부동산 조각투자 활성화 방안에 관한 연구 = A Study on Activation Plans for Real Estate Fractional Investment

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 부동산 조각투자가 혁신금융서비스 특례에서 정식 제도권으로 편입되는 법제화 전환기에서 시장 미활성화의 구조적 원인을 진단하고 정책적 보완 방안을 도출하는 것이다. 분석 대상은 2025년 12월 31일 기준 부동산 조각투자 플랫폼 3개사(카사·소유·펀블)의 25개 상품이며, 누적 공모규모는 약 955억원으로 같은 기준일 상장리츠 총자산 117조 9천억원과 공모 부동산펀드 순자산 약 195조 2천억원 대비 0.1% 미만 수준에 머문다. 연구 방법은 25개 상품 전체를 1차 자료로 직접 집계하여 상장리츠·공모 부동산펀드와의 상품특성을 수익성·안전성·유동성·접근성·정보투명성 5개 기준으로 비교하는 기술적 사례 분석이다. 분석 결과 부동산 조각투자는 접근성에서 모바일 앱 기반의 진입 장벽 완화 측면에서 상대적 강점을 보였으나, 나머지 네 기준에서는 사례 단위 차이를 나타냈다. 또한 매각 완료 7개 상품의 운용기간은 204일에서 1,040일(평균 499일)에 분포하고 진행중·미매각 상품 일부는 1,000일을 초과하여 회수 시점 예측 가능성이 낮은 운용 구조가 관찰되었다. 이로부터 시장 미활성화의 두 구조적 결함, 곧 법적·제도적 불완전성과 이차시장 유동성 부족이 도출되며, 정보투명성 차원의 공시 인프라 결여는 위 결함의 시장 가시성을 결정하는 정보 환경으로 작용한다. 이에 본 연구는 정기 공시(자산 감정평가·임대차 현황·비용 내역·재무 상태)와 발행 시점 공시(회수 계획·예상 운용기간·임대차 변동 가능성)의 두 층 표준화를 정책 방향으로 제안한다. 본 연구는 법제화 전환기에 25개 상품 단위에서 시장 현황을 기록하고(시점적 기여), 누적 배당금과 매각차익을 합산한 총수익률 연환산 산정식을 정의하여 운용기간 차이가 큰 상품 간 비교 가능성을 확보하였으며(방법론적 기여), 두 층 공시 표준화 방안을 구체화하였다는 점에서(실무적 기여) 시점·방법론·실무적 기여를 갖는다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to diagnose the structural causes of market underdevelopment in fractional real estate investment at the institutional transition point when the market is being incorporated into the formal regulatory framework, and to derive policy implications. The subjects of analysis are the 25 products of three fractional real estate investment platforms (Kasa, Soyu, Funble) as of December 31, 2025, with cumulative offerings of approximately 95.5 billion KRW, which accounts for less than 0.1% of the listed REITs market (117.9 trillion KRW) and the public real estate fund market (approximately 195.2 trillion KRW) at the same reference date. The research method is a descriptive case analysis comparing fractional real estate investment with listed REITs and public real estate funds across five criteria: profitability, safety, liquidity, accessibility, and information transparency, based on primary data directly compiled from all 25 products. The analysis shows that fractional real estate investment has a relative strength in mobile-based accessibility but exhibits case-level differences in the remaining four criteria. The operating periods of the seven completed-sale products range from 204 to 1,040 days (mean 499 days), and the longest operating periods of in-progress and unsold products exceed 1,000 days, indicating an operational structure with low predictability of recovery timing. Two structural deficiencies central to the diagnosis are derived: legal and institutional incompleteness, and insufficient secondary market liquidity. The lack of disclosure infrastructure functions as the information environment that determines the market visibility of these deficiencies. Two-layer disclosure standardization is proposed as the policy direction, comprising periodic disclosure (asset appraisal, lease status, cost breakdown, financial position) and disclosure at issuance (recovery plan, expected operating period, lease variability). This study makes temporal, methodological, and practical contributions: it documents the market status of 25 products at the institutional transition point (temporal); defines an annualized total return formula that combines cumulative dividends and capital gains, enabling comparison across products with varying operating periods (methodological); and concretizes the two-layer disclosure standardization measures (practical).