토지거래허가구역 지정이 아파트 매매가와 전세가에 미치는 영향 = The Impact on Condominium Sale Prices and Jeonse Prices under the Designation of Land Transaction Permit Zones

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Impact on Condominium Sale Prices and Jeonse Prices under the Designation of Land Transaction Permit Zones Han Woong, Lee Department of Real Estate Law The Graduate School KwangWoon University This study begins with the premise that the sale and jeonse(lump-sum Deposit) markets in the Seoul apartment market are structurally interconnected, dual markets. It empirically analyzes the differential impacts of the designation of land transaction permit zones in Samseong-dong, Cheongdam-dong, and Jamsil-dong in Songpa-gu, implemented on June 23, 2020, on these two markets. Most existing real estate policy studies have focused on the sale market to assess policy effects. However, the existence of jeonse, Korea's unique rental system, limits single-market analysis. Therefore, this study analyzes time-series trends in sale prices in Samseong-dong, Cheongdam-dong, and Jamsil-dong in Gangnam-gu, and three years prior to and following the designation of land transaction permit zones on June 23, 2020. The study compared the designated areas with adjacent undesignated areas, using difference-in-differences(DID) and multivariate panel regression. We constructed long-term time series data from 2005 to 2025 and conducted time series analysis using VAR and SVAR models to comprehensively verify the direct and indirect effects of the policy shock. The study found that immediately following the designation of a land transaction permit zone, transaction volume plummeted and prices fluctuated in the short term. In Gangnam-gu, transaction volume decreased by 78.3% over three months, and the per-square-meter price fell by approximately 10.2%, demonstrating a clear short-term suppression effect. However, prices gradually recovered thereafter, and at some points, upward pressure was observed to be higher than in non-permitted zones, confirming a "balloon effect." In contrast, Jamsil-dong in Songpa-gu experienced an unusually high 87.4% drop in transaction volume immediately after the designation, but the per-square-meter price rose by approximately 16.5%. This suggests that transaction restrictions and the scarcity of properties for sale drove up prices driven by actual demand in the short term. Moreover, Songpa-gu differed from Gangnam-gu in that structural price pressure persisted over the long term, and regulations continued to impact the market. The jeonse market showed a different, time-lag response from the sales market. In Gangnam-gu, jeonse prices gradually increased starting in 2017, but then began to surge after 2020. In particular, jeonse prices surged significantly around 2021. In the short term, jeonse prices in both licensed and non-licensed areas showed an upward trend, but at certain points, jeonse prices in licensed areas were higher. This is interpreted as a result of expectations of stability and scarcity in regulated areas driving demand. However, in the long term, the upward gap narrowed, weakening the effects of regulations. In contrast, the Songpa-gu jeonse market maintained its upward trend for a long time due to the direct application of regulations. In Jamsil-dong, the jeonse price ratio (jeonse-to-sales ratio) remained high, as a result of a decline in transactions and delays in sales conversions. This demonstrates that the jeonse market has been structurally burdened by the cumulative inflow of replacement demand due to the restrictions on sales into the market over time. In summary, this study empirically confirmed that the designation of land transaction permit zones has a short-term, direct impact on the sales market and a time-lag, indirect impact on the jeonse market. In particular, the rising jeonse rate has significant policy implications, as it exacerbates the housing cost burden for actual buyers, potentially contradicting the system's original purpose of protecting them. Furthermore, significant findings revealed spatial distortions, including asymmetry in market response depending on the timing of policy designation and removal, asset value gaps between regulated and non-regulated areas, and the movement of demand to neighboring areas to circumvent regulations. This demonstrates that the land transaction permit system is not simply a transaction suppression mechanism; it provides a signaling effect on market sentiment and, depending on repeatability and predictability, carries the potential for market distortion. Therefore, the land transaction permit system should not be a simple transaction regulation policy, but rather be implemented as an integrated policy package that considers the interaction between sales and jeonse and the balloon effect. Therefore, the land transaction permit system should not simply be a transaction suppression device, but rather an integrated policy package that considers the interplay between sales and leaseholds and the balloon effect. This requires complementary measures such as quantifying designation and deregistration criteria, prior impact assessments, introducing a notice system for deregistration, expanding public rental housing, and strengthening tenant protection. This study utilizes long-term data and a complex analytical framework to comprehensively present the structural impact of the land transaction permit system on the Seoul apartment market, thereby providing an empirical basis for designing sustainable real estate policies in the future. Keywords: Land Transaction Permit Zone, Sales Market, Jeonse Market, Condominium Sales.

