부동산 간접투자제도 변천과정에 따른 부동산펀드 개선방안 연구 = (A) Study on Improvement in Real Estate Fund according to Procedural Change of Indirect Real Estate Investment Systems in Korea

국문 초록 (Abstract)

우리나라에도 부동산이 더 이상 단기차익을 위한 대체투자자산이 아닌 안정적이고 합리적인 투자자산이며 건전한 포트폴리오를 구성할 수 있는 투자요소임을 대중적으로 인식시켜 나가야 할 때이다. 과거 급속한 산업의 발전과정 하에서 부동산에 대해 잘못 형성되었던 인식과 투자패턴을 개선해 나가야 할 것이다.
이에따라 부동산간접투자자가 활성화 되어야 할 것이며, 그러한 부동산간접투자 방법의 대표적 수단으로 자리잡고 있는 부동산펀드를 적극, 활용, 육성해야 한다.
이에 본 연구는 부동산간접투자제도를 변천과정에 따라서 시기를 도입기, 진입기, 발전기로 나누어 보고, 각 시기에 따라 문제점, 현황등을 살펴본후 특성분석을 통해 향후 부동산펀드가 발전하기 위한 개선방안을 연구해보았다. 또한 부동산펀드의 현황분석을 통해 문제점등을 살펴본 후 다양화를 통한 개선방안을 연구해보았다.
부동산간접투자제도 변천과정에서 볼 수 있듯이, 부동산간접투자제도는 개정을 통해 규제의 완화를 이루면서 부동산간접투자시장의 활성화를 모색하였다. 도입기에는 CR-REITs가 활성화 되어 부동산간접투자시장에서 대표적 수단으로 역할을 하였고, 진입기에서 간접투자자산운용업법의 제정으로 부동산펀드가 도입되었는데 부동산투자회사법보다 완화된 법 규제로 인해 상품출시가 활발히 이루어지며 부동산간접투자 시장을 이끌었다고 볼 수있다. 발전기에서 REITs의 활성화를 위한 부동산투자회사법의 개정과, 자본시장통합법의 제정으로 인해 부동산펀드와 REITs는 간접투자시장에서 발전가능성이 높아졌다고 볼 수 있다. 부동산간접투자제도는 규제완화를 통하여 부동산간접투자시장의 활성화 시키기 위한 노력을 해왔다. 그러나 규제완화로 인해 리츠와 부동산펀드의 설립, 운용상의 내용이 비슷해 지면서, 중복된 투자형태를 보이고 있다. 궁극적으로 관련법제의 일원화와 법의 인하여 부동산간접투자시장의 확대와 성장을 이뤄내야 할 것이다.
부동산펀드는 상품출시 초기에는 활발한 투자가 이뤄졌다. 그러나 2006년말을 기점으로 성장추세가 점차 줄어들고, 다양한 상품출시도 줄어드는 가운데 PF형 부동산펀드와 임대형 부동산펀드에서는 공모펀드가 줄어들고 있고, 해외재간접 부동산펀드가 급격히 늘어나는 형태를 보이고 있다.
부동산펀드가 부동산간접투자시장에서 성장과 발전을 이루기 위해서는 첫째, 미분양 아파트, 리모델링 개발사업 등의 다양한 투자대상을 찾아서 투자대상 범위를 넓혀야 하고 둘째, 다양한 투자대상자산운용사들의 질적성장 또한 필요하며, 투자분석을 용이하게 할 수 있는 부동산관련 지표나 풍부한 리서치 자료등이 마련되어야 할 것이다. 마지막으로 다수의 소액 투자자들이 투자할 수 있는 공모펀드의 출시도 활성화 되어야 하는바, 사모펀드의 투자자격 및 최소한도기준등의 규제를 폐지하여 사모펀드의 활성화를 이루고 그 성과를 발판삼아 다양한 공모펀드가 출시될 수 있도록 하여야 할 것이다.
