가로주택정비사업 활성화에 관한 연구 : 수도권을 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Street Housing Improvement Project is a small-scale residential
environment maintenance project in areas where the number of old and
poor buildings is more than two-thirds of the total number of
buildings while maintaining the previous street in a street area of less
than 10,000 square meters (maximum 20,000 square meters allowed).
The Street Housing Improvement Project was first introduced in
2012 through the revision of the Urban and Residential Environment
Improvement Act, and since it is carried out on a small scale, it is
faster than the existing readjustment project and has the advantage of
increasing the resettlement rate of indigenous people.
The street housing readjustment project is a small-scale
readjustment project introduced to lift the readjustment zone where the
project cannot be carried out properly and quickly carry out the
readjustment project as the existing large-scale maintenance project
has deteriorated for investment rather than for the purpose of
improving the residential environment, accelerating regional slumming
due to conflicts among residents and delays in the project.
The street housing readjustment project, first introduced in 2012, has
rarely been completed despite various government measures to
revitalize it. Therefore, the purpose of this research is to contribute to
the promotion of projects for the improvement of street houses and the
improvement of resettlement rate of indigenous people, which is the
original purpose of the street housing readjustment project by
invigorating the street housing readjustment project.
For the research on the revitalization of street housing readjustment
project, this paper has made empirical analysis through Fuzzy-AHP for
a group of experts and structural equation for residents, and the
details are as follows.
First, the top five factors for the revitalization of the street housing
readjustment project were derived by analyzing the importance through
AHP and Fuzzy-AHP to a group of experts (projects, maintenance
companies, academics, real estate agents, etc.).
Among the top five factors, mitigating the type of housing (currently
limited to single-family housing and multi-family housing) was of the
highest importance, followed by the eligibility requirements for issuing
loan guarantees for small and medium-sized construction companies,
the reinforcement of laws, the calculation of building-to-land ratio
(excluding the calculation of the building-to-land ratio of parking lots,
the obligation to install playgrounds for children, senior citizens, etc.).
Second, a survey was conducted on residents in areas where street
housing readjustment projects were underway or could be carried out,
and empirical analysis was conducted through a structural equation
model.
According to the analysis, the factors affecting the promotion of the
street housing readjustment project were economic aspects, legal and
institutional aspects, and facility aspects, while the factors affecting the
residents' participation and migration aspects, awareness and interest,
legal and institutional aspects, and facility aspects were shown in the
order.
Based on the results of this study, I would like to suggest the
following ways to promote the street housing readjustment project
quickly and increase the rate of re-entry of indigenous people.
First, the street housing readjustment project is possible in areas
where more than two-thirds of old and defective buildings are located
within the readjustment zone surrounded by street areas, and where
the number of existing houses is more than 20 (10 single-family
houses, 20 multi-family households). However, if various real estate
other than housing coexist, it is not easy to proceed with the
maintenance project due to the lack of smooth consultation among
union members. Therefore, it is necessary to seek ways to compensate
for real estate that can gather opinions among members on various
types of real estate in the readjustment zone.
Second, support measures are needed for small and medium-sized
private contractors. The government is giving various incentives such
as increasing floor area ratio and loan support when working with
public implementers such as Korea Land and Housing Corporation
(LH). However, as projects are often carried out through small and
medium-sized contractors rather than co-implementation or
construction of public institutions, funds needed for projects should be
solved by supporting medium and small contractors with loan
guarantees or utilizing medium and low-interest loans.
Third, it is necessary to improve the awareness of the indigenous
people about the street housing readjustment project. Street housing
readjustment projects shall be approached with a concept of
real-lifeism, not an investment, such as a large-scale readjustment
project. The government's support activities are needed so that
indigenous people can recognize that the value of life can increase
through local brand apartments in small and medium-sized complexes,
not through the rise of value through large-sized brand apartments.
Fourth, differential support measures based on location are needed.
The reason why street housing maintenance projects are active in the
Seoul metropolitan area is because of the influence of location.
Therefore, a good location should be supported by the government by
raising the floor area ratio without conditions other than an increase in
the floor area ratio through the supply of rental housing, and a bad
location by raising the ratio of unsold or public rental housing.
Fifth, support for the migration measures and additional contributions
of the indigenous people is needed. It is necessary to prepare
temporary residential housing for indigenous people during the
construction of new houses after administrative disposition, but the
recent regulation on mortgage loans has made it difficult to raise
relocation costs and return deposits from existing tenants. Therefore,
the government should support the deregulation of mortgage loans to
members who are willing to re-enter through maintenance projects and
appropriate low-interest loans for additional contributions to the
housing to be occupied after completion.

