신도시 개발 발표 이후 지역 상권 및 자영업 생태계 변화에 관한 실증분석: 3기 신도시 개발 사례를 중심으로 = The Short-Term Effects of Third-Phase New Town Designation on Local Commercial Districts and the Self-Employment Ecosystem: Focusing on Cases from the Third-Phase New Town Projects

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 3기 신도시 정책 지정·발표 이후 준공 전 단계가 기존 원도심의 상권 구조 및 자영업 생태계에 미친 단기적 효과를 규명하였다. 수도권의 주택공급 확대는 주거난 해소와 동시에 인접 지역의 상업기능 약화 등 부정적 외부효과를 유발함에 따라, 상권 공동화와 공간 양극화의 구조를 검토하고자 하였다.
대상은 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양으로, 인접 지역과 유사 비인접 지역을 비교하여 DID 분석과 K-평균 군집분석을 실시하였다.
분석 결과, 상가 건축물 허가율만이 인접 지역에서 유의하게 증가하였으며, 군집분석에서는 4가지 상권 유형이 도출되어 신도시 인접 여부에 따른 차별적반응을 확인하였다.
다만, 본 연구는 초기 신호효과에 국한된 단기 분석이므로, 외부 요인의 영향가능성을 고려한 중장기적 후속연구가 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study investigates the short-term effects of the designation and announcement of the 3rd New Town Policy prior to project completion on the commercial structure and self-employed ecosystem of adjacent urban areas. While housing supply expansion in the Seoul metropolitan area aimed to alleviate housing shortages, it also generated negative externalities such as weakening neighboring commercial functions, raising concerns about commercial hollowing-out and spatial polarization.
The analysis focused on Namyangju Wangsuk, Hanam Gyosan, and Incheon Gyeyang, comparing adjacent and comparable non-adjacent areas using a difference-in-differences (DID) model and K-means cluster analysis.
The results indicated that only the approval rate of commercial building permits increased significantly in adjacent areas, whereas the cluster analysis identified four types of commercial districts, showing differentiated responses depending on their proximity to new towns.
However, as this research is limited to the early signaling effects and a short-term perspective, further studies are required to capture mid- to long-term effects and account for potential external factors.