공공택지개발제도의 공공·민간공동개발방식 실행방안 연구 = A study on implementation policy of land development for housing in partnership

국문 초록 (Abstract)

공공・민간공동개발은 극단적인 양재화(순수 공공재, 순수 사적재)의 중간재적영역에서 발생되는 선택 수단이다.
중간재의 영역에서는 공공의 통제가 비교적 문제시 되지 않는 경우 완전 민영화가 가능하나, 중간재이지만 공공성이 강하여 공공의 관여가 필수적이나 재원의 부족으로 여의치 않을 경우 공공․민간공동개발이 이루지게 된다.
본 연구에서는 여러 개발제도 중에서도 공공택지개발제도를 중심으로, 공공과 민간이 조화를 이루어 공공택지개발을 이행하기 위한 실행방안을 제시하고자 한다.
이를 위하여 공공택지개발제도와 공공・민간공동개발 방식에 대한 이론과 공동개발 수요전망 및 정책현황을 살펴보고, 다음으로 외국의 공공・민간공동개발 방식을 고찰할 것이다. 이를 통해 민간․공동개발의 구체적인 실행방안을 도출한다.
공공택지개발에 있어서 공공과 민간의 공동개발 방식의 적용은 그 실효성 논란에 앞서 공공택지가 과다 공급되고 있는 상황에서 시기적으로 적정하지 않다는 의견이 한편에서 제기되고 있다. 이에 대해 공공택지의 수요량 분석을 통하여 공공․민간공동개발 방식의 필요성을 확인하였다. 분석결과 ‘12∼’16년 공공택지 수급은 택지수요에 비하여 공급이 과다하게 이뤄질 것으로 예측되었으나, 지역별로 세분화하여 보면 서울, 부산, 광주, 대전은 택지공급 부족이 일어날 것으로 분석되었다.
이렇듯 공동개발의 필요성에도 불구하고 현재 국내의 경우 개별법에 의한 프로그램만 있을 뿐 그 실적이나 추진체계는 아직 정형화되어 있지 않아서 공동개발의 구체적인 실행방안은 마련되어 있지 않고 있다.
구체적인 실행방안을 도출하기 위하여 일본과 영국을 중심으로 추진체계를 살펴보고, 사업자 선정, 선정기준, 민간참여방식, 개발이익 환수방안, 공공택지의 공급방안 등으로 나누어 제시한다.
이러한 공공택지공급의 공공․민간공동개발 실행방안의 적용을 통하여 택지개발 및 단지조성에 있어서 민간부문의 기술과 창의력, 경쟁의 접목이 가능할 것이다. 이를 통해 사업방식과 제도개선에 있어서 선진화가 기대되며, 특히 민간 택지개발 활성화와 주택건설 효율화를 통하여 택지공급가격 인하를 유도하여 국민주거안정을 도모할 수 있을 것으로 기대된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장 공공택지개발제도의 공공․민간 공동개발방식 도입에 대한 이론적 배경 = 3
• 제1절 공공택지개발제도 = 3
• 1. 공공택지개발제도의 도입배경과 특징 = 3
• 2. 공공택지개발방식 = 4
• 3. 공공택지개발제도의 한계 = 5
• 제2절 공공택지개발제도의 공공․민간공동개발방식 도입 = 9
• 1. 도입 배경 = 9
• 2. 공공․민간 공동개발의 순기능과 역기능 = 13
• 3. 민간토지수용권 부여와 개발이익환수에 대한 이론적 검토 = 16
• 제3장 국내 정책현황 및 외국사례 = 31
• 제1절 국내 정책현황 = 31
• 1. 공공택지 개발수요 전망 = 31
• 2. 관련법 현황 = 56
• 제2절 외국사례 = 62
• 1. 일본 = 62
• 2. 영국 = 63
• 제4장 공공택지 개발제도의 민간․공동개발방식 실행방안 = 75
• 제1절 경쟁을 통한 민간사업자 선정 = 75
• 1. 선정단계 = 75
• 2. 참가자격 = 81
• 3. 경쟁참가자격 제한 또는 사전적격심사(PQ) = 81
• 4. 경쟁방식 = 83
• 제2절 선정기준 = 85
• 1. 선정절차와 기본원칙 = 85
• 2. 평가기준 = 85
• 3. 민간사업자의 재무건전성 및 수행능력 검증 = 87
• 4. 평가기관 = 88
• 제3절 민간참여 방식 = 88
• 1. 기본원칙 = 88
• 2. 민간 참여방식 = 89
• 제4절 민간사업자의 개발이익 환수방안 = 91
• 1. 개발이익환수 필요성과 한계 = 91
• 2. 협약을 통한 개발이익 환수방안 = 91
• 제5절 공공택지의 공급방안 = 92
• 1. 민간시행자에 대한 원형지 공급 = 92
• 2. 민간사업자의 조성토지 분양 = 94
• 3. 공동 택지개발사업의 조성원가 산정 = 94
• 제5장 결론 = 96
• 1. 민간사업자 선정 = 97
• 2. 선정기준 = 97
• 3. 민간참여 방식 = 98
• 4. 민간사업자의 개발이익 환수방안 = 98
• 5. 공공택지의 공급방안 = 99
• 참고문헌 = 100
• ABSTRACT = 104