국문 초록 (Abstract)

가로주택정비사업은 도로로 둘러싸인 1만㎡미만(최대 2만㎡ 허용)의 가
로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 노후·불량건축물의 수가 전체 건축
물 수의 3분의 2 이상인 지역에서 진행하는 소규모주택정비사업이다.
가로주택정비사업은 2012년 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 도시정비법
이라 한다) 개정을 통해 처음 도입되었으며, 소규모로 진행되기 때문에
기존 정비사업에 비해 사업 속도가 빠르고 원주민들의 재정착률을 높일
수 있다는 장점이 있다.
기존의 대규모 정비사업이 주거환경개선의 목적보다는 투자의 목적으로
변질됨에 따라 주민 간의 갈등은 깊어지고 사업 지연으로 지역 슬럼화가
가속되었다. 정부는 사업이 제대로 진행되지 못하는 정비구역을 해제하고
빠르게 정비사업을 진행하고자 도입된 소규모 정비사업이다.
2012년 처음 도입된 가로주택정비사업은 정부의 다양한 활성화 대책에
도 불구하고 완공된 사례가 거의 없다. 따라서 본 연구의 목적은 가로주
택정비사업을 활성화하여 가로주택정비사업 본연의 목적인 빠른 사업추진
과 원주민들의 재정착률을 높이는데 기여하고자 한다.
본 논문은 가로주택정비사업의 활성화에 관한 연구를 위해 전문가 그룹
을 대상으로 한 Fuzzy-AHP 와 거주민을 대상으로 한 구조방정식을 통해
실증분석을 하였으며 구체적인 내용은 다음과 같다.
첫째, 전문가 그룹(시행사 정비업체, 학계, 부동산업계종사자 등)을 대상
으로 AHP와 Fuzzy-AHP를 통해 중요도를 분석하여 가로주택정비사업의
활성화를 위한 상위 5개 요인을 도출하였다.
상위 5개 요인 중 주택 형태의 완화(현행 단독주택과 공동주택으로 한
정)의 변수의 중요도가 가장 높았으며 중·소형 시공사의 대출 보증서 발
급 자격요건, 법령의 보강, 건폐율 산정(주차장의 건폐율 산정 제외, 어린
이 놀이터, 노인정 등 설치 의무) 완화, 기존 세입자의 이주비 지원 변수
의 순으로 가로주택정비사업에서의 활성화에 필요한 요소로 평가되었다.
둘째, 가로주택정비 사업이 진행되고 있거나 진행 가능한 지역의 주민
들을 대상으로 설문하고 구조방정식모형을 통해 실증분석 하였다.
분석결과 가로주택정비사업의 사업추진에 영향을 주는 요인은 경제성
측면, 법 제도적 측면, 시설 측면 순으로 나타났으며, 재입주의향에 영향
을 주는 요인은 주민참여 및 이주 측면, 인식과 관심, 법 제도적 측면, 시
설 측면 순으로 나타났다
본 연구의 결과를 바탕으로 가로주택정비사업 활성화를 통해 빠른 사업
추진과 원주민들의 재정착률을 높일 수 있는 방법을 다음과 같이 제시하
고자 한다.
첫째, 가로주택정비사업은 가로구역으로 둘러싸인 정비구역 안에서 노
후 불량의 건축물이 3분의2이상이면서 기존 주택의 수가 20호 이상(단독
주택 10호, 다세대 20세대)인 지역에서 사업이 가능하다. 그러나 주택 이
외의 다양한 부동산이 공존하는 경우 조합원간의 협의가 원활하지 않아
정비사업의 진행이 쉽지 않다. 따라서 정비구역 내 다양한 부동산종류에
대한 조합원간의 의견을 모을 수 있는 부동산 보상 방안을 모색하여야 한
다.
둘째, 민간 중 소형 시공사에 대한 지원책이 필요하다. 정부는 한국토지
주택공사(LH) 등 공공시행자와 함께 사업을 추진할 때 용적률상승과 대
출지원 등 다양한 인센티브를 주고 있다. 그러나, 공공기관의 공동시행 시
공이 아닌 민간 중 소형 시공사를 통한 사업이 진행되는 경우가 많아 중
소형 시공사의 대출보증 지원 또는 중 저금리 대출 활용 등의 지원을 통
해 사업에 필요한 자금을 해결할 수 있어야 한다.
셋째, 가로주택정비사업에 대한 원주민들의 인식개선이 필요하다. 가로
주택정비사업은 대규모 정비사업과 같이 투자의 개념이 아닌 실거주의 개
념으로 접근하여야 한다. 대단지의 브랜드 아파트를 통한 가치의 상승이
아닌 중 소단지의 지역브랜드 아파트를 통한 삶의 가치가 상승할 수 있다
는 인식을 원주민들이 가질 수 있게 정부의 지원활동이 필요하다.
넷째, 입지에 따른 차등 지원책이 필요하다. 가로주택정비사업이 수도권
에서 활발한 이유는 결국 입지의 영향 때문이다. 따라서 입지가 좋은 곳
은 임대주택의 공급을 통한 용적률 상승이 아닌 조건 없이 용적률을 높여
그 수익에 대한 세금을 징수하고, 입지가 좋지 않은 곳은 미분양의 위험
