부동산탐정제도의 정립과 활성화방안 = Plans to Establish and Vitalize a Real Estate Detective System

국문 초록 (Abstract)

최근 수 년간 부동산시장이 활황상태의 계속으로 ‘30-40대 영끌’이라는 신조어가 나타날 정도로 온 나라가 부동산광풍에 휩싸여 있다. 부동산시장이 뜨거운만큼 부동산 거래사고도 증가추세이다. 가계자산에서 부동산이 차지하는 비율이 70-80%에 육박하고 소득수준이 낮을수록 부동산사기 피해를 당하게 되면 회복불능에 빠지게 된다. 따라서 공인중개사, 법무사, 변호사 등 부동산거래 관련 법조 또는 법조유사직역(이하에서는 ‘법조유사직역’이라 칭함)이 책임성 있고 적극적인 업무처리로 부동산 거래사고를 방지해야 한다.
그런데 부동산 거래사고는 왜 발생하는 것인가? 그 이유는 부동산거래에서 위 법조유사직역들의 법률상 역할의 한계, 서류위주의 형식적이고 관행적인 업무처리 방식 등으로 인하여 부동산 거래사고가 지속적으로 발생하고 있기 때문이다. 부동산거래에서 공인중개사의 역할은 절대적이며, 부동산거래의 전 과정의 업무처리가 거의 공인중개사의 손에 의해서 처리된다고 해도 과언이 아니기 때문이다. 그런데 일부 개업공인중개사나 중개보조인이 부동산 관련 범죄에 가담하는 사례까지 증가하고 있다.
본 연구결과를 아래와 같이 요약정리하였다.
첫째, 이제는 일반화된 일반탐정의 전제하에서 전문탐정의 하나로써 부동산탐정제도를 연구하였다. 업무범위도 선행연구와 법률안에서 논의중인 일반탐정의 업무범위 안에서 부동산탐정의 업무범위를 찾아서 연결하였다.
둘째, 부동산거래 과정의 문제점으로부터 부동산탐정제도의 정립 필요성을 도출하였다.
셋째, 부동산 거래사고의 유형, 거래관계자별 역할 및 한계, 거래사고 관련최신 판례분석 등을 통하여 부동산거래 업계의 실태를 파악하였다.
넷째, 부동산거래에서 공인중개사의 역할이 절대적임과 개업공인중개사나 중개보조인의 부동산범죄 가담율이 높다는 사실을 확인하였다.
다섯째, 선행연구에서 부동산탐정의 개념을 최초로 정립하였다.
여섯째, 사실조사와 권리분석에 대한 대법원판례 및 선행연구를 통하여 대법원판례를 비판하고 선행연구와 차별화된 권리분석에 대한 새로운 해석으로 부동산탐정의 업무범위를 확대하려고 노력하였다.
일곱째, 공인중개사제도와 부동산탐정제도를 통합한 융합형 부동산자격제도인 가칭 ‘공인중개탐정사’ 제도 도입을 제안하였다.
마지막으로 부동산탐정제도의 활성화 방안을 제시하였다.
본 연구에 대한 시사점은, 학술적으로는 부동산탐정에 대한 개념정립과 업무범위를 정하고, 권리분석에 대하여 선행연구와 차별화된 새로운 해석과 함께 부동산탐정에 대한 최초의 선행연구가 될 것이라는 점과, 실무적으로는 부동산탐정업을 하고 있거나 이에 관심있는 분들에게 부동산탐정에 대한 이론적·실무적 근거를 제공하고, 국민들에게는 부동산거래에 있어서 안전한 거래 및 재산권보호에 일조할 수 있다는 점을 들 수 있겠다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The real estate market has been booming for the last few years. The entire nation of South Korea is in such a real estate frenzy that a new expression, "even putting their souls in among people in their thirties and forties," has appeared. As the real estate market is hot, the number of transactions have increased. Real estate accounts for 70-80% of household assets, and lower income levels mean irreparable damage in real estate fraud. Thus, it is important that legal professions, including licensed real estate agents, judicial scriveners, and lawyers should work in a responsible and proactive way to prevent incidents in real estate transactions.
Why do incidents happen in real estate transactions? Incidents continue to happen due to the limited legal roles of legal professions and the old document-based formal and conventional ways of doing business in real estate transactions. Licensed real estate agents play defined roles in real estate transactions. It is not an exaggeration to say that they handle almost the entire real estate transaction. There are more and more cases in which licensed real estate agents open for business or assistants for mediation get involved in real estate crimes.
