부동산중개업 발전방안에 관한 연구 = A Study on the Development Scheme in the Real Estate Brokerage Business

국문 초록 (Abstract)

최근 미국 서브프라임모기지 사태에서 출발한 세계적인 경제위기가 우리나라 부동산시장 및 경제전반에 미치는 영향은 매우 심각한 상황이다.
이는 실물경기의 하강과 고용불안으로 연결되면서 2차 충격으로 전개될 가능성이 높으며, 직접적으로는 건설업계의 위기와 다른 업종으로 확산되면서 경제전반에 걸친 구조조정이 뒤따를 것으로 보인다.
그러나 이와 같은 위기에 따른 구조조정은 역사적 발전의 반면교사적 관점에서 본다면 경제구조 및 부동산시장의 기반을 더욱 견고하게 다지는 계기가 될 것으로 판단된다. 아울러 부동산시장에서 중요한 역할과 비중을 담당하고 있는 부동산중개업의 체질 개선 및 경쟁력제고는 필요불가결한 사안의 요청인 것이다.
지난 1997년말 외환위기를 맞아 외국자본의 국내유치를 통한 부동산시장의 활성화를 도모하기 위해 시장개방이 가속화되었으며 이에 따라 첨단기법과 자본을 가진 외국의 많은 부동산업체들이 유입되어 국내 부동산시장을 잠식한 바 있다.
지난 외환위기 뿐 만 아니라 2008년 서브프라임모기지 사태에서 촉발된 상황도 국내 부동산시장은 외국 부동산업체의 정보력과 자본력의 진출목표가 될 가능성은 높으며 이에 대응하기 위한 국내 부동산업계의 대응전략이 필요한 것이다.
1998년부터 도입되기 시작한 부동산금융은 PF(Project Financing), Mortgage, 자산증권화, 부동산 유동화 등으로 부동산시장의 금융화가 활발히 이루어지고 있고, 다양한 부동산수요에 대응하는 부동산컨설팅 부동산투자와 개발, 관리, 마케팅과 같은 새로운 투자전략이 형성되고 있다.
그러나 국내 중개업의 현실은 중개업의 영업범위 등 제도적인 측면에서 중개업 활동을 저해하는 요인이 많고 중개업자 또한 전문적인 지식이나 능력이 부족한 것이 현실이며 그로 인하여 다양한 중개사고의 문제도 발생하고 있다.
특히 현행 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’이 공인중개사의 권익을 보호하기보다는 과도한 의무만을 규정하고 있어 다른 영역의 자격인으로부터 영업권 침해가 우려된다고 판단하고, 우리나라 공인중개사법 제정 등의 필요성이 대두되는 절실한 상황이다.
따라서 본 연구에서는 부동산중개업의 발전에 관한 이론적 연구, 실증적 사례조사(설문)연구를 통하여 우리나라의 부동산중개업을 21세기 환경친화적 지속가능한 선진국토의 발전을 모색하는 전문가의 직업군으로 발전시켜 보고자 하는데 연구의 동기가 있다. 이를 위해 부동산중개업제도의 현황과 실태를 분석하고 문제점을 파악함으로써 시대변화에 따른 우리나라 부동산중개업의 전반적인 침체에 대한 위기극복과 동시에 새로운 환경변화에 적응할 수 있는 발전방안을 제시하는데 목적이 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate market has thus far undergone many changes. Especially, the opening of the real estate market shows the sign of further acceleration with the wind of internationalization and informatization.
In this situation of the times, it is a point in time to development scheme in the real estate brokerage business to fit the real estate market condition. The domestic real estate market has been required to improve higher level of service in order to have competitiveness against foreign real estate companies since the opening of the domestic real estate market to foreigners.
The purpose of this study was to survey the realities of real estate brokerage business and present the scheme to improve the system and several schemes to improve the problem of korean real estate brokerage business, the core subject of this study.
To get the purpose of this study, this study was composed as follows:
Chap.1 offered an investigation of the background, purpose, method and scope and process system of study.
Chap.2 offered an investigation of the theoretical background of real estate brokerage business in the changing conditions.
Chap.3 offered an analysis and implications of the comparative study between foreign case and korean system.
Chap.4 offered an of the development scheme of rel estate brokerage business based on field survey of the present situation.
Chap.5 offered an conclusion and limitation of this study.
The result of this study are as follows:
First, it is necessary to improvement current brokerage fee system and Real Estate Brokerage Business Act
Second, it is necessary to reinforce the speciality for licensing real estate agents.
Third, it is necessary to expand and improvement of the business range in real estate business.
Fourth, it is necessary to educate and train the specialist, which can be rapidly changing condition of korea real estate industry.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제3절 선행연구 및 연구의 구성체계 4
• 제2장 부동산 중개업제도와 환경변화 6
• 제1절 부동산 중개업제도의 이론적 고찰 6
• 1. 부동산중개업의 개념 6
• 2. 부동산중개업제도의 개념과 역할 8
• 제2절 우리나라 부동산중개업 제도의 변천과정 10
• 1. 법령 이전의 관행 10
• 2. 객주거간규칙 11
• 3. 소개영업 취체규칙 12
• 4. 소개영업법 12
• 5. 부동산중개업법의 제정 13
• 6. 부동산중개업법의 변천과정 15
• 제3절 부동산시장의 환경변화와 중개업시장의 개방 22
• 1. 부동산시장의 환경변화 요인 22
• 2. 부동산 시장의 환경변화와 중개업시장의 개방 28
• 3. 최근 부동산시장의 특성변화 34
• 제3장 외국의 부동산중개제도 38
• 제1절 일본의 부동산 중개제도 38
• 1. 택지건물 취인업의 개관 38
• 2. 자격제도 39
• 3. 업무영역 40
• 제2절 미국의 부동산 중개제도 40
• 1. 부동산 중개업의 개관 40
• 2. 자격제도 42
• 3. 업무영역 43
• 제3절 영국의 부동산중개제도 42
• 1. 부동산중개업의 개관 42
• 2. 자격제도 42
• 3. 업무영역 43
• 제4절 외국 부동산 중개제도의 비교 및 시사점 43
• 1. 각국의 중개제도 비교 43
• 2. 선행연구 및 해외사례 조사분석의 시사점 44
• 제4장 부동산중개업의 현황,실태분석과 발전방안 46
• 제1절 부동산중개업의 현황과 운영실태에 관한조사 46
• 1. 조사설계 및 방법 46
• 2. 부동산중개업자 등록현황 47
• 3. 부동산 중개업무의 범위와 운영실태 51
• 제2절 부동산중개업의 발전방안에 관한 의식조사 58
• 1. 현행 중개제도 중에서 개선되어야 할 내용 58
• 2. 부동산중개업의 전문성을 제고하기 위한 과제 62
• 3. 현행 부동산중개업법의 개정시 우선되어야할 과제 65
• 제3절 부동산중개업의 발전방안 66
• 1. 부동산중개업 관련 법체계 정비 및 중개수수료의 현실화 6
• 2. 부동산중개업 운영주체의 전문성 확보 68
• 3. 부동산 실거래가격 신고제도의 정착을 위한 교육 68
• 4. 부동산중개업자의 공신력확보를 위한 윤리교육 69
• 5. 공인중개사 업무범위 확대 69
• 제5장 결 어 71
• 제1절 연구요약 71
• 제2절 연구의 제약 및 정책적 시사 73
• 참고문헌 75
• ABSTRACT 77
• 설문지 79