국문 초록 (Abstract)

토지거래허가구역 지정이 아파트 매매가와 전세가에 미치는 영향 이 한 웅 부동산법무학과 광운대학교 대학원 본 연구는 서울 아파트 시장의 매매시장과 전세시장이 구조적으로 상호 연계 된 이중시장이라는 전제에서 출발하여, 2020년 6월 23일 시행된 강남구 삼성· 청담·대치동과 송파구 잠실동의 토지거래허가구역 지정이 두 시장에 미친 차별 적 효과를 실증적으로 분석하였다. 기존 부동산 정책연구는 매매시장에 한정하 여 정책효과를 평가하는 경우가 대부분이었으나, 한국의 특수한 전세 제도의 존재는 단일 시장 중심 분석의 한계가 있다. 이에 본 연구는 강남구 삼성·청담· 대치동과 송파구 잠실동을 대상으로 토지거래허가구역 지정이 된 2020년 6월 23일 을 기점으로 3년 전부터 3년 후까지의 매매가의 시계열적 변동 추이를 분석하 고, 토지거래 허가구역으로 지정된 지역과 인접 비지정 지역을 비교 대상으로 설정한 후, 이중차분법(Difference-in-Differences, DID)과 다변량 패널 회귀분 석을 진행하였다. 그리고 2005년부터 2025년까지 장기 시계열 자료를 구축하고, VAR모형으로 시계열분석을 병행하여 정책 충격의 직접적·간접적 효과를 입체 적으로 검증하였다. 연구 결과, 매매시장에서는 토지거래허가구역 지정 직후 단기적으로 거래량 급감과 가격 변동이 즉각적으로 발생하였다. 강남구의 경우 거래량이 3개월 사 이 78.3% 감소하고, ㎡당 매매가격은 약 10.2% 하락하는 등 단기적 억제 효과 가 뚜렷하게 나타났다. 그러나 이후 가격은 점차 회복세를 보였고, 일부 시점에 서는 비허가구역보다 높은 상승 압력이 관찰되며 ‘풍선효과(balloon effect)’가 확인되었다. 반면 송파구 잠실동은 지정 직후 거래량이 87.4% 급감하였으나, ㎡당 매매가격은 약 16.5% 상승하는 이례적 결과를 보였다. 이는 거래 제한과 매물 희소성이 실수요 중심 가격을 단기적으로 끌어올린 것으로 해석된다. 더 욱이 송파구의 경우 장기적으로도 가격 상승 압력이 구조적으로 유지되며, 규 제가 시장에 지속적인 영향을 미쳤다는 점에서 강남구와 상이한 양상을 드러냈 다. 전세시장은 매매시장과 다른 시차적 반응을 보였다. 강남구의 전세가는 2017 년부터 완만히 상승하다가 2020년 이후 급등세로 전환되었으며, 특히 2021년 전후로 전세가격이 크게 뛰어올랐다. 단기적으로는 허가구역과 비허가구역 모 두 전세가격 상승세를 보였으나, 일부 시점에서는 허가구역의 전세가가 더 높 은 수준을 기록하였다. 이는 규제지역의 안정성과 희소성에 대한 기대가 수요 를 유입시킨 결과로 해석된다. 그러나 장기적으로는 상승 격차가 완화되며 규 제의 효과가 약화되는 모습을 보였다. 반면 송파구 전세시장은 규제의 직접적 적용으로 상승세가 장기간 유지되었다. 잠실동에서는 거래 위축과 매매 전환 지연이 맞물리며, 매매 대비 전세금 비율(전세가율)이 높은 수준으로 지속되었 다. 이는 매매 억제로 인한 대체 수요가 시간이 지남에 따라 전세시장으로 누 적 유입된 결과로, 전세시장이 구조적으로 부담을 안게 되었음을 보여준다. 종합하면, 본 연구는 토지거래허가구역 지정이 매매시장에는 단기적이고 직 접적인 충격을, 전세시장에는 시차적이고 간접적인 충격을 준다는 점을 실증적 으로 확인하였다. 특히 전세가율 상승은 실수요자의 주거비 부담을 심화시켜, 제도의 본래 취지인 실수요자 보호와 상충할 수 있다는 점에서 정책적 함의가 크다. 또한, 정책의 지정 및 해제 시점에 따른 시장 반응의 비대칭성, 규제 적 용 지역과 비적용 지역 간 자산가치 격차, 규제 회피 수요의 인접 지역 이동 등 공간적 왜곡 효과 역시 뚜렷한 시사점으로 나타났다. 이는 토지거래허가제 가 단순한 거래 억제 장치가 아니라, 시장 심리에 신호 효과(signal effect)를 제공하며, 반복성과 예측 가능성에 따라 시장 왜곡 가능성도 함께 내포할 수 있음을 보여준다. 따라서 토지거래허가제는 단순한 거래 규제 정책이 아니라, 매매-전세 간 상 호작용과 풍선효과를 고려한 통합적 정책 패키지로 운영되어야 한다. 