The findings were summarized and arranged as follows:
First, a real estate detective system was investigated as a professional detective under the premise of generalized common detectives. The scope of business of a real estate detective was found and connected within that of common detectives under discussion in previous studies and legislative bills.
Second, a need to establish a real estate detective system was found regarding issues around the process of a real estate transaction.
Third, the actual state of business in real estate transactions was examined based on the types of incidents, the roles and limitations of individuals involved in the transactions, and the analysis of the latest precedents related to transaction incidents.
Fourth, it was confirmed that licensed real estate agents played definite roles in real estate transactions and that more and more licensed real estate agents open for business or assistants for mediation got involved in real estate crimes.
Fifth, the concept of a real estate detective was first established in previous studies.
Sixth, the precedents of the Supreme Court and previous studies about the investigation of facts and analysis of rights were examined to criticize the precedents of the Supreme Court and provide new interpretations of the correct analysis differentiated from previous studies so that the scope of a business of real estate detective would be expanded.
Seventh, the introduction of a licensed real estate detective (tentative name) system was proposed as a fused real estate qualification system to integrate the licensed real estate system and a real estate detective system.
Finally, the study proposed plans to vitalize a real estate detective system.
This study offers academic implications by establishing the concept of a real estate detective and setting his or her scope of business, providing new interpretations of the correct analysis differentiated from previous studies, and it is the first research on a real estate detective. Its practical implications will provide theoretical and practical grounds about a real estate detective to those who work as a real estate detective or are interested in becoming one and contribute to safe trade and the protection of property rights for people in real estate transactions.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• Ⅰ. 연구의 범위 3
• Ⅱ. 연구의 방법 4
• 제2장 부동산거래의 구조와 부동산탐정의 필요성 5
• 제1절 부동산거래의 구조와 특성 5
• Ⅰ. 부동산의 개념과 특성 5
• 1. 부동산 용어의 유래 5
• 2. 부동산 개념 6
• 가. 물리적 개념 6
• 나. 경제적 개념 7
• 다. 사회적 개념 8
• 라. 법제도적 개념 8
• 마. 복합 개념 8
• 3. 부동산의 특성 8