부동산펀드의 다양한 투자대상과 상품구조는 투자자에게 다양한 수익률과 수익구조를 갖는 상품들을 선택할 기회를 제공하며, 부동산펀드의 발전으로 부동산간접투자시장의 확대와 더불어 부동산시장에서는 다양한 자금의 유입과 건전하고 우량한 부동산자산의 토대가 마련 될 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Now is the time to educate Korean citizens of the concept that real estate is no longer an alternative investment asset for short-term profits, but a stable and reasonable investment asset that can be included in a sound investment portfolio. The misconception about real estate investment and unhealthy investing patterns was made at a time when industries were rapidly developing. In order to correct them, indirect real estate investment should be galvanized, and real estate funds the major means for indirect investment in real estate should be proactively facilitatedand utilized.
Given this, this study examinedhow to improve real estate funds by analyzing the problems and unique characteristics of each stage of the indirect real estate investment system introduction period, entering period, and developing period. Also, this study analyzed the status quo of real estate funds and considered how to make a difference through diversifying them.
As one can see from how the indirect real estate investment system has changed, it has sought to galvanize the indirect real estate investment market by amending its strict regulations to more moderate ones. During the introduction period, corporate restructuring REITs (CR-REITs) were vitalized and served as a representative means in the indirect real estate investment market. During the entering period, real estate funds were introduced in accordance with the establishment of the Indirect Investment Asset Management Business Act, which appears to have led the real estate indirect investment market by promoting product releases because they weremore moderate than REITs. During the developingperiod, it can be said that real estate funds and REITs found opportunities to prosper in the indirect investment market since the Real Estate Investment Trust (REIT) Act was amended to activate REIT companies and the Capital Market Consolidation Act was established.
The real estate indirect investment system has strived to promote the real estate indirect investment market by moderating regulations. However, these moderate regulations made REITs and real estate funds alike, which resulted in redundant investing patterns. Therefore, ultimately, all related regulations should be coordinated to help the real estate indirect investment market expand and develop.
At the introduction of product releases, real estate funds showed rigorous investment, but starting inlate 2006 the growth rate began to slow down and the introduction of various products decreased mutual funds in personal finance have been decreasing as well as leased real estate funds; and "Fund of Funds" have been significantly increasing.
In order for real estate funds to grow and develop in the real estate indirect investment market, the following should be realized:
1) The scope of targets for investment should be expanded by including unsold apartments and remodeling businesses.
2) Investment managers should increase quality.
3) Real estate-related indexes and research data should be prepared to facilitate investment analysis.
4) Mutual funds should be expanded so that many small investors can participate. Qualifications to invest in the Private Equity Fundand regulations for the minimum requirements should be abolished to galvanize the Private Equity Fund. If successful, the results will induce the foundation to introduce a greater variety of mutual funds.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론
• 제1절 연구의 배경 및 목적
• 제2절 연구의 범위와 방법
• 1. 연구의 범위
• 2. 연구의 방법
• 제2장 부동산 간접투자제도 선행연구및 이론적고찰
• 제1절 선행연구의 검토
• 제2절 부동산투자의 정의
• 1. 부동산투자의 개념
• 2. 직접투자의 개념 및 한계점
• 3. 간접투자의 개념 및 필요성
• 제3절 간접투자제도의 변천과정
• 1. 간접투자제도의 도입과정
• 2. 간접투자제도의 변천과정
• 3. 종합분석
• 제3장 부동산간접투자시장에서의 부동산펀드 도입효과 및 현황
• 제1절 부동산간접투자시장에서의 부동산펀드 도입효과
• 1. 투자자 측면에서의 부동산펀드 도입효과
• 2. 시장측면에서의 도입효과
• 제2절 부동산펀드의 현황
• 1. 부동산펀드의 설립현황
• 2. 부동산펀드의 상품유형
• 3. 타 간접투자상품과의 비교
• 제3절 시사점
• 제4장 부동산펀드의 개선방안
• 제1절 부동산간접투자제도 변천과정에서의 부동산펀드 문제점 및 개선방안
• 1. 제도적 문제점 및 개선방안
• 2. 시장측면에서 문제점 및 개선방안
• 제2절 부동산펀드 상품의 문제점 및 개선방안
• 1. 부동산펀드 투자대상의 한계 및 개선방안
• 2. 공모펀드 부진과 사모펀드 활성화방안
• 3. 자산운용사의 질적성장
• 제5장 결 론
• 참고문헌