不動産中介業 經營에 관한 硏究 = (A) Study on the management of real estate brokerage service

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 不動産 市場은 1996년부터 1998년까지 빠르게 開放되었다. 1996년에는 不動産 仲介業과 不動産 鑑定業, 不動産 管理業 등 不動産 서비스業을 開放하였고, 1998년 1월에는 住居用, 非住居用 建物 賃貸業과 分讓 供給業, 이어 5월에는 土地 供給業과 賃貸業을 開放하였다. 그리고 1998년 6월에는 外國人의 土地取得을 全面 許容하였다. 이에 따라 外國의 世界的인 先進 大型不動産會社와 不動産 仲介業 會社들이 國內에 들어왔으며 開放化는 國際化, 情報化의 바람을 타고 더욱 加速化 될 조짐이다.
또한 IMF 外換 危機 이후 産業 構造 調整을 거치면서 資本市場과 金融市場, 不動産 市場이 統合되어 가는 現狀을 보이고 있다. 이는 不動産 市場이 金融市場, 資本市場과 직접 연결되는 틀이 制度化 되고 있는 것이다. 이러한 現狀으로 不動産 購入 등에 필요한 資金을 金融圈에서 直接 調達할 수 있게 되었으며 住宅 마련을 위한 資金이나 住宅 등 不動産을 擔保로 金融圈에서 돈을 빌리기가 그만큼 쉬워진 것이다. 이는 不動産 또는 不動産을 擔保로한 金融債券을 流動化 하기 위해 1998년 9월16일 資産流動化에관한法律이 制定된 이후 資産擔保附 證券(ABS:Asset-Backed Securities)의 發行을 시작으로 住宅抵當債券擔保附 證券(MBS:Mortgage Backed Securities)과 不動産投資信託(REITs:Real Estate Investment Trusts)의 導入등 不動産 金融의 多樣化가 이루어지고 있기 때문이다. 박헌주, “綜合不動産 서비스業의 必要性과 課題”, 『不動産 리서치 ‘99 여름호』, P.4

한편 우리나라의 不動産 仲介業은 公認仲介士 制度의 導入 이후에도 과거의 福德房 水準에서 현저히 벗어나지 못하고 있어 規模와 資本?情報?技術 등에서 零細性과 落後性을 탈피하지 못하고 있다. 또한 外換危機 이후 양산된 公認仲介士의 경우 資格證만 가지고서는 섣불리 開業해서 成功하기 어렵게 되었다. 이는 전체 公認仲介士들의 잦은 休?廢業과 合格者 중 70% 이상이 資格證을 따고도 다른 職業에 종사하는 것 韓國不動産政策學會, “公認仲介士 試驗制度 改編” (매일경제신문, 2001년 6월 26일)
이 이를 잘 말해주고 있다. 이러한 現實은 需要者의 要求에 效率的이고 綜合的인 양질의 서비스로 부응하지 못하고 있으며 이는 開放化 이후 점차 거세게 上陸해오는 外國의 大型 競爭業體와의 競爭에서 밀릴 수밖에 없을 것이다.
본 硏究의 目的은 急變하고 있는 不動産 環境에서 우리나라 不動産 仲介業의 現況을 分析하고 이에 대한 새로운 經營戰略을 提示하는데 있다. 본 논문은 開放化, 國際化, 情報化 時代를 맞아 不動産市場의 環境變化에 能動的으로 對應하고 不動産 仲介業의 成功的인 經營戰略을 導出하기 위한 硏究로 이러한 硏究目的을 達成하기 위하여 第1章 에서는 硏究의 目的과 方法, 範圍, 內容 등을 說明하였고, 第2章은 不動産 仲介業에 관한 理論的 考察을 構築하고 주요국의 不動産仲介流通網制度에 관하여 考察하였다. 第3章은 開放化 이후 國際化, 情報化 時代에 들어선 우리나라 不動産 仲介業의 問題點을 考察한 후, 不動産仲介業의 經營 基本 戰略을 새로이 조명하고 專屬仲介契約制度의 活性化, 不動産仲介業의 大型化, 檢認契約制度의 義務化, 不動産 프랜차이즈를 통한 方案을 살펴보고, 인터넷을 통한 弘報戰略과 情報 인프라 構築 그리고 綜合 서비스를 통한 새로운 經營戰略을 提示하였다. 第4章에서는 이상의 內容을 綜合的으로 정리하였다.
본 논문이 硏究 方法으로는 文獻 硏究와 實證的 硏究로서 國內外 文獻과 硏究論文, 書籍등을 基本資料로 活用하였다. 또한 不動産 관련 雜誌 등의 定期 刊行物, 建設交通部와 國土硏究院, 韓國鑑定院 등의 統計資料, 全國 不動産 仲介業協會와 韓國政策硏究學會를 비롯한 學術團體 및 기타 有關 團體의 硏究 資料들을 정리하여 分析하였으며 관련 주요 인터넷 사이트를 방문하여 最新의 情報를 蒐集 補完하고 實務的인 事項은 仲介業을 經營하고 있는 經營者와의 면담을 통하여 解決하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The real estate market in Korea had been rapidly opened to foreign intercourse from 1996 through 1998. Opened in 1996 were real estate services, including real estate brokerage, real estate appraisal, real estate management, etc., in January, 1998 real estate leasing service, installment sale and distribution of real estate, and then in May, land supply and leasing service. Later, in June, 1998, land acquisition was totally allowed to foreigners. In consequence, globally large-scale real estate companies and real estate brokerage firms were admitted to this country, and the open door policy of the real estate market is expected to be fostered by the influence of internationalization and informationalization.
Furthermore, the phenomenon is conspicuous that the capital market, the financial market and the real estate market are being integrated through the industrial restructuring posterior to the IMF foreign exchange crisis. This means that the structure is institutionalized in which the real estate market is directly related to the financial market and the capital market. This makes it feasible for such funds as needed for the purchase of real estate to be able to be directly funded from banking facilities. Thus, it becomes easier that much to borrow money for the purchase of houses or to make loans from banking organs on the security of houses or other real property. In order to mobilize real estate or bank debenture on the security of real estate, the assets mobilization law was enacted on September 16, 1998. Since then, the diversification of real estate finance has been achieved, including the introduction of mortgage backed securities and real estate investment trusts, not to speak of asset-backed securities.
On the other hand, real estate brokerage service in Korea does not get out of the level of the conservative house agent in the past even after the introduction of the certified real estate agent system, which leads itself not to extricate itself from smallness in scale and backwardness in capital, information, techniques, etc. Furthermore, this makes it difficult for certified real estate agents to practice their brokerage service and succeed in their profession merely with their own licences due merely to their mass-produced quantity. This phenomenon is explicitly disclosed from many certified real estate agents' frequent suspension or abolishment of business as well as from the fact that more than 70 percent of those who past the certified real estate agent examinations are engaged in other professions even with their licences. The reality is not likely to provide efficient and good quality services to satisfy the needs of consumers, which is presumed to bring about falling behind from competition with foreign large-scale enterprises who are powerfully rushing into the country.
This study focused on the formulation of strategies for the successful management of real estate brokerage service to cope with changing needs of the real estate market in this open-door, internationalized and informationalized age. For that purpose, this study was conducted, as follows: Chapter I elucidated the objective, methods, scope, contents, etc. of this study. Chapter II carried out a theoretical inquiry into real estate brokerage service, along with an analysis of real estate brokerage and distribution systems in the advanced countries. Chapter III manifested mooted points arising from the real estate brokerage service in Korea in this internationalized and informationalized age after the open-door policy, illuminated fundamental strategies for the management of real estate enterprises, formulated plans for vitalizing the exclusive brokerage contract system, leading real estate brokerage service to largeness in scale through real estate franchises, and suggested strategies for public relations through the Internet and new managerial strategies through the construction of information infrastructure. Chapter IV presented a synthetic summary of the above contents.
The method of this study as a positive study depended upon and utilized the literature at home and abroad, research theses, technical books, etc. Futhermore, an analysis was carried out of magazines related to real estate, periodicals, statistic data of Ministry of Construction and Transportation, National Territory Institute, Korea Real Estate Appraisal Agency, and other data of National Real Estate Brokerage Service Association, Korea Policy Research
Society, scientific institutes and other related organizations. Concurrently with this, this study paid visits to principal related Internet sites to collect data and complement them and had interviews with real estate brokerage service managers to resolve practical issues.