이 있음으로 정부의 미분양 매입 또는 공적임대주택의 비율을 높여 정부
의 적극적인 지원을 받아야 한다.
다섯째, 원주민들의 이주대책 과 추가분담금의 지원이 필요하다. 관리처
분이후에 주택이 새롭게 건축되는 동안 원주민들의 임시 거주주택의 마련
이 필요하지만 최근 주택담보대출에 대한 규제로 인해 이주비 마련과 기
존 세입자의 보증금반환 등의 어려움이 있다. 따라서 정비사업을 통한 재
입주의 의사가 확실한 조합원을 대상으로 한 주택담보대출 규제완화와 준
공 후 입주할 주택에 대한 추가 분담금에 대한 적절한 저금리 대출을 지
원하여야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• Ⅰ. 연구의 배경 1
• Ⅱ. 연구의 목적 4
• 제2절 연구 범위 및 방법 5
• Ⅰ. 연구의 범위 5
• Ⅱ. 연구의 방법 및 구성 7
• 제2장 이론적 고찰과 선행연구 11
• 제1절 정비사업 11
• Ⅰ. 정비사업의 개념 11
• Ⅱ. 정비사업의 배경과 목적 11
• Ⅲ. 정비사업의 종류 15
• Ⅳ. 정비사업의 추진절차 29
• Ⅴ. 정비구역의 해제 34
• 제2절 소규모주택정비사업 37
• Ⅰ. 소규모주택정비사업의 개념 37
• Ⅱ. 소규모주택정비사업의 배경과 목적 38
• Ⅲ. 소규모주택정비사업의 종류 39
• 제3절 가로주택정비사업 46
• Ⅰ. 가로주택정비사업의 개념 46
• Ⅱ. 가로주택정비사업의 배경과 목적 47
• Ⅲ. 가로주택정비사업의 시행 49
• Ⅳ. 가로주택정비사업의 추진절차 53
• Ⅴ. 가로주택정비사업 활성화를 위한 특례 및 지원 63
• 제4절 일본의 정비사업 66
• Ⅰ. 일본 정비사업의 유형 66
• Ⅱ. 유형별 구체적 내용 67
• 제5절 선행연구 분석 72
• Ⅰ. 정비사업에 관한 선행연구 72
• Ⅱ. 가로주택정비사업에 관한 선행연구 76
• Ⅲ. 선행연구와의 차별성 80
• 제3장 추진현황 및 국내외 사례 82
• 제1절 가로주택정비사업 추진현황 82
• Ⅰ. 전국 추진현황 82
• Ⅱ. 지역별 추진현황 82
• Ⅲ. 사업단계별 추진현황 84
• Ⅳ. 시사점 87
• 제2절 가로주택정비사업 국내사례 88
• Ⅰ. 강동구 천호동 동도연립 88
• Ⅱ. 중랑구 면목동 우성연립 90
• Ⅲ. 송파구 방이동 장안빌라 92
• Ⅳ. 시사점 94
• 제3절 일본의 정비사업 사례 95
• Ⅰ. 시가지재개발사업(市街地再開発事業) 96
• Ⅱ. 밀집주택시가지정비사업(密集住宅市街地整備事業) 99
• Ⅲ. 주택지구개량사업(住宅地区改良事業) 105
• Ⅳ. 가로수길환경정비사업(街なみ環境整備事業) 107
• Ⅴ. 시사점 109
• 제4장 실증분석 111
• 제1절 조사 설계 111
• Ⅰ. 설문구성 및 변수선정 111
• Ⅱ. 구조방정식 분석모형 설계 118
• Ⅲ. 조사 설계 및 응답자 현황 121
• Ⅳ. 구조방정식 연구가설 설정 125
• 제2절 가로주택정비사업 제도 활성화요인 기술통계 130
• Ⅰ. 가로주택정비사업 제도 활성화 중요도 130
• Ⅱ. 법제도적 측면 중요도 130
• Ⅲ. 주민참여 및 이주 측면 중요도 131
• Ⅳ. 사업자 측면 중요도 132
• 제3절 AHP 분석을 이용한 상대적 중요도 분석 134
• Ⅰ. AHP분석과 Fuzzy-AHP분석 134
• Ⅱ. 단계별 상대적 중요도 136
• Ⅲ. 법제도적 측면 상대적 중요도 137
• Ⅳ. 주민참여 및 이주 상대적 중요도 139
• Ⅴ. 사업자 측면 상대적 중요도 140
• 제4절 Fuzzy 분석결과 143
• Ⅰ. Fuzzy를 이용한 중요도 보정 143
• Ⅱ. AHP 종합중요도와 Fuzzy-AHP 중요도 비교 147
• Ⅲ. AHP와 Fuzzy-AHP 분석 결과에 관한 소결 150
• 제5절 가로주택정비사업 요인별 차이분석 151
• Ⅰ. 연령별 요인별 차이분석 151
• Ⅱ. 주거형태별 요인별 차이분석 153
• Ⅲ. 점유형태별 요인별 차이분석 154
• 제6절 구조방정식을 통한 사업추진 및 재입주의향 분석 155
• Ⅰ. 구조방정식의 개념 및 방법론 155
• Ⅱ. 확인적 요인분석 157
• Ⅲ. 연구 모델 적합도 분석 160
• Ⅳ. 사업추진 및 재입주의향 구조방정식 결과 163
• Ⅴ. 구조방정식 결과에 관한 소결 165
• 제5장 결론 167
• 제1절 연구의 결론 167
• 제2절 연구의 한계 169
• 참고문헌 171