따라서 토지거래허가제는 단순한 거래 억제 장치가 아니라 매매-전세 간 상호작용과 풍선효과를 고려한 통합적 정책 패키지로 운영되어야 하며, 지정·해제 기준의 정량화, 사전 영향 평가, 해제 예고제 도입, 공공임대 확대 및 임차인 보호 강 화 등의 보완책이 필요하다. 본 연구는 장기 자료와 복합적 분석틀을 활용하여 토지거래허가제가 서울 아파트 시장에 미친 구조적 영향을 통합적으로 제시함 으로써, 향후 지속 가능한 부동산 정책 설계를 위한 실증적 근거를 제공한다. 주제어: 토지거래허가구역, 아파트, 매매시장, 전세시장.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구 배경 및 목적 1
• 제1항 연구 배경 및 필요성 1
• 제2항 연구 목적 4
• 제2절 연구 범위 및 방법 6
• 제1항 연구 범위 6
• 제2항 연구 방법 7
• 제3절 논문의 구성 9
• 제2장 이론적 배경 13
• 제1절 토지거래허가제의 법제와 시장 13
• 제1항 토지거래허가제의 법적구조와 지정권자 13
• 제2항 토지거래허가제의 연혁과 지정현황 18
• 제3항 토지거래허가구역의 부동산 시장 동학 26
• 제4항 토지거래규제제도 해외사례 36
• 제2절 아파트 이중시장(매매시장-전세시장)의 이론적 구조 45
• 제1항 아파트 정의와 시장현황 45
• 제2항 아파트 이중시장(매매-전세시장)의 특성 48
• 제3항 아파트 이중시장 구조와 토지거래허가제 52
• 제3절 아파트 전세가율의 구조적 의미와 특성 55
• 제1항 아파트 전세가율 정의와 의미 55
• 제2항 아파트 전세가율의 결정요인과 특성 57
• 제3항 아파트 이중시장과 전세가율의 구조적 관계 60
• 제4절 선행연구 및 연구의 차별성 62
• 제1항 토지거래허가구역 아파트 매매가에 관한 선행연구 62
• 제2항 토지거래허가구역 아파트 전세가에 관한 선행연구 66
• 제3항 아파트 전세가율 관련 선행연구 71
• 제4항 선행연구와의 차별성 75
• 제3장 연구설계 78
• 제1절 서울시 아파트 시장현황과 구조적 특징 78
• 제1항 강남3구 아파트 시장현황 78
• 제2항 강남3구 외 아파트 시장현황 79
• 제2절 서울시 토지거래허가구역 지정 현황 81
• 제1항 강남구 지정현황 81
• 제2항 송파구 지정현황 83
• 제3절 데이터 구성 및 주요변수 86
• 제1항 매매시장-전세시장 데이터 구성 86
• 제2항 주요 변수 정의 및 설정 88
• 제4절 분석모형 개요 89
• 제1항 이중차분법(Difference-in-Differences, DID) 89
• 제2항 선형회귀분석(OLS) 90
• 제3항 벡터자기회귀(VAR) 92
• 제4장 실증분석 95
• 제1절 실증분석 I: 아파트 매매시장 분석 95
• 제1항 매매가의 시계열적 변동 추이 95
• 제2항 허가구역 지정 전후 매매가 반응 비교 104
• 제3항 이중차분법(DID)을 통한 단기 정책효과 분석 110
• 제4항 회귀분석 및 통제변수별 민감도 평가 122
• 제5항 지역 간 비교분석 127
• 제2절 실증분석Ⅱ: 아파트 전세시장 분석 129
• 제1항 전세가의 시계열 변화 129
• 제2항 전세가율의 시계열 변화 132
• 제3항 전세시장의 반응 구조와 전세 수요 탄력성 139
• 제4항 허가구역 지정에 따른 전세가율 변화 분석 142
• 제5항 지역별 전세가율 격차 분석 157
• 제6항 전세시장 불안정성과 실수요자 영향 158
• 제3절 매매시장-전세시장 구조적 상호작용 분석 160
• 제1항 VAR 기반 구조적 인과분석 160
• 제2항 Granger 인과성 분석: 전세 → 매매 vs 매매 → 전세 183
• 제3항 허가제도의 이중시장 교차반응 구조 도식화 192
• 제5장 결론 195
• 제1절 연구 결과 요약 195
• 제2절 정책적 시사점 및 제언 198
• 제1항 허가구역 제도의 실효성 평가 198
• 제2항 매매-전세 이중시장 분절 극복 방안 200
• 제3항 지역 맞춤형 허가제 설계 전략 201
• 제4항 제도 해제 기준 및 시차 조정 방안 203
• 제5항 이중시장 동기화 기반 통합정책 프레임워크 204
• 제3절 연구의 한계 205
• 참고문헌 207