목차 (Table of Contents)

• 國文要約
• 第1章 序論= 1
• 第1節 硏究의 目的 = 1
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 = 3
• 第2章 不動産 仲介業에 관한 理論的 考察 = 6
• 第1節 不動産 仲介業 槪觀 = 6
• 1. 不動産 仲介業의 意義와 必要性 = 6
• 2. 不動産 仲介業의 特性 = 10
• 3. 不動産 仲介業者의 理念(職業倫理) = 12
• 4. 不動産 仲介業의 變遷過程 = 13
• 5. 不動産 仲介契約의 形態 = 16
• 第2節 不動産 仲介制度 = 18
• 1. 不動産 仲介의 槪念 = 18
• 2. 不動産 仲介業의 3要素 = 19
• 3. 不動産 仲介業法 = 21
• 4. 不動産 仲介業者의 役割 = 23
• 第3節 主要國의 不動産 仲介 關聯制度 = 26
• 1. 美國의 不動産 프랜차이즈 制度 = 26
• 2. 日本의 不動産 去來情報網 시스템 = 33
• 3. 英國의 不動産 컨설팅 制度 = 37
• 第4節 우리나라 不動産 仲介業의 現況 = 39
• 1. 不動産 仲介業者 現況 = 39
• 2. 不動産 仲介業의 業務領域 = 41
• 3. 不動産 去來 情報網 = 43
• 4. 不動産 프랜차이즈 現況= 50
• 5. 國內에 進出한 外國 不動産 關聯 會社 現況 = 57
• 第3章 不動産 仲介業 經營의 問題點과 새로운 經營戰略 = 61
• 第1節 21세기 不動産市場의 環境變化 = 61
• 1. 韓國 不動産市場의 現住所 = 62
• 2. 不動産市場 變化의 主要 要素 = 63
• 第2節 不動産 仲介業 經營의 問題點 = 68
• 1. 運營上의 問題點 = 68
• 2. 制度上의 問題點 = 73
• 第3節 不動産 仲介業의 새로운 經營 戰略 = 83
• 1. 仲介業者의 運營上의 經營戰略 = 83
• 2. 不動産業의 制度的 發展 方向 = 89
• 第4章 結論 =104
• 參考文獻 = 114
• ABSTRACT = 120