• 가. 자연적 특성 9
• 나. 인문적 특성 10
• 다. 기타의 특성 12
• Ⅱ. 부동산거래의 구조와 특성 13
• 1. 부동산거래의 구조 13
• 가. 부동산거래의 개념 13
• 나. 부동산거래의 구조 13
• 2. 부동산거래의 특성 20
• 가. 공급의 비탄력성 20
• 나. 거래가격의 고가성 20
• 제2절 부동산거래 과정의 문제점과 탐정제도 정립의 필요성 21
• Ⅰ. 부동산거래 과정의 문제점 21
• 1. 법규의 제도적 미비나 결함으로 인한 문제점 21
• 가. 불완전한 동시이행 위험성 21
• 나. 부동산등기의 공신력 부정 22
• 다. 지적공부의 불완전성으로 인한 문제점 25
• 2. 거래당사자의 문제점 26
• 가. 부동산거래 관련 정보와 지식의 부족 26
• 나. 직거래시장의 안전장치 부재 27
• 3. 사회적 원인으로 인한 문제점 28
• 가. 사회적정치적 환경의 혼란과 경제적 성장 28
• 나. 도시화로 인한 부동산 수요증가 29
• Ⅱ. 부동산탐정제도의 정립 필요성 30
• 1. 우리나라 탐정제도의 현황과 발전방향 30
• 가. 우리나라 탐정제도의 현황 30
• 나. 발전방향 33
• 2. 부동산탐정제도 정립의 필요성 34
• 가. 부동산탐정의 시장성 34
• 나. 부동산거래 관계자들의 역할보완 35
• 다. 개인재산에 대한 안전확보 37
• 라. 전문영역에 대한 수요증가 38
• 3. 부동산탐정제도 정립의 기대효과 45
• 가. 신직업 창출과 고용증대 45
• 나. 부동산 거래사고 예방 45
• 제3장 부동산 거래사고의 유형 및 실태 47
• 제1절 부동산 거래사고의 개념과 유형 47
• Ⅰ. 부동산 거래사고의 개념 47
• Ⅱ. 부동산 거래사고의 유형 48
• 1. 공사법적 법률적 하자로 인한 거래사고 49
• 가. 권리의 취득 불가능 49
• 나. 인수의 불가능 50
• 다. 이용의 불가능 50
• 라. 부동산등기부상의 표시면적과 실제면적이 다른 경우 51
• 마. 공용징수나 징발의 대상이 된 부동산의 취득 52
• 바. 부적법한 건물 등의 취득 53
• 사. 과하거나 불합리한 세금부담 54
• 2. 당사자의 불공정한 거래로 인한 사고 54
• 3. 매매대상 부동산에 대한 하자로 인한 거래사고 56
• 4. 거래과정상 발생하는 사고 57
• 제2절 부동산거래과정에서 거래관계자별 역할과 한계 59
• Ⅰ. 공인중개사 59
• 1. 부동산거래의 근거와 역할 59
• 2. 한계 60
• Ⅱ. 법무사 62
• 1. 부동산거래의 근거와 역할 62
• 2. 한계 63
• Ⅲ. 법원 64
• 1. 부동산거래의 근거와 역할 64
• 2. 한계 64
• Ⅳ. 변호사 65
• 1. 부동산거래의 근거와 역할 65
• 2. 한계 66
• 제3절 부동산 거래사고 유형별 판례분석 66
• Ⅰ. 기획부동산사기 66
• 1. 사건내용 66
• 2. 시사점 67
• Ⅱ. 기획부동산과 공인중개사의 공모사기 68
• 1. 사건내용 68
• 2. 시사점 69
• Ⅲ. 공인중개사의 사기 70
• 1. 사건내용 70
• 2. 시사점 71
• Ⅳ. 중개보조인의 사기 71
• 1. 사건내용 71
• 2. 시사점 72
• Ⅴ. 집주인 모용사기 73
• 1. 사건내용 73
• 2. 시사점 74
• Ⅵ. 매매계약서 위조사기 74
• 1. 사건내용 74
• 2. 시사점 75
• Ⅶ. 이중매매 배임 76
• 1. 사건내용 76
• 2. 시사점 77
• 제4장 부동산탐정제도의 기능과 역할 및 활성화방안 78
• 제1절 부동산탐정의 개념정립 78
• Ⅰ. 탐정의 개념 78
• Ⅱ. 부동산탐정의 개념정립 79
• 제2절 부동산탐정의 업무범위 80
• Ⅰ. 탐정의 업무범위 80
• 1. 일반적 업무범위 80
• 2. 탐정관련 입법안에 규정된 업무범위 81
• Ⅱ. 부동산탐정의 업무범위 82
• 1. 공통적인 업무범위 82
• 가. 사실조사 82
• 나. 정보수집 98
• 2. 조상땅 찾기 100
• 가. 의의 및 배경 100
• 나. 근거법령 101
• 다. 신청자격 및 장소 101
• 라. 적용범위 101
• 마. 신청 및 입증방법 102
• 바. 한계 102
• 사. 상속인이 되찾을 가능성이 있는 토지 103
• 아. 부동산탐정의 업무 103
• 제3절 부동산탐정제도의 활성화 방안 104
• Ⅰ. 법적제도적 대응방안 104
• 1. 탐정법 법제화 104
• 2. 대법원의 판례변경 106
• 3. 관리감독기관 지정의 이원화 108
• 4. 자격제도와 자격시험제 도입 111
• Ⅱ. 정책적 대응방안 112
• 1. 입법반대 관련기관 대응 112
• 2. 대국민 홍보강화 114
• 3. 정부차원의 탐정교육사업 지원 114
• 4. 융합형 부동산 자격제도 도입 114
• 가. 융합형 국가기술자격증 추진 상황 114
• 나. 융합형 부동산 자격제도 도입 115
• Ⅲ. 전문성 강화방안 116
• 1. 전문교육과정 개설 118
• 가. 기초교양 및 일반탐정 공통과목 118
• 나. 전문이론과목 119
• 다. 실무과목 119
• 2. 직업윤리 및 준법성 교육 120
• Ⅳ. 관련기관과의 협력방안 120
• 1. 대한변호사협회 120
• 2. 한국공인중개사협회 121
• 제5장 결론 123
• 결 론 123
• 참 고 문 헌 126
• Abstract 132