째, 개발 이익의 사회 환수를 위한 구체적인 대책을 수립하여 지침에 포함시켜야 할 것이다.

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