주택연금 담보주택 가격 변화율에 관한 정보비대칭 하 주택연금 가입자의 가입결정 = JooTaekYeonKeum Borrowing Decisions under Asymmetric Information about the Home Price Appreciation Rate for Collateral Homes

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study investigates JooTaekYeonKeum (JTYK) borrowers’ decisions underasymmetric information about the housing price appreciation (HPA) rate regarding theircollateral homes. Under asymmetric information about the HPA rate, more JTYK(reverse mortgage) borrowers may want to borrow if their anticipated HPA rate is lowerthan that announced by the Korean Housing Finance Corporation, the JTYK guarantor,other things being equal. To test this probable adverse selection phenomenon in JTYKwe use all JTYK borrower data from July 2007 through June 2013. We calculate theHPA for individual houses and average the HPA rate by property type and region. Weemploy difference of mean (two-sample) t-tests and multiple regression analysis withtime-trend variables by property type and region. We find that there exists no adverseselection in the JTYK program. We conjecture that an elder’s JTYK borrowing decisiondepends on many other factors such as bequest intentions, anticipation of future medicalexpenses, and so on. Moreover, elders may not fully understand the product itself dueto the short history of the instrument.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 주택연금 담보주택의 가격 변화율에 대한 정보 비대칭 상황하에서 주택연금 가입자의 주택연금 가입 의사결정을 다루었다. 주택가격 변화율에 관한 정보 비대칭상황을 가정할 때, 주택 연금 가입자는 본인이 예측한 본인의 담보주택 가격 상승률보다 주택금융공사가 발표한 주택가격 상승율이 더 큰 경우, 모든 조건이 일정하다면, 주택연금에 가입하려고 할 것이다. 이러한 역선택 가능성을 검증하기 위하여 2007년 7월부터 2013년 6월 사이의 전체 주택연금 가입자 자료 전수를 활용하였다. 먼저 개별 담보주택의 주택가격 상승률을 추정하기 위하여 지역별, 주택 유형별 주택가격 지수를 사용하여 개별 담보주택의 가격 변화를 조정하였다. 연후 지역별, 주택유형별로 조정된개별주택 가격을 가격 가중평균하여 지역별, 주택유형별 월별 시계열을 계산한 후, 지역별, 주택유형별 평균 차이분석과 주택연금 가입 추세를 고려한 다중회귀 분석을 실시하였다.
연구 결과, 주택연금에는 역선택이 존재 하지 않음을 발견하였다. 이는 주택연금 가입의사결정이 단순히 경제적 요인에만 의존하는 것은 아니며, 유증의사 혹은 장래 병원비와 같은 다른 요인에도 영향을 받으며, 또한 연금의 역사가 아직 일천하고, 구조가 복잡하여 가입자격이 있는 고령자들이 이를 완전히 이해하지 못 할 수도 있다는 기존의견해를 반영한다.

참고문헌 (Reference)

1 안상모, "주택연금 상품 선택의 결정요인에 관한 분석" 한국주택학회 21 (21): 127-154, 2013

2 유선종, "주택연금 계약해지의 결정요인에 관한 연구" 한국부동산분석학회 19 (19): 57-75, 2013

3 유선종, "주택연금 계약특성이 월지급금에 미치는 영향" 국토연구원 77 : 175-188, 2013

4 신승우, "주택연금 가입 주택 포트폴리오 가격지수에 관한 연구" 국토연구원 76 : 3-13, 2013

5 김상현, "고령화에 따른 주택연금 활성화를 위한 이용자 실태 연구" 한국부동산분석학회 17 (17): 45-58, 2011

6 Davidoff, T, "Selection and Moral Hazard in the Reverse Mortgage Market" Haas School of Business 2004

7 Miceli, T, "Reverse Mortgage and Borrower Maintenance Risk" 22 (22): 257-299, 1994

8 Finkelstein, A, "Private Information and Its Effect on Market Equilibrium: New Evidence from the Long Term Care Industry" NBER 2003

9 Besanko, D, "Microeconomics" 시그마프레스 2010

10 황재훈, "2013년도 주택연금 수요실태 조사" 금주택금융공사 44-81, 2013