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72. 「주택재개발사업의 단계별 발생비용 증가요인 분석을 통한 저감방안」, 김재승, 동의대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2014

73. “주거복지 요인을 고려한 주거환경개선사업의 발전방안에 관 한 연구”, 김선미, 전주대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2016

74. “퍼지 다기준 의사결정법을 이용한 가로주택정비사업 의 위험요인 분석”, 유정석, 진연화, 도시행정학보, 제32집 제2호, , 2019

75. “주택재건축사업에서 건설사업관리(CM) 적용이 사업만족도 에 미치는 영향”, 정경만, 광운대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2018

76. 주거환경개선사업구역의 소단위 주택정비 활성화를 위한 주 민의견조사 연구, 박근석, 김성훈, 권혁삼, 한국도시설계학회지 도시설계, 제17 권 제1호, , 2016

77. “지방도시의 정비사업 특성 및 주택재개발사업의 유형화를 통한 수법 개발”, 김태완, 동의대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2016

78. “혁신도시 거주자의 주거만족도를 통한 정착의향과 추천의도에 관 한 연구”, 김윤서, 전주대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2017

79. “주택재개발사업과 주택재건축사업의 물리적 특성과 사업구분 에 관한 연구”, 권순형, 한성대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2012

80. “퍼지추론과 AHP기법을 이용한 택지개발사업의 환경친화적 대 안평가 방법론”, 정인수, 인천대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2007

81. “세종특별자치시 공동주택의 공급유형별 주거만족도와 주거정착 에 관한 연구”, 박은숙, 목원대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2018

82. “분양대행사의 역할이 아파트 분양성에 미치는 결정요인의 중 요도에 관한 연구”, 박형남, 전주대교 대학원 박사학위청구논문, , 2018

83. “도시환경정비사업 집행 지연요인의 인과성 분석-토지등 소 유자방식을 중심으로”, 변준석, 한양대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2014

84. 「가로주택정비사업의 사업성에 관한 연구-시뮬레이션을 통한 실증분석 중 심으로-」, 정대택, 전주대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2016

85. “서울외곽 이주단지 내 도시주거 형성과 변화-신월6동 ‘짝꿍 집’사례를 중심으로”, 안화연, 경기대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2019

86. “관리처분계획방식 정비사업에 관한 법적 연구-주택재개발 재 건축사업을 중심으로”, 강신은, 중앙대학교 대학원 박사학위청구논문, , 2012

87. “퍼지 실물옵션을 이용한 공공참여형 가로주택정비사업의 사 업성 가치평가-인천광역시 도시재생뉴딜 시범사업을 중심으로”, 진연화, 단 국대학교 대학원, 박사학위청구논